8月11日，青島第二批次集中出讓的土地宣佈終止，8月18日重新掛牌87宗，相比7月30號發生兩個變化：一是土地出讓宗數減少13宗，高新區嶗山等地塊規定了最高限價；二是土拍規則的變化、新玩法來了，且嚴格規定了違背規則3年內不得在青島拿地。

變化一：出讓土地變化，7月30日公示青島二批次地塊100 宗，面積約 5474 畝，總建面839萬㎡；終止後8月18日重新掛牌87宗，面積約330萬㎡，總建面765萬㎡，其中李滄、城陽和西海岸減少地塊出讓。

變化二：土拍規則出現重大變化：

1、競買資格，中華人民共和國境內外的具有房地産開發資質的企業，除法律法規另有限制或《出讓須知》規定禁止參加者外，均可申請參加。 同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買。

2、競買資金，參與競買的企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金， 購地資金不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業借貸或預付款， 購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地産企業融資等

3，控溢價 競品質，其中高新區的溢價率限制在15%以內，其他最高限價在土地拍賣前輸入網上交易系統，達到限價後，轉到線下競高品質住宅（綠色建築、智慧化基礎設施配置、裝配式建築）建設環節。

4，嚴厲懲罰：

競買人提交的資質證明文件、《資金承諾書》等紙質文件不符合要求的，或同一企業及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還， 競買人 3 年內不得在我市參與土地競買。

經審查，競買人提交的《資金承諾書》與審計結論不 一致，已簽訂《成交確認書》的撤銷《成交確認書》，扣除 50%競買保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應無條件將土地交還出讓人。競買人 3 年內不得在我市參與土地競買。

此次青島土拍規則變化與8月17日濟南公佈的土拍新規則，濟南是搖號而青島是競品質，且青島出現了違規的嚴厲懲罰。

土拍規則的調整是對第一批次集中出現“高熱度”的糾正，沒有高價地減少高房價出現的概率，是對“房住不炒”，“穩地價、穩房價、穩預期”目標的維護，土拍規則調整是調控的又一環，房地産軟著陸。

上周在深圳、天津、青島等重點城市宣佈二批次出現變化後，疲軟了一段時間的地産股迎來大爆發，保利一度漲幅10%漲停。

地産板塊股價上漲源於對於溢價率的控制，溢價率控制，房企留出合理利潤，讓房企能正常運轉下去。

房企拿地很內卷，一些房企為了策略拿地即使沒有利潤硬要拿地的畸形現狀，杭州宋都即使賠5000萬也要退地就是例子，沒有利潤後期可能帶來系統性風險，房企陷入危機（恒大為例），最受影響的是上下游的供應商、金融機構和購房者，所以控制拿地成本，讓房企有一定利潤去做品質，減少房企因頭腦發熱拿錯地而虧損暴雷的現象。

控制溢價達到限價後，競品質則利好品質中高端房企。

對於資金和資質的要求，提高門檻對企業影響大，整體降低企業參與熱度。尤其是自有資金的要求利好國企、央企以及一些綜合性企業，對於高週轉企業提出了挑戰。

青島  二批次供地中大部分地塊的條件比較苛刻，能進入競品質環節的地比較少，屬於小規模切磋，也需要一些運氣的加持。

青島二批次地重新掛牌明細

8月18日，青島市轄區第二批集中供地重新掛牌（包含市北、李滄、嶗山、城陽、高新區、西海岸和即墨），共計 87 宗，總建面765萬㎡，起拍總價312億。

相比第一批集中供地的佔地1617959.6㎡，合計約2427畝，總建面335萬㎡，第二批次土地大規模增加，不僅量大且質優，第二批次手裏的牌明顯由於第一批次。

拍賣時間分區進行：

9月8日上午9:30市北、李滄；9月8日下午2:00城陽區；

9月9日上午9:30即墨區，上午10:30嶗山區；9月9日下午2:00中德生態園；下午3:00高新區；

9月10日上午9：30西海岸新區。

【市北區】

市北區5宗地塊掛牌，2宗位於歡樂濱海城，1宗位於新都心的果品地塊，2宗位於百洋大健康産業園規劃範圍內，5宗地總佔地面積208437.9㎡，規劃總建面579176㎡，起拍總價41.16億。

相比于第一批次市北區出讓的7宗，總建面44.75萬㎡，本次顯得有點“寂寞”。第一批次出讓的浮山後4宗地，其中佔據3宗的金地華章項目即將開盤，國泰地塊規劃問世；地王開平路45號的案名綠城和錦誠園預計十月開盤；而保利大港的2宗地大多是安置房，項目進度相對較慢。

地塊位置圖：

（位置僅供參考，以公示文件為準）

1號地塊位於新都心，原為果品批發市場，目前地上建築已經拆除，佔地面積27347.8㎡，容積率3.3，商住比5：5，規劃建面90247.74㎡（含劃撥建設公租房4512.4㎡），樓面起始價7600元/㎡，起拍總價6.52億。

根據發佈的規劃，項目建設5棟住宅（2棟26F+1棟21F+1棟20F+1棟17F）+4棟辦公、商業（2棟22F辦公+2棟2F商業）。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

2宗地位於歡樂濱海城，其中2號地佔地面積63938.56㎡，容積率2.5，規劃建面159846.4㎡，樓面起始價8600元/㎡，起拍總價13.4億。3號地塊佔地面積55311㎡，容積率2.6，規劃建面144300㎡，樓面起始價5090元/㎡，起拍總價7.34億。

目前對面有個中國鐵建中心在售，住宅均價2.4w左右。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

4-5地塊位於規劃市北大健康産業園內，佔地面積61660.2㎡，規劃建面18.4萬㎡，起拍總價13.9億。

2 號地塊與 3 號地塊搭配供應；4 號地塊與 5 號地塊搭配供應；

【李滄區】

李滄區共計8宗地塊掛牌，總佔地面積21萬㎡，規劃總建面59.2㎡，起拍總價48.76億。相比7月30日批次華外二期不再此次出讓序列。

分別位於萬科石牛山地塊東側，毗鄰海爾鼎世華府河南莊改造地塊和海爾工業園對面。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

6-7地塊為河南莊舊村改造地塊，緊鄰海爾鼎世華府，6號佔地面積16013.5㎡，規劃建面50442.53㎡，起始樓面價10500元/㎡，起拍總價5.3億。

7號佔地面積13984.1㎡，規劃建面54537.99㎡，起始樓面價10000元/㎡，起拍總價4.57億。

另外5宗地甘泉路兩側地塊，曾于年初公佈調整規劃方案。總佔地面積136212.4㎡，規劃建築面積40.82萬㎡，起拍總價32.7億。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

8號地塊位於萬科石牛山項目東側，萬科聯合體于2017年拿地，此次掛牌地塊佔地面積43939.5㎡，容積率1.8，規劃建築建面79091.1㎡，樓面起始價8830元/㎡，起拍總價6.2億。

9 號地塊與 10號地塊搭配供應；11 號地塊、12 號地塊與 13 號地塊搭配供應。

【嶗山區】

嶗山區共有3宗地上市，總佔地面積286501.2㎡，規劃總建面80.68萬㎡，起拍總價34.6億。其中沙子口北姜地塊樓面價最高18059元/㎡，嶗山區直接規定了每宗地的最高限價。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

地塊位於浮山後，是西韓經發用地，佔地面積10756.6㎡，容積率1.14，規劃建築建面12262.5㎡，樓面起始價15905元/㎡，最高限價18290元/㎡，起拍總價1.95億。

人才住房不少於1839.4㎡，且不少於26套（具體以規劃部門批復為準），結算的價格為28950元/平方米。

松嶺路地塊

（位置僅供參考，以公示文件為準）

地塊位於融創壹號院北，整體地塊容積率3.08，其中住宅佔地面積70675.28㎡，規劃建面278740㎡，樓面起始價10351元/㎡，其中規定了最高限價11903元/㎡，起拍總價28.85億，又一個品質項目即將誕生。

（醫院此前披露規劃圖）

醫療用地將建設山東中醫藥大學附屬青島醫院，根據青島政務網的資訊，山東中醫藥大學附屬青島醫院東院區規劃為三甲公立醫院，預計2024年底竣工。

本次起拍樓面價最高地塊

地塊位於嶗山區規劃姜哥莊路以東、北姜安置區以北，住宅佔地面積20492.5㎡，規劃建築面積20492.5㎡，樓面起始價18059元/㎡，最高限價20767元/㎡，這是本次出讓中起始價最高的，起拍總價3.7億。

【高新區】

高新區共有8宗地掛牌，增加了最高限價，但限價控制在15%以內，與7月30日無變化，7宗商住地總佔地面積355826㎡，規劃總建面66.12萬㎡，加上搭配出讓的工業用地，起拍總價24.8億，高新區衝呀~

其中09號地塊曾于去年12月流拍，為商住地，佔地面積74717.8㎡，容積點1.5，規劃建面107058.25㎡，樓起始價4000元/㎡，最高限價4590元/㎡，此外劃撥5018.45㎡用於建設租賃型人才住房。

H11號零售商業用地，佔地面積37355㎡，容積點1.5，規劃建面56032.5㎡，樓起始價3500元/㎡，此外劃撥50429.25㎡用於建設租賃型人才住房。

11號商住綜合用地，地面積37702.1㎡，容積點1.5，規劃建面54033.26㎡，樓起始價4000元/㎡，最高限價4590元/㎡，此外劃撥2519.89㎡用於建設租賃型人才住房。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

12號塊為住宅用地，地面積67757.2㎡，容積點2.2，規劃建面149065.84㎡，樓起始價4700元/㎡，最高限價5400元/㎡，此外劃撥7429.79㎡用於建設租賃型人才住房。

18號與19號地塊搭配出讓，18號地塊為商住綜合用地，地面積59999.9㎡，容積點2.5，規劃建面149999.75㎡，樓起始價4100元/㎡，最高限價4710元/㎡,此外劃撥6749.99㎡用於建設租賃型人才住房。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

19號地塊為商務金融用地，地面積9195.1㎡，容積點1.5，規劃建面13792㎡，樓起始價3500元/㎡。

20號與21號地塊搭配出讓，20號地塊為商住用地，地面積69099㎡，容積點1.8，規劃建面124378.2㎡，樓起始價3820元/㎡，最高限價4390元/㎡。

【城陽區】

城陽區共有20宗地掛牌，相對於7月30日減少9宗地，綠地國科小鎮用地此次不出讓。總佔地面積853730㎡，規劃總建面197.25萬㎡，起拍總價58.75億。其中還包含第一批次中流拍的2宗地再次掛牌。

(出讓明細）

（位置僅供參考，以公示文件為準）

以上2宗地旁邊就是去年拿地的5G智谷|海韻華府，又是熟悉的1宗商住和1宗科研用地。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

（位置僅供參考，以公示文件為準）

這2宗地位於流亭機場北側，機場于8月12日轉場，根據這3宗地的最新控規，最高限高150米，這2宗地代表流亭突破限高的開始。同時流亭被定義為“未來之城”，嗅覺敏銳的大開發商開始佈局。

其中，中川西路地塊住宅部分佔地120.2畝。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

住宅用地107.2畝，容積率1.6。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

（位置僅供參考，以公示文件為準）

（位置僅供參考，以公示文件為準）

以下2宗地曾于第一批次土拍中流拍：

（位置僅供參考，以公示文件為準）

位於城陽街道文陽路北、中川路西的21180.24㎡商住地，地塊佔地面積11511㎡，總建面2.3萬㎡（1841.76㎡租賃型人才住房）樓面起始價4693元/㎡。

（位置僅供參考，以公示文件為準）

地塊位於城陽區城陽街道碩陽路北、薈城路西，規劃建面13051.2㎡，為零售商業用地。

出讓條件：

1，3、4 號地塊搭配出讓，5、6 號地塊搭配出讓，7、8 號地塊搭配出讓，10、11 號地塊搭配出讓，12、13、14 號地塊搭配出讓，15、16 號地塊搭配出讓，17、18 號地塊搭配出讓， 須由同一競買人同時競買。搭配地塊拍賣時同時加價競買,出價最高者一併競得。

2，1-8 號地塊競得人須于網上競拍結束後 3 個工作日內與城陽區城陽街道辦事處簽訂 《項目投資協議書》。4 號地塊須引進符合國家發改委 2017 年第 1 號公告 《戰略性新興産業重點産品和相關服務指導目錄》1.1.1 網路設備包含的新一 代行動通訊設備及物聯網設備相關産業、1.1.2 資訊終端設備包含的可穿戴終端設備相關産業及 1.2.1 新興軟體及服務相關産業。6 號地塊商務部分須引進符合國家發改委 2017 年第 一號公告 《戰略性新興産業重點産品和服務指導目錄》4.1.2生物技術藥物、4.1.6 生物醫藥服務和 4.2.3 醫用檢查檢驗儀器及服務相關産業。8 號地塊商業建築自持面積不低於 5200平方米,自持年限 20 年；

3，9-14 號地塊競得人須于網上競拍結束後 3 個工作日內與城陽區流亭街道辦事處簽訂 《項目投資協議書》。9 號地塊商務部分須引進區域總部公司， 引進符合國家發改委 2017年第 1 號公告 《戰略性新興産業重點産品和服務指導目錄》中“5 新能源汽車産業 5.1 新能源汽車産品 5.1.1 新能源汽車整車”類企業和國家統計局 2018 版《戰略新興産業目錄》中 “9.2.2 現代金融服務 6940 條金融信息服務”類企業。商務部分自持面積不低於 19400 平方米，自持年限不低於 10 年。11號地塊須引進符合城陽區産業規劃的電商平臺新興産業，並設立上市企業全國總部公司。13 號地塊須引進全國衛生健康技術推廣傳承應用項目示範基地，須引進符合行業準入要求的産業，實際容積率大於 1.5 且不高於 2.5，固定資産投資強度不低於 800 萬元/畝，畝均稅收不低於 50 萬元/畝，能耗數據以後續項目能評批復意見為準、環境保護方面按照相關規定執行。13 號地塊競得人與區自然資源局簽訂 《國有建設用地使用權出讓合同》的同時，須與流亭街道辦事處簽訂《城陽區工業用地項目“標準地”履約監管協議》。

4，15-18 號地塊競得人須于網上競拍結束後 3 個工作日內與城陽區開工街道辦事處簽訂《項目投資協議書》。16 號地塊須配建 1 處建築面積不小于 6300 平方米， 用地面積不小于 9000 平方米的養老院， 養老院的建設進度應與住宅建設同步完成竣工備案並具備運營條件。

5，19-20 號地塊競得人須于網上競拍結束後 3 個工作日內與城陽區河套街道辦事處簽訂《項目投資協議書》。19 號地塊住宅部分面向康復大學教職工定向銷售。20 號地塊須引進總部經濟項目，地塊零售商業用途部分優先面向康復大學提供産業成果轉化載體。

【西海岸】

西海岸此次共有39宗地掛牌，相比上次減少中央活力區和藏馬山2宗地，總佔地面積109.85㎡，規劃總建面263萬㎡，起拍總價96.85億。

以下為西海岸部分地塊位置參考圖：

（中德生態園明細）

（位置僅供參考，以公示文件為準）

（土地明細）

【即墨區】

即墨在經歷了去年三四月分大規模供地輸血後，現在進入“消化期”，即墨區第一批次除了和達幸福城地塊為商品房地塊以外，其餘均為安置房。此次同樣的，即墨區此次共有4宗地掛牌，總佔地面積185481㎡，規劃總建面40.7萬㎡，起拍總價7.36億。

（來源：卓易數據）