1、整體表現：前100房企銷售同比增長30.76%，23家房企超1000億元

2、企業表現：TOP23房企高增速，但7月單月同環比雙降

3、門檻：各區間門檻再攀升，百強門檻增至177.1億元

4、權益比例整體或繼續下降

5、投銷比40%政策影響幾何

數據來源：領先指數整理

經歷了上半年業績衝刺的房企，7月銷售力度事實上並未鬆懈。但因淡季、疫情、40%投銷比等因素影響，整體項目銷售節點後移，市場有所降溫。29個重點城市商品住宅成交面積同比下降10%以上，但北京、上海同比均實現正增長。25個二、三線城市成交同、環比也下降10%以上。

從業績規模看，2021年1-7月TOP100房企全口徑業績表現累計環比增長14.47%，但單月業績增速放緩，50強房企中6成企業同比下降。

同時，受惠于相對穩健的貨幣政策環境，預計下半年房地産市場仍具韌性，成交有望保持在較高水準。建議房企在多個城市積極把握銷售窗口期，加緊推貨去化、加大行銷力度、搶收業績，以最大程度彌補負面影響。

01整體表現：前100房企銷售同比增長30.76%，23家房企超1000億元

領先指數發佈的“2021年1-7月房地産企業銷售全口徑金額表現”研究顯示，TOP100房企實現全口徑總銷售金額總計81075.75億元，同比2020年1-7月62011億元增長30.76%。1000億元以上超級陣營共23家，銷售額增長率均值高達50.24%。

從全口徑銷售金額榜排位來看，2021年1-7月，碧桂園、萬科、中國恒大、融創中國、保利發展、中海地産的“前六”格局穩定。上半年累計全口徑銷售金額分別錄得5008.1億元、4054.3億元、4001.9億元、3699.05億元、3261.8億元、2381.2億元，單月環比增速為17%、14%、14%、15%、14%、15%。其中值得注意的是，碧桂園率先突破5000億元大關。中海地産雖處在前六位，但和第五位保利發展的差距相比上半年擴大至880.6億元。

02企業表現：TOP23房企整體高增速，但7月單月同環比雙降

數據來源：領先指數整理

對比2021年1-7月，頭部23家房企憑藉著手中龐大的土儲貨值和線上線下結合的行銷手段，全口徑銷售金額均實現12%以上的環比增長率，佔前100房企總銷售額的58%。

數據來源：領先指數整理

其中7家房企同比增幅超過50%，綠城中國同比增幅高達201.48%，建發房産同比增幅達193.75%，行業馬太效應愈發明顯。同時，值得注意的是，新城控股、綠地控股同比增幅為-8.41%、-3.41%。

儘管累計環比、同比大增，但半數百強企業業績單月環比降低也無法回避，部分企業環比降幅超35%。50強中有30家房企7月業績同比下降，30強中有27家7月業績不及平均值。

觀察TOP23房企表現，綠城中國、建發房産十分搶眼。

綠城是長期主義者，當前企業做的一些準備工作有些可能在兩年三年後才能看出它的巨大的價值點，就像15年前做政府代建一樣。據2021年中報顯示，2021年上半年，公司經營活動現金凈流量較2020年上半年的－0.49億元增至2.59億元左右，增幅達627.9%。據透露，目前綠城在招拍挂已獲取大規模貨值，加上收並購的項目，貨值非常可觀。

建發房産是建發股份旗下的主要地産平臺。數據顯示，2020年建發房産以1296.8億全口徑銷售額成功進入“千億俱樂部”，成為9家新晉千億房企之一。而今年7月剛過，建發房産全口徑銷售額已達1039.3億元。銷售額的巨幅增長，來源於豐富的土儲及低融資成本。值得注意的是，建發今年上半年的拿地金額，已經和去年全年的拿地金額相當！

03門檻：各大區間門檻再攀升，百強門檻增至177.1億元

從整體銷售情況來看，2021年上半年TOP100房企整體銷售金額上漲明顯，不同陣營分化持續加劇。其中，全口徑銷售金額超過1000億元的房企有23家，較去年同期增加6家。

數據來源：領先指數整理

23家超千億的企業分別為碧桂園5008.1億元、萬科地産4054.3億元、中國恒大4001.9億元、融創中國3699.05億元、保利發展3261.8億元、中海地産2381.2億元、招商蛇口1973.3億元、金地集團1884.5億元、華潤置地1878.05億元、綠地控股1870.9億元、世茂集團1748.8億元、綠城中國1730.5億元、龍湖集團1646.4億元、旭輝集團1570.3億元、中國金茂1476.5億元、新城控股1345.7億元、中南置地1263.7億元、金科集團1188億元、陽光城1138.05億元、中梁控股1070.2億元、建發房産1039.3億元、龍光集團1025.1億元、濱江集團1006.3億元。

全口徑銷售金額處於200億元以下的房企有11家，較去年同期減少19家。全口徑銷售金額處於200-2000億元區間內的房企數量明顯增加，1000-2000億元房企由去年同期12家增至17家，500-1000億元房企由去年同期21家增加至30家，200-500億元房企由去年同期由32家增加至36家。

數據來源：領先指數整理

對比往年同期TOP10門檻有所提高，2019年同期TOP10門檻為1256.2億元，2020年為1335.7億元，而2021年為1870.9億元，較2020年同期增長40%。

隨著行業分化持續，規模房企的競爭優勢日益凸顯，500億元正成為房企規模發展的重要分水嶺。TOP100門檻也由2020年的115.9億元增至今年的177.1億元。雖有各種因素影響，但房企銷售額增速保持高位水準。千億俱樂部房企增加，TOP100房企的銷售額均值提升至810.75億元。

04權益比例整體或繼續下降

領先指數選取TOP52（2021年1-7月全口徑銷售金額）房企做樣本，對應其權益銷售金額，得出平均權益比例為68.31%，其中越秀地産、中國恒大權益銷售金額比例最高達95%，弘陽地産為最低至40.89%，整體較2020年同期略有下降。

數據來源：領先指數整理

分銷售區間來看，領先指數選擇2021年TOP52全口徑銷售金額位於500億元以上的房企來進行觀察：其中3000億元以上、1000-2000億元區間的房企平均權益銷售比例出現下降，由2020年的77%、74%、分別下降至73.41%、67.45%。值得注意的是，相比上半年2000-3000億元房企平均權益銷售比例82% ，該區間房企1-7月有所上升至91.45%。

05投銷比40%政策影響幾何

為適應市場調整、防範市場風險衝擊，房企總體戰略仍以求穩為主。聯合拿地是否還是“主流”策略，部分熱點城市是否逐步變冷，目前還未可知。

但針對此政策，日前就曾有業內人士指出，和三道紅線所監管的財報指標不同，房企銷售額數據普遍存在造假，監管難度較大。此外關於房企子公司、孫公司的權益銷售額計算也非常複雜。領先指數認為，經歷了“兩集中”、“三道紅線”的政策影響，此次為彌補“三道紅線”政策監管漏洞，“買地金額不得超年度銷售額40%”監管政策的落地，這對收並購規模佔比大的企業影響較大，對財務狀況優的房企帶來一些規模擴張限制的同時，對不熱衷於衝擊規模的房企反而較為有利。

領先指數梳理髮現，2021年1-7月不少房企銷售額、拿地金額均增長迅速，衝規模意圖十分明顯。以卓越集團為例，1-7月實現全口徑銷售額775.2億元，同比2019年同期增長66%；拿地金額330億元，同比2020年同期增長189%。

據領先指數統計，上半年有13家房企拿地銷售比超40%，包括卓越集團、越秀地産、建發房産、綠城中國、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中駿集團等。比如，越秀地産拿地銷售比高達103%；卓越集團上半年拿地銷售比高達82.18%；招商蛇口、華潤置地和保利發展上半年拿地銷售比分別為62%、54%和42%等。其中越秀地産、華潤置地、招商蛇口、保利發展2020年底均處於“綠檔”，且國企央企屬性使其融資有相對優勢。後期這些企業會適當降低拿地力度。值得注意的是，甚至有房企出現了退地換資金的現象。