城市更新市場又一重磅政策亮相。8月10日，住建部就《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱通知）公開徵求意見。通知指出，要嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷等，推動城市更新由“開發方式”向“經營模式”轉變。業內人士認為，該政策為各地進行城市更新提供了明確的指引，背後的導向或是不讓城市更新演變為新一輪房地産開發。

住建部擬規定防止大拆大建

通知指出，嚴格控制大規模拆除，除違法建築和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建築；嚴格控制大規模增建，除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力；嚴格控制大規模搬遷，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關係。

值得注意的是，對於如何控制大拆大建，通知列出了幾個硬性指標：一是原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%；二是原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大於2；三是更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低於50%。

此外，通知還指出，應該堅持應留盡留，全力保持城市記憶。一是保留利用既有建築，不隨意拆除、遷移歷史建築和具有保護價值的老建築，不脫管失修、修而不用、隨意閒置；二是保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場； 三是延續城市特色風貌，堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存。

合碩地産機構首席分析師郭毅對記者表示，通知在具體條文的制定方面有著明確的針對性，例如“除違法建築和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建築”的規定對可拆除的建築下了明確的定義，縮小了城市更新的範圍。通知的發佈給各個城市接下來進行城市更新給出了明確的指引。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，此次政策的目的是防止城市更新變形變樣。通知的發佈對於近期各地浮躁的城市更新做法給予了糾正，有助於後續市場的規範和健康發展。“過去一些城市在城市更新中出現了激進和急功近利的做法，這種做法違背了城市更新的規律，也引起了很多問題，包括導致租房房源不足和租金上漲等現象。所以‘限拆令’的提出，比較務實，具有非常好的導向。”

郭毅認為，此次通知的發佈更像是對此前棚戶區改造相關政策的收尾和打補丁。“部分城市核心區塊出現的拆遷現象，一是導致騰挪出來的土地用於房地産開發，對原有居民生活造成了一定影響；二是不利於房地産市場的房價控制和預期穩定；三是大規模搞房地産開發會對城市的公共配套承載力、園林綠化的宜居性形成挑戰和制約。”

防止出現新一輪房地産開發

通知還指出，探索可持續更新模式。不沿用過度房地産化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支援力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。

諸葛找房數據研究中心認為，房企不能再沿用傳統的房地産開發模式，盲目追求擴大規模帶來的經濟效益，而應是在城市規劃下，結合實際，有計劃、漸進式地進行有機改造。同時，有效遏制房企在舊改項目中變相抬高房價的現象。

房地産研究機構克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉也認為，通知發佈後，房企必須要明確一個事實，那就是政策的導向是不想讓城市更新變成新一輪的房地産開發熱潮，而是希望它能和這個城市的發展共生共贏，要更多地從項目後期的運營找機會，而不是完全依賴於商品房的開發銷售。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，通知要求城市更新要告別大拆大建，本質上也是告別房地産依賴，夯實房住不炒。告別大拆大建後，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規劃概念和表面繁榮炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。

嚴躍進認為，通知發佈後，預計全國各地城市更新的具體操作會有所轉變，尤其是大拆大建的模式會得到糾正。與之對應，如何進行小規模、漸進式的有機更新，成為後續關注的重點，這也是相關房企需要關注的重點內容。