核心結論

 1、整體表現：上榜房企均值達614.23億元，15家房企新增土地貨值超千億

 2、門檻：百強房企分化顯著，TOP50成重要分水嶺

 3、總拿地金額同比下降，7月拿地金額同比、環比齊下降

 4、市場：集中供地間歇期，土地供應成交雙跌

 5、房企拿地面積同比上升聚焦核心城市群及重點城市

數據來源：領先指數整理

投銷比不超40%、二手房、城市更新相關政策，紛紛在7月出臺。加上集中供地間歇期影響，領先指數監測到，重點城市用地供應1267宗，其中供應面積為14862.2萬平米，同環比分別下降37%及36%。供應土地起始樓面價4406.5元/平方米，環比上升110.6%，同比上升66%。

7月，一二線城市處於集中空地空檔期，三四線城市同環比均出現下降趨勢，呈現量少質優的走勢，土地市場熱度下降明顯。前50房企總拿地金額（權益口徑）為1438億元，環比下降42%。目前，已有13家房企拿地銷售比超出40%閾值。預計到年底前，房企投資土地持續放緩。

01上榜房企均值達614.23億元 15家房企新增土地貨值超千億

2021年1-7月中國房地産企業新增土地貨值TOP100顯示，有15家房企的新增土地貨值超過千億元。

碧桂園憑藉3330.9億元摘得第1，其後分別是華潤置地3137.4億元、保利發展2906.2億元。此外，萬科、融創中國、招商蛇口、綠城中國、金地集團、中海地産、卓越集團、越秀地産、新城控股、建發房産、中國鐵建、龍湖集團也都入圍2021年1-7月中國房地産企業新增土地貨值TOP15，依次為2748.7億元、2397.0億元、2150.6億元、1778.2億元、1547.8億元、1374億元、1286億元、1285.5億元、1261.5億元、1252億元、1031.6億元、1022.6億元。

上榜房企的均值較6月大幅提升，達614.23億元。不過，有28家房企超過均值，佔上榜房企的28%。新的監管規則和土拍規則下，各房企分化加劇，在佈局重點城市的同時，開始擴大中西部地區規模。相對而言，土儲不足、杠桿率高、已超40%的房企會受到一些影響。比如，排名第1的碧桂園與排名第100的中奧地産足足相差了3144.9億元。未來，超標企業或將暫停招拍挂拿地，轉而考慮收並購等其他機會。

02門檻：百強房企分化顯著  TOP50成重要分水嶺

截至7月底，15家房企的新增土地貨值超過1000億元，其貨值總佔比達百強的46.41%，累計環比提升1.41個百分點，較去年同期減少4家，總土儲下降2.8%；

有18家房企的新增土地貨值在500~1000億元，貨值佔比為百強的20.82%，累計環比提升0.82個百分點；

有29家房企的新增土地貨值在300~500億元，佔百強的18.37%，累計環比提升0.37個百分點。總結來看，TOP100中62家房企新增土地貨值超過300億元。

與之相關，上榜房企的TOP係門檻均出現大幅增長。其中，TOP3房企的門檻為2906.2億元，同比上漲46.1%；TOP10房企的門檻為1286億元，同比上漲11.4%；TOP30房企的門檻為576.4億元，同比上漲1%；TOP50房企的門檻為365.1億元，同比上漲3.5%，TOP100房企的門檻為184億元，同比上漲49%。

03總拿地金額同比下降  7月拿地金額同比、環比齊下降

據領先指數統計，2021年1-7月，TOP100企業拿地總金額同比下降7個百分點，門檻值為41億元。招拍挂權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為56.3%。以權益金額來看，TOP100企業1-7月前30陣營企業拿地權益金額佔比均值同比小幅下降。

領先指數重點監測的不少房企上半年拿地積極，土儲充足，因此，7月暫無拿地動作，合作意願下降，榜單波動較大。

領先指數重點觀察了前20家中降位明顯的房企，中國恒大由於廣發事件等負面影響，僅有貨值224億元，與去年同期2525.5億元相比，下降91%；綠地控股由去年同期第3位1988.9億元下降至第16位903.9億元，同比下降54%；龍湖集團由去年第5位1779.4億元跌至第15位1022.6億元，同比下降43%；中南置地由去年第11位1417.5億元跌至今年第27位643.5億元，同比下降55%；濱江集團由去年第13位1285.2億元跌至今年第25位673.8億元，同比下降48%；陽光城由去年第15位1154.8億元跌至今年第30位576.4億元50%；世茂集團、奧園集團、藍光發展、跌至100名開外，泰禾、華夏幸福等沒有出現在百強名單內。

以世茂為例，2020年底，世茂土地庫存為“共8175萬平方米（權益前）的優質土地”，而2019年底土地庫存為“共7679萬平方米（權益前）的優質土地”，增長496萬平方米。相比來看，2020年世茂拿地不少，銷售面積為1712.6萬平米。而2021年至今一直減少拿地的世茂，和以往並購力度較大的世茂，有些不同，當前，土地庫存下降局面已經出現。年報數據顯示，截至2020年末世茂的土儲貨值1.38萬億元，不足融創中國一半。

領先觀察同樣觀察了TOP10房企的拿地策略。以萬科為例，貨值同比上升64%為2748.7億元。萬科于1-7月集中在長三角、大灣區、中西部拿地，分別為522億元拿地397萬平方米、215億元拿地223萬平方米、205億元拿地387萬平方米。其中7月在粵港澳大灣區拿地金額67億元，領跑粵港澳大灣區。

萬科當前拿地模式可概括為：主題地産拿地、新區開發拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商業綜合體拿地以及産業地産拿地等六種方式。相比2020年TOP10房企拿地銷售比平均值50.9%而言，萬科目前暫未超40%，這也得益於萬科當前的拿地模式和“快進快出”的銷售策略。

而新增貨值居首位的碧桂園，在1-7月擴大長三角區域佈局，7月拿地金額193億元，領跑長三角；同步增強中西部地區的拿地力度，7月拿地金額64億元，躋身中西部三甲，而在大灣區並沒有入圍拿地金額TOP10。

再以TOP中拿地銷售比超標的招商蛇口為例，入圍四大城市群TOP10。其在重倉長三角區域，以412億元拿地277萬平方米，中西部113億元拿地133萬平方米，大灣區82億元拿地49萬平方米，京津冀59億元拿地37萬平方米。

同樣的，保利發展拿地金額入圍四大城市群TOP10，且領跑京津冀區域，120億元拿地66萬平方米。其分別在長三角區域342億元拿地251萬平方米、大灣區143億元拿地173萬平方米、中西部160億元拿地407萬平方米。

而華潤置地拿地金額同樣入圍四大城市群TOP10，但並沒有過多投資京津冀區域，而選擇長三角、大灣區、中西部，分別以276億元拿地247萬平方米、117億元拿地75萬平方米、122億元拿地149萬平方米。

據領先指數統計，1-7月TOP10房企中有4家已超40%指標，分別為卓越集團、招商蛇口、華潤置地、保利發展。（銷售面積榜單有重點講述，請點擊原文連結閱讀詳情）

卓越集團、越秀地産、融創中國、萬科拿地態度較為積極，中海、首開等房企拿地較為理性。

04市場：集中供地間歇期，土地供應成交雙跌

從供應量變化來看，7月內一二三線城市供應土地數量為77宗、657宗、518宗。瀋陽、天津、蘇州、上海、青島、杭州等一二線城市進行年內第二次集中供地，拉動土地供應量回升。但競價規則有所調整。

從成交數據看，整體各線城市成交土地規劃建築面積6635.3萬㎡，環比減少45.8%，同比減少49.4%；成交總價1619.6億元，環比下降67.1%，同比下降63.9%。

其中一二線城市成交總價環比下降9成，同比、環比均下降；三線城市成交土地建面同比下降41.5%，環比下降22.5%。從成交總價城市排名來看，7月南通、徐州、常州、佛山以及湖州5個城市土地成交總價較高。

值得注意的是，7月核心二線城市土地成交平均溢價率為12.6%，同比下降11%，環比下降7%。普通二線城市平均溢價率為18.6%，同比環比均超50%。而三四線城市平均溢價率13.7%，同比下降29%。

05房企拿地面積同比上升  

聚焦核心城市群及重點城市

以50家代表房企為例，2021年1-7月一線城市拿地面積佔比同比上升1.7%，三、四線城市拿地面積同比上升2.1%。其中15家典型房企拿地面積為14882.8萬平方米，同比上升1.6%。

從城市能級來看，一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積佔比上升，相對更加聚焦核心城市群。50家代表房企在五大核心城市群拿地面積佔比達68%，較上年同期增長11%。其中，中西部居首位，為3091萬平方米。

從單個城市看，1-7月拿地面積TOP10城市為杭州、重慶、長沙，溫州、南京、武漢、佛山、廣州、金華、蘇州。佛山為TOP10城市中唯一三四線城市，足見該城市頗受房企關注。

據領先指數觀察，區域性龍頭企業仍關注本區域縱深戰略，比如越秀地産、濱江集團、城投控股、武漢城建集團。

濱江集團于7月以6.22億元競得杭州2宗地塊，累計拿地金額達227億元，穩居杭州第一。城投控股108億元拿下上海第一。

越秀地産深耕廣州，以165億元拿地金額位於廣州第一。

保利發展繼續拓展北京土地資源，在北京拿地榜中與位列第一的卓越集團持平，拿地金額均為107億元。

招商蛇口鍾愛南京，121億元位列第一。武漢城建集團81億元位於武漢榜首。

來源：領先指數整理

7月，南通住宅用地成交金額169億元，佔據全國住宅用地成交總價TOP10總額的45.2%，較為亮眼。

當然，不少房企也在通過借道城市更新以獲取更低成本的土儲。7月7家房企在城市更新業務上有新進展，板塊則以珠三角為主。其中雅居樂與珠江股份聯合體簽下廣州荔灣區坑口聯社舊改項目合作意向協議，跨出了荔灣區首個“國企+民企”聯合體參與城中村改造新模式的第一步。

另外，卓越集團、廣東中天集團以及華潤置地獲得佛山、東莞以及深圳的舊改項目前期服務商資格，為日後成為舊改實施企業奠定先發優勢。

領先指數認為，長三角、大灣區城市群房地産行業前景廣闊，産業均衡，人口入駐帶來增量購房需求。而中西部地區受到影響，讓房企們爭先恐後佈局。反觀京津冀等地，三四線城市基本面需求不高，市場前景仍需謹慎。