核心結論

# 1、整體表現：2家房企銷售面積超5000萬平，頭部優勢明顯

# 2、門檻：超千萬㎡房企同比增6家至14家

# 3、企業：銷售面積平均權益比例下降，房企抱團銷售

# 4、市場：政策加碼，穩增長，強去化已被預判

數據來源：領先指數整理

8月，房地産市場的銷售延續了7月的降溫態勢。不少房企降幅較大，且在貨值鋪排上為金九銀十做準備，銷售面積整體增幅下降。其中，有2家房企的銷售面積超過5000萬平方米，不少房企銷售面積的同比增幅也較大。

01整體表現：2家房企銷售面積超5000萬平，頭部優勢明顯

整體來看，2021年1-8月中國房地産企業銷售面積TOP100上榜房企的均值達到634.5萬㎡，比1-7月均值增長114萬㎡，同比增長15%。26家房企超過上述均值。其中有2家房企銷售面積超過5000萬平方米，12家房企銷售面積在1000-3000萬平方米，比1-7月增加7家。21家房企銷售面積在500-1000萬平方米，較1-7月增加2家。

從銷售價格看，TOP100房企銷售均價1.46萬/元平方米，同比上升7%。8月單月，前100房企實現總銷售面積7580萬平方米，同比減少11%，銷售均價1.33萬元/平方米，同比下降4%。

從1-8月的中國房地産企業銷售面積TOP100來看，其中的前十強房企略有變化。萬科被融創中國替代擠出前三。中海地産從第7位下降至第9位，而新城控股佔據第7。

橫向來看，2021年1-8月中國房地産企業銷售面積TOP10與2020年1-8月中國房地産企業銷售額TOP10的上榜房企具有較高相似性，“碧恒融萬保”前五穩定，這也從側面佐證了頭部房企的優勢地位更為明顯。但陽光城較去年同期從第10位下降至今年22位，華潤置地替代陽光城成為今年同期的第10位，其銷售面積為1121萬㎡。

02門檻：超千萬㎡房企同比增6家至14家

2021年1-8月百強房企各梯隊銷售面積門檻繼續提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP40房企權益銷售面積門檻達到2.98萬㎡，除去建發、卓越、中梁以外未統計。

從各大門檻分佈數量看，14家房企的銷售面積超過千萬平方米，分別為碧桂園6189.55萬㎡、中國恒大5358.15萬㎡、融創中國2854.6萬㎡、萬科2715.7萬㎡、保利發展2273.7萬㎡、綠地控股1692.25萬㎡、新城控股1430.1萬㎡、金科集團1332.7萬㎡、中海地産1290.8萬㎡、華潤置地1121萬㎡、世茂集團1119.2萬㎡、龍湖集團1057.3萬㎡、旭輝集團1011.7萬㎡、綠城中國1002.7萬㎡。與去年同期相比，銷售面積超過千萬㎡的房企增加6家。

值得注意的是，500-1000萬㎡的房企為21家，較去年同期增加2家。

03企業：銷售面積平均權益比例下降，房企抱團銷售

權益銷售方面，2021年1-8月TOP100房企實現總權益銷售54380.8億元，同比增長1.0%；平均權益比例為73.2%，比去年同期下降1.6個百分點。

本期領先指數選取TOP40房企為樣本進行權益銷售面積觀察，整體佔總額的63%，平均權益比例為67%，未達整體均值。而權益銷售面積超千萬㎡的房企僅9家，相比全口徑銷售面積減少5家，分別是華潤置地、世茂集團、龍湖集團、旭輝集團、綠城中國。

數據顯示，中國恒大權益銷售面積佔據第一位，達5088.6萬平方米。中海地産雖增速相對慢，但權益比例達到99.78%，為40家房企中最高值。綠城中國權益比例為最低值41.48%。

TOP40房企權益銷售面積比例統計

來源：領先指數整理

04市場：政策加碼，穩增長，強去化已被預判

從城市政策看，8月31日，廣州發佈二手房成交參考價；杭州出現搖號、二手房交易平臺等升級政策等，疊加房貸集中管理的持續影響，需求受到一定抑制，房企在部分城市調整壓力較大。

從土地供應看，北京43宗、杭州31宗、重慶126宗等多個城市推出，土拍規則發生新的變化。比如，重慶本次土拍採用“現場拍賣+競自持租賃住宅”或“現場拍賣+競自持租賃住宅+競高品質住宅”的拍賣措施，且對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查。 

領先指數認為，9月相比7-8月可能會好一點，但樓市調控大環境向好的程度不會太大，可能會低於市場預期，銷售相比會同比下滑。

這一點，部分房企已經做出了預判及調整。

萬科中期業績會上提出，公司轉型業務的效果並未完全體現出來，毛利率下滑或將持續一段時間。整個行業的遊戲規則在發生變化，以規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。多年來，萬科堅持長期主義，行穩致遠是萬科的基調，‘穩’字當頭，是萬科當前的應對策略。

2021年，均衡穩健戰略初見成效，在半年度會議上，融創提出了新的戰略發展目標——更安全、更從容、更長期、更有價值。

旭輝控股董事局主席林中表示，下半年旭輝計劃從庫存、負債、預售、回款四個方面來做出調整。“其中，在預售端，加快項目週轉、保持高回款，要求銷售回款率達到90%以上。”

美的置業管理層將之前設定的3-5年期業績平均增速，由之前的15%-20%區間，下調至10%-15%。