核心結論

 1、整體表現：26家房企超1000億元，銷售總額達90177億元

 2、企業表現：70%房企8月業績同環比雙降，部分房企銷售目標完成率超60%

 3、門檻：各大區間門檻值同比漲幅均超20%，百強門檻增長最快至190.2億元

 4、權益比例或繼續下降，部分房企規模或存“注水”現象

 5、“變綠”為目標，“以銷定投、以銷定産”成為新趨勢

數據來源：領先指數整理

8月，房地産市場繼續降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%。一線城市成交整體仍處高位，環比增長4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。

從業績規模看，8月單月增速放緩，百強房企中7成企業同環比雙降，部分房企降幅高達-69%。

但從銷售目標完成率看，多數房企已超60%。隨著部分城市集中供地政策推出，房企聯合拿地開發、分散投資風險積極性愈發高漲，未來權益比例或繼續下降。

01整體表現：26家房企超1000億元，銷售總額達90177億元

領先指數發佈的“2021年1-8月房地産企業銷售全口徑金額表現”研究顯示，TOP100房企實現全口徑總銷售金額總計90177億元，1000億元以上超級陣營共26家，較去年同期增加8家，銷售額增長率均值高達44.55%。TOP100房企權益銷售額均值為655億元，權益銷售面積均值為466.4萬平方米。

從全口徑銷售金額榜排位來看，2021年1-8月，碧桂園、萬科、中國恒大、融創中國、保利發展、中海地産的“前六”格局穩定。上半年累計全口徑銷售金額分別錄得5606.1億元、4444.75億元、4417.1億元、4151億元、3742億元、2590.2億元，累計同比增速為12%、10%、10%、12%、15%、9%，整體較上月增速呈現放緩。

其中值得注意的是，融創中國8月增速最快。而中海地産雖處在前六位，但和第五位保利發展的差距相比1-7月擴大至1151.8億元，增速為前六中最慢房企。對比去年同期，恒大出現負增長為-2%，這與最近的負債有關。

02企業表現：70%房企8月業績同環比雙降，部分房企銷售目標完成率超60%

 數據來源：領先指數整理

2021年1-8月，頭部26家房企全口徑銷售金額均實現11.7%累計環比增長率，佔前100房企總銷售額的62.07%，較上月增長4.07個百分點。

具體來看，8月房企單月業績表現不及1-7月及去年同期，70%百強房企同環比雙降，其中26家同比降幅大於30%。26家頭部房企（超千億規模）8月單月平均增長率為-20%，其中超過平均值的房企有15家，中梁控股同比下降69%。僅保利、綠城、綠地、正榮、佳兆業等少數幾家企業實現同環比增長，業績表現突出。

26家超千億規模房企1-8月同比統計表

數據來源：領先指數整理

儘管如此，領先指數統計18家樣本房企，目標完成率均超60%。其中濱江集團完成率最高，達77%。但基於政策層層加碼及房企自身戰略調整，全年銷售目標完成或仍存壓力。

部分房企1-8月銷售目標完成率統計

數據來源：領先指數整理

03

門檻：各大區間門檻值同比漲幅均超20%，百強門檻增長最快至190.2億元

數據來源：領先指數整理

從整體銷售情況來看，2021年1-8月TOP100房企整體銷售金額增速略顯乏力，但不同陣營分化仍然明顯。其中，全口徑銷售金額超過1000億元的房企有26家，較去年同期增加8家。

26家超千億的企業分別為碧桂園5606.1億元、萬科地産4444.75億元、中國恒大4417.1億元、融創中國4151億元、保利發展3742億元、中海地産2590.2億元、招商蛇口2174.2億元、綠地控股2085.9億元、華潤置地2080.05億元、金地集團2074.5億元、綠城中國1999.7億元、世茂集團1989.2億元、龍湖集團1817.3億元、旭輝集團1770.5億元、中國金茂1620億元、新城控股1517.1億元、中南置地1404.2億元、陽光城1329.1億元、金科集團1308.5億元、中梁控股1190.1億元、濱江集團1156.7億元、龍光集團1152.4億元、建發房産1141.4億元、融信集團1098.4億元、正榮集團1090.05億元、佳兆業1021.5億元。

從門檻變動來看，全口徑銷售金額處於200億元以下的房企僅3家，較去年同期減少19家。全口徑銷售金額200-500億元的房企有42家，較去年同期增加11家；500-1000億元房企29家，與去年同期持平；1000—2000億元房企由去年同期12家增加至16家；2000-3000億元房企有5家，較去年同期增加4家；3000億元以上房企有5家，與去年持平。總體看，200億元以下的小型房企銷售額增長較快。2000-3000億元區間（TOP10以上）房企同比漲幅為29.4%。TOP30、TOP50房企的門檻值漲幅分別為33.54%、26.81%。

數據來源：領先指數整理

值得一提的是，TOP100門檻值增幅最大。以2019年同期為例，TOP100門檻為143億元，2020年為140.9億元，而2021年為190.2億元，較2020年同期增長34.99%。

隨著行業分化持續，規模房企的競爭優勢日益凸顯，500億元正成為房企規模發展的重要分水嶺。TOP50門檻也由2020年同期的462.2億元增至今年的586.1億元。雖有各種因素影響，但房企銷售額增速保持高位水準。尤其值得一提的是，千億俱樂部房企較去年同期增加8家。

04權益比例或繼續下降，部分房企規模或存“注水”現象

領先指數選取TOP55（2021年1-8月全口徑銷售金額500億元規模以上）房企做樣本，對應其權益銷售金額，得出平均權益比例為68.2%，較2021年1-7月整體比例下降0.8個百分點。其中中國恒大、綠地控股、榮盛發展、路勁集團權益銷售金額比例均超過90%，中國恒大權益金額比例最高達94%，弘陽地産為最低至42%。

數據來源：領先指數整理

分銷售區間來看，領先指數選擇2021年TOP55全口徑銷售金額位於500億元以上的房企來進行觀察：其中3000億元以上、2000-3000億元、1000-2000億元區間的房企平均權益銷售比例為72.8%、74.2%、66.8%。值得注意的是，相比1-7月的73.2%、91.45%、68.8%來看，2000—3000億元房企平均權益銷售比例增長明顯。

根據表格可看出，權益比例低於50%的房企有6家。除了大型企業業績存在偏差外，部分小型房企，業績或也存“注水”現象。比如，2021年1-8月康橋地産全口徑數據236.85億元，權益口徑135.9億元，約有100.95億元差額，該差額佔到權益銷售額42.6%。

以綠城為例，全口徑銷售額為1999.7億元，權益銷售金額為933.6億元。權益銷售額僅佔全口徑銷售額的47%。

眾所週知，權益口徑銷售額更能反映房企真正的銷售情況，不少房企銷售金額增長的背後，存在一定合作開發促進業績增長的現象。

以濱江集團為例，2020年1-8月、2021年1-8月權益銷售額佔同年銷售額比分別為51.24%、46%，呈現下降趨勢。

這意味著，濱江集團2021年1-8月實現的銷售額中，只有54%業績來自自己，還有46%業績是來自項目合作方。也説明，濱江集團土地面積權益比重在降低。據2020年年報得知，濱江集團新增土儲貨值權益比例為50%。公司土地儲備可售貨值約2800億元。

再以正榮集團為例，數據顯示，正榮集團全口徑銷售金額約為1090.05億元，權益銷售額為588.7億元，權益銷售比僅為54%。這距離正榮集團2020年業績發佈會提到的60%目標還有些差距。據了解，今年正榮地産新增的24個項目裏，有21個都有合作方，未來或將繼續50%左右的權益比例。

05“變綠”為目標，“以銷定投、以銷定産”成為新趨勢

不觸紅線、投銷比不超40%、低成本融資也是房企爭搶規模的不懈動力。而短期內，房地産行業的盈利水準將繼續下降，有房企利潤水準甚至已達歷史最低水準。

8月24日，碧桂園2021年度中期業績説明會上提到，公司目前只有資産負債率比綠檔要高，希望在2023年6月之前成功降綠。

富力地産表示，三條紅線目標在2023年可以完全達標，而2021年底可以有其中一至兩條達標，凈負債比率可于2021年底達標。

奧園集團也表示，公司將通過促回款、調節奏、降成本、快交付，未來三年均實現正經營現金流，達到降低負債、增厚凈資産。到2022年底，奧園將實現‘三條紅線’全面歸於綠檔。

在投資端，融資難度加大，大部分房企以不超標為基本前提，審慎成了未來很長一段時間內房企的拿地策略。針對中西部等國家政策長期支援的區域，房企可提前佈局。

在經營端，房企可發展輕資産業務，比如代建等；同時，房企通過開展收並購活動深化戰略佈局。

華潤置地總裁李欣表示，華潤置地已注意到市場上出現了很多的投資收並購的機會，而公司也始終把多元化渠道獲取土地作為公司重要的戰略舉措之一；

恒大32.5億港元出售恒騰網路11%股份；碧桂園服務收購湖南天環物業100%股權，該公司由深圳市帕拉丁五期股權投資合夥企業（有限合夥）、曹豐分別持股80%、20%；

融創服務收購獲得撫順恒潤物業全部股權，在此之前，撫順恒潤物業管理有限公司由方友平持股80%，楊林持股20%；

中國電建地産集團天津置業有限公司掛牌轉讓天津褐石房地産開發有限公司50%股權，披露起止時間為8月6日至9月2日；

8月31日，浙係房企佳源集團籌劃180億元收購中天城投100%股權。

數據顯示，2021年上半年收購次數達到105次，涉及金額約1505億元。領先指數預計2021年房企間收並購市場規模將超2000億元。的確，市場化、有效率地並購將有助於房地産市場供求平衡，優化行業資産負債結構，提升房企經營能力，助力行業健康發展。

在銷售端，個別房企提出了“以銷定産”。8 月 18 日，雅居樂中期業績發佈會 “更新”了 2021 年開發計劃。2021 年雅居樂預計開發面積 2676 萬平方米，其中新開工面積為 808 萬平方米，竣工面積為 870 萬平方米，較去年增長 21.7%。

針對此次更新後的開發計劃中新開工面積60萬平方米的減少，雅居樂第一次提出“以銷定産”的供貨節奏。

有業內人士指出，這對“以銷定投”策略或將有一定影響，未來將成為低週轉、低盈利行業的重要經營模式。