核心結論

 1、整體表現：2家房企銷售面積超4000萬平，頭部優勢明顯

 2、格局：各梯隊門檻提升，500萬㎡以上房企同比增加6家

 3、企業：房企投、融兩端監管愈發趨嚴，未來銷售將受影響

 4、商品房銷售面積同比增速年內首次負增長，去化回款仍是房企主要目標

數據來源：領先指數整理

01整體表現：2家房企銷售面積超4000萬平，頭部優勢明顯

整體來看，2021年1-7月中國房地産企業銷售面積TOP100上榜房企的均值達到520萬㎡，28家房企超過上述均值。其中有2家房企銷售面積超過4500萬平方米，5家房企銷售面積在1000-3000萬平方米，19家房企銷售面積在500-1000萬平方米，較上半年增加1家。不少房企銷售面積的同比增幅較大。

02格局：各梯隊門檻提升，500萬㎡以上房企同比增加6家

數據來源：領先指數整理

2021年1-7月百強房企各梯隊銷售面積門檻繼續提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤面積門檻達到969.5萬㎡，同比增長25.8%，行業龍頭房企增長穩健、保持規模優勢。

TOP20房企銷售操盤面積門檻同比增長22.44%，TOP30房企銷售操盤金額門檻同比提升31.32%，實現規模穩定增長。

此外，截至7月末TOP100房企的銷售操盤面積門檻同比提升33.33%%至92.4萬㎡，但相較上半年門檻值環比下降6.9%。

從各大門檻分佈數量看，9家房企的銷售面積超過千萬平方米，分別為碧桂園5408.25萬㎡、中國恒大4822.3萬㎡、萬科2490.5萬㎡、融創中國2467.25萬㎡、保利發展1809.35萬㎡、綠地控股1476.35萬㎡、中海地産1176.6萬㎡、新城控股1104.45萬㎡、金科集團1081.55萬㎡。與去年同期相比，銷售面積超過千萬㎡的房企增加2家。

值得注意的是，500-1000萬㎡的房企為19家，較去年同期增加4家。從1-7月的中國房地産企業銷售面積TOP100來看，其中的前十強房企變化不大。

橫向來看，2021年1-7月中國房地産企業銷售面積TOP10與2020年1-7月中國房地産企業銷售額TOP10的上榜房企具有較高相似性，“碧恒萬融保”前五穩定，這也從側面佐證了頭部房企的優勢地位更為明顯。但陽光城較去年同期從第10位下降至今年22位，華潤置地替代陽光城成為今年同期的第10位，其銷售面積為969.5萬㎡。

03企業：房企投、融兩端監管愈發趨嚴，未來銷售將受影響

監管在持續收緊。7月26日，消息稱，被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，包括公開市場拿地和通過收並購獲取的土地。

這一政策對衝規模的房企影響很大，增速將受限。通過對投融資行為的約束，房企可以理性拿地，主動降杠桿，防範風險。

據領先指數統計，今年前7個月50家代表房企平均投銷比為29%，低於40%紅線。目前已有13家房企拿地銷售比超40%，包括卓越集團、越秀地産、建發房産、德信地産、綠城中國、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中駿集團、龍光集團、華僑城等。2020年全年50強房企中，拿地銷售比超過40%的是12家。

而拿地銷售比超過60%的房企數量達到4家，分別為拿地最為激進的越秀地産拿地銷售比達103%、卓越集團為82%、建發房産78%、招商蛇口62%。

以越秀地産為例，其上半年銷售收入為474億元，卻488億元拿地。如果按其全年1122億元銷售目標計算，拿地應為448.8億元。下半年不再拿地的話，拿地銷售仍超標。單按權益金額計算，也仍然超出監管要求11個百分點。

華潤置地、華僑城、保利發展上半年拿地銷售比分別為54%、47%和42%等。

據領先指數觀察，越秀地産、華潤置地、招商蛇口、保利發展2020年底均處於“綠檔”，且國企央企屬性使其融資有相對優勢。只有3家為民營企業：卓越集團、龍光集團、中駿集團。後期這些企業或將暫停招拍挂市場拿地，轉而在收並購方面尋找新機會。

收並購持續成為7月部分房企的主要動作。如藍光發展今年已經陸續出售30多個項目；當代置業3.8億元收購惠州東潤實業100%股權；旭輝控股擬7.19億元收購佛山盛信鴻50%股權；遠洋集團、遠洋資本與以人民幣40億元獲取紅星地産70%股權；陽光城擬以61.45億元收購金華虹光100%股權；越秀地産擬18.73億元收購廣州佰城98%股權；建發股份收購了6.53億元入主一家監理公司合誠股份；株洲華晨地産宣佈與重慶房企金科股份簽訂戰略合作框架協議；鵬程亞洲將改為“佳兆業資本投資集團”，自7月21日起生效等。

此外，有的房企雖然拿地金額較高，但由於銷售金額基數大，並沒有觸碰紅線。比如萬科的拿地銷售比為27%、融創中國是31%、碧桂園只有26%、中海地産為20%、金地集團為31%、濱江集團為38%。

以萬科為例，2020年同期新增土儲排名跌出前十，今年前7個月大力拿地。其拿地金額為1106億元，銷售業績為4054.3億元，按此計算，拿地銷售比為27%。

值得注意的是，在拿地熱潮面前，部分房企拿地金額卻同比出現負增長。比如新城控股、中國海外發展、陽光城、榮盛發展、首開股份、綠地集團和中南。其中，首開股份、綠地集團和中南建設拿地銷售比較低，分別為19%、18%和17%。

在實操過程中，房企拿地方式多樣，銷售統計口徑不一，嚴控投銷比有一定難度。

其實，本質來看，銷售額是房企拿地的主要動因。拿地多，銷售額高，盈利空間大，才是良性迴圈過程。

而據領先指數分析，首輪集中供地的22城中，大部分熱點城市的盈利空間很窄。廈門、北京、重慶、杭州等多地自持比例高、配建比例高，盈利空間較小，甚至有可能出現虧本的局面。

部分房企考慮到土地地價高，盈利空間不達標，開始退地，以便快速回籠資金，拓展其他項目，及時止損。據了解，部分房企的凈利潤水準只有1%。

7月9日，瑞安房地産發佈公告稱，旗下子公司同意向佛山市禪城區土地儲備中心交還嶺南天地7、8號地塊，總現金補償為26.53億元。

7月20日，宋都股份發佈公告稱，5月在杭州首批集中供地中獲得一宗地塊的土地使用權，經與杭州市規劃和資源局溝通後，決定放棄該地塊的競得資格。為此，宋都股份將損失5000萬元保證金。

7月26日，由中交地産聯合體以12.57億元拍下的邕寧龍崗商務區地塊突然宣告“取消成交結果”。

04商品房銷售面積同比增速年內首次負增長

去化回款仍是房企主要目標

從銷售成交方面看，統計局數據顯示，今年1月至7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；商品房銷售額106430億元，同比增長30.7%，增速雙雙放緩。

專家稱，銷售面積和銷售額同比及兩年平均增速均較上月繼續回落，從單月情況來看，二者同比增速分別為-8.5%和-7.1%，年內首次出現負增長。

從城市政策看，比如杭州出現社保入圍、搖號購房等限制條件。土拍開展“競品質”試點，由過去的“競地價”“競品質”改為“競品質”“競地價”，且試點地塊全部實行現房銷售。

目前，長春、無錫、深圳、瀋陽等11個城市已公佈了第二批集中供地資訊，合計推地320宗。其中，廈門二批供地整體溢價率25.4%，結合首輪出讓5幅住宅用地累計成交溢價率達26.8%，較2020年全年成交溢價率增長6.7個百分點。長春的土拍相對冷靜，總溢價率不足1%。

據領先指數統計，受較低供應量影響，以及備戰“金九銀十”，近7成二、三線城市成交同比轉降，其中不乏南京、武漢、佛山這類熱點二、三線城市，成交同比跌幅控制在20%以內。

未來，多地上調房貸利率併發布二手住房成交參考價，部分熱度較高的一線、強二線城市政策仍有加碼可能。第二批集中土地規則調整下，土地熱度回落，預計商品房降價城市數量將不斷增加，8月商品房銷售面積和銷售額將繼續下滑，累計增速進一步趨緩。政策調控從資金和去化兩端考驗房企銷售能力，提升産品品質勢在必行。