核心結論

1、整體表現：前七月房企發債6428億元，境內債券佔主導 

2、企業表現：融資總量下降，TOP10房企平均額最大

3、融資成本：“馬太效應”凸顯，利率呈結構性分化

4、融資手段：綠色債、ABS、永續債為房企偏愛

5、發行期限：境內外債券發行期限明顯縮短，境外債較上月縮短1年

6、到期債務：7月重回千億，房企到期債務凈額連續11月為正

數據來源：wind、領先指數整理

7月末，上海銀保監局開出17張罰單，五大行罰金共910萬元，此次主要涉及房地産貸款違規。

住建部、國家發改委等八部委聯合發佈《關於持續整治規範房地産市場秩序的通知》，提出房地産市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治範圍、措施和機制。

“三條紅線”的補丁政策稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

7月30日，據人民銀行消息，我國房地産貸款增速持續下降，創8年來新低。2021年以來，房地産貸款增速持續低於各項貸款增速。此外，信託規模、境內外信用債發行規模、存量規模都呈下降局面。

多方調控，政策已經從金融端延展至投資端，監管力度信號不斷加大，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控。領先指數預計，下半年房地産行業政策持續加緊的趨勢不會改變。

01整體表現：前七月房企發債6428億元，境內債券佔主導

數據來源：領先指數整理

根據領先指數統計，2021年1-7月房企境內外債券融資約6428億元，規模累計增速為2017年以來同期最低，總規模佔比為2020年的53%。境內、境外融資規模同比分別下降3%、29%。其中TOP50房企融資規模為4541億元，環比6月增長22%。

單月看，除1月達1807億元外，2-7月房企單月融資量在千億元左右徘徊，近半年平均融資額不足千億元。7月單月境內債券融資共發行89筆，較上月增加7筆，規模達948億元，相比6月857億元實現環比增加10.61%，而同比減少23%。

其中，境外融資共發行18筆債券，規模約280億元人民幣，環比增長15.7%。有房企比如路勁基建、武漢城建、合生創展債券發行規模達5億美元以上。境內融資共發行71筆債券，規模約668億元，環比增加8.6%，同比減少8.2%。

來源：領先指數整理

從結構來看，境內發債金額仍佔據市場主導地位，實現近三年以來同期的較大增幅，相比去年同期上升7%。

 數據來源：wind，領先指數整理

 7月房企境內債不完全統計

來源：領先指數整理

7月房企海外債不完全統計

來源：領先指數整理

02企業表現：融資總量下降，TOP10房企平均額最大

自2020年11月以來，房企的單月融資已經連續9個月均呈現同比下降。

據領先指數統計，7月房企融資規模TOP3為萬科、首開股份、遠洋集團，分別為267億元、200億元、194億元。2021年1-7月平均額最大為TOP10房企，平均融資額162.2億元。

規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，TOP31-50梯隊同比降幅最大。TOP10房企的融資成本最低，為4.23%，呈現最大幅度下降。

來源：領先指數整理

03融資成本：“馬太效應”凸顯，利率呈結構性分化

7月單月來看，境內債券融資平均票面利率4.16%，較上月下降34個基點；境外債券融資平均票面利率為7.00%，較上月下降83個基點。

來源：領先指數整理

從企業來看，不同房企在融資成本上的“馬太效應”也進一步凸顯，利率出現了冰火兩重天的局面。房企自身稟賦如股東背景、土儲品質、拿地能力和融資能力成為房企分化關鍵。

7月境內發債企業中66%屬於國有企業，其平均票面利率為3.58%，拉低7月境內債券利率水準。比如遠洋發債利率低至2.7%。而信用評級、資質較弱的房企將進一步處於弱勢，融資成本偏高。比如陽光100中國12.65%、中南建設11.69%，綠地香港9.625%，中梁控股8.5%。儘管高利率，但這部分房企不得不飲鴆止渴，依賴美元債這一融資途徑。

7月13日，遠洋集團發行于2025年到期的3.2億美元2.70%有擔保綠色票據（經扣除有關發行票據應付的任何折扣、費用、佣金及開支後，發行票據的估計所得款項凈額約為3.163億美元），融資利率為2.70%。

7月13日，碧桂園計劃發行的一筆2億美元優先票據，利率僅2.7%。短短兩年時間裏，碧桂園的發債利率堪稱直線下探。

從本月已披露的融資利率來看，房企融資利率範圍為2.7%-12.65%。整體來看，2021年1-7月TOP100房企新增債券融資成本5.46%，較2020年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本達6.79%，下降1.04個百分點，境內債券融資成本4.33%，較2020年下降0.1個百分點。

04融資手段：綠色債、ABS、永續債為房企偏愛

7月下旬，中資房企美元債普跌，其中融創、雅居樂、融信、新城控股、佳兆業、正榮等多支中資美元債跌幅創紀錄。

融創中國2024年到期美元債跌幅創紀錄，該公司5.95%債券盤中每1美元跌2.1美分至92.9美分；

 雅居樂2026年5月到期5.5%債券每1美元跌1.1美分至95.7美分等。房企回購債券的動作，並未挽回投資者信心，境內外信用債發行受到一定程度的阻礙。

處在監管風暴下，房企正在嘗試多元化渠道疏解資金壓力，比如ABS、綠色債、永續債等。為了吸引海外投資，房企可以通過回報率、股權融資等多方面助推境內債發行。

7月債券融資規模持續上漲，環比提升25%。股權融資總額收縮為15.99億元，佔比融資總額2.15%，環比下降62.15%。

7月房企債券融資方式統計

來源：領先指數

ABS模式的融資不用計入表內，可以有效幫助房企調節有息負債。

以萬科為例，過去4個月內有6筆發行的購房尾款ABS更新最新狀態，累計為萬科融得近80億元。

華發7月下旬發佈公告稱，擬發起購房尾款融資業務，規模不超過2.87億、時間不超過兩年，融資成本不超過7%/年。

日前，穆迪在一份新報告中稱，2021年全球綠色債券、社會責任和可持續發展債券發行額有望達8500億美元，創下新的年度記錄，並且較2020年發行額大幅增長59%。

綠色債券也正在成為房企融資的新寵。據領先指數不完全統計，近期有十多家房企公佈綠色債券相關發行計劃。

上坤地産首次嘗試發行綠色債券，發行總額 2.1億美元364天綠色優先債券，票息高達12.25%。

7月5日，當代置業發佈公告稱，恒生銀行為其提供一筆1億港元的綠色貸款，期限364日，該綠色貸款僅可用於具有相關綠色建築標準認證資格的項目。

7月16日，新城控股公告稱，集團境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的綠色無抵押固定利率債券，並已在新加坡證券交易所上市。這是新城控股發行的首筆綠色債券，該筆美元票據息票率為4.625%。

祥生發佈可持續融資框架，規定祥生擬發行綠色、社會及可持續發展債券等債務類工具，以獲得香港品質保證局（HKQAA）和歐洲Sustainalytics的雙重可持續債“第二方意見”認證加持，這是其後續發行綠債的基礎。

7月26日，路勁發行5億美元5年期綠色債券，利率僅為5.125%，債券超額認購至 6.4倍，最終從3億美元增量發行至5億美元，其中超過40%為綠色投資者。

值得注意的是，7月30日，招商蛇口申請為期3年的總金額為100億元的永續債券投資，拉動其他債券融資整體規模顯著上升。

05

發行期限：境內外債券發行期限明顯縮短，境外債較上月縮短1年

日前，中誠信國際對下半年房地産行業總體信用基本面進行評估，將中國房地産行業展望由穩定調整為負面。這一動作使投資者對房企的信心走低。不少信用評級低的中小房企甚至難以發行2年期以上美元債。

7月，境內債券融資發行平均期限為3.5年，較上月減少約1.0年；境外債券平均發行期限為2.8年，較上月減少約0.3年。

06

到期債務：7月重回千億，房企到期債務凈額連續11月為正

7月境內外債券融資到期債務規模約1158億元，環比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期債務凈額210億元。融資新規後，新增發債規模不及到期債務規模已連續保持11個月。

領先指數預測，未來一年內仍有426.36億美元的境外債券到期或可回售。這意味著短期內房企償債壓力不減，尤其是信用水準欠佳的房企，比如泰禾、華夏幸福、藍光發展等等。降低負債率是其首要發展任務。

部分房企通過股權融資進行資金回籠。其中單筆融資金額最高事項為綠地控股通過轉讓綠閔物業予花樣年控股，實現融資12.6億元。

另外，海外股權融資方面，除6家上市房企進行股票期權計劃融資外，越秀地産分拆越秀服務集團有限公司，並通過部分行使超額配股權實現融資1.76億元。

最新消息顯示，珠海萬達商管在香港註冊登記，這意味著對外引戰、對內重組完成，珠海萬達商管將提交上市申請，不出意外，今年11月左右完成上市。

當然，若部分房企保持規模快速增長，資金與成本匹配難度越來越大，債務或還將密集出現。

近18個月房企債券融資發行與到期規模走勢

數據來源：wind、貝殼研究院、領先指數