領先指數|2021上半年中國房地産企業新增土地貨值TOP100

來源:中國網地産 2021-08-02 17:07:49

核心結論

1.整體表現:上榜房企均值達522.7億元 13家房企新增土地貨值超千億

2.門檻:投資集中度提升,TOP係門檻大幅增長 

3.企業排名:外部政策,內部戰略雙影響,部分房企波動幅度較大

4.22城首輪集中供地成交10487億元,房企整體補倉積極

5.精準決策,頭部房企成最大贏家

6.受三道紅線影響 部分房企投資鋪排平穩或爆冷

7.區域深耕房企向外佈局

領先指數|2021上半年中國房地産企業新增土地貨值TOP100_中國網地産

截至2021年6月,“兩集中”政策22個城市土拍全部落下帷幕。“兩集中”政策影響下,房企陷入內卷式競爭,新增土地貨值也出現顯著變化。2021年1-6月中國房地産企業新增土地貨值TOP100顯示,有13家房企的新增土地貨值超過千億元。

整體表現:上榜房企均值達522.7億元 13家房企新增土地貨值超千億

從2021年1-6月中國房地産企業新增土地貨值TOP100來看,華潤置地憑藉3137.4億元摘得第1,其後分別是萬科地産2551.3億元、保利發展2516.25億元。此外,碧桂園融創中國、招商蛇口、綠城中國、金地集團、中海地産、越秀地産、卓越集團、建發房産、新城控股也都入圍2021年1-6月中國房地産企業新增土地貨值TOP13,依次為2409.3億元、2118.7億元、1888.65億元、1746.95億元、1410.65億元、1374億元、1255.9億元、1255.15億元、1239.75億元、1086.7億元。

受“宅地集中供應”影響,上榜房企的均值較5月大幅提升,達522.7億元。不過,僅有25家房企超過均值,僅佔上榜房企的四分之一。新的土拍規則下,各房企分化加劇,頭部房企憑藉資金等優勢斬獲頗豐,甚至在未來,優勢將繼續擴大。相對而言,土儲不足、杠桿率高、處在紅檔的房企會受到一些負面影響。比如,排名第1的華潤置地與排名第100的安徽高速發展集團足足相差了3032.3億元。

門檻:投資集中度提升  TOP係門檻大幅增長 

截至6月底,有13家房企的新增土地貨值超過1000億元,總佔比達百強的45%,與去年同期保持不變;有15家房企的新增土地貨值在500~1000億元,佔百強的20%;有23家房企的新增土地貨值在300~500億元,佔百強的18%。總結來看,TOP100中51家房企新增土地貨值超過300億元。後49家房企新增土地貨值未超300億元,僅佔百強的17%。短期來看,頭部玩家會越來越強,在集中供地影響下投資集中度將進一步提升。

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 數據來源:領先指數整理

與之相關,上榜房企的TOP係門檻均出現大幅增長。其中,TOP3房企的門檻為2516.25億元,同比上漲30%。TOP5房企的門檻為2118.7億元,TOP10房企的門檻為1255.9億元,TOP30房企的門檻為474.85億元,TOP50房企的門檻為317.15億元,TOP100房企的門檻為105.1億元,同比上漲32%。

企業排名:外部政策,內部戰略雙影響,部分房企波動幅度較大

受“兩集中”政策及房企自身投拓戰略影響,不少上榜房企的貨值增幅較大,榜單排名也有所波動。

華潤置地在鄭州、瀋陽均有所獲,年內新增土儲貨值率先突破3000億元,從去年的第9位1160.5億元來到第1位,同比上漲170%;萬科從去年第14位975.5億元來到第2位2551.3億元,同比上漲161%;融創中國從去年的第12位1085.6億元來到第5位2118.7億元,同比上漲95%;金地集團從去年的第16位904.7億元來到第8位1410.65億元,同比上漲56%;其中最亮眼的是越秀地産,從去年的第38位306.7億元的貨值來到第10位1255.9億元,同比增幅309%。

部分降位明顯的房企,中國恒大綠地控股、新城控股跌出前十。比如中國恒大下跌特別嚴重,後面文章會重點講述。

22城首輪集中供地成交10487億元,房企整體補倉積極

22城首批集中供地共計出讓含宅地塊782幅,成交金額達到10487億元,杭州、北京、南京成交金額超千億元,濟南、青島、武漢成交地塊位列前三,而重慶地塊平均溢價率最高至43%,排名第一。此外廈門、深圳首輪涉宅地塊供應量較低,不足10幅,城市土地資源稀缺,整體溢價率均在30%左右。

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數據來源:領先指數整理

重慶主城區第一批次集中供地46宗,總起拍價超444億元,最終46宗地全部成交,總成交價635億元,其中有地塊出現130%的溢價率,成交樓面均價較去年全年上漲51%。

杭州本次土拍規則嚴苛,包括有競自持、清水限價、裝修限價等,但依然難擋房企的熱情,總計90家房企參與競拍。57宗地塊總成交金額達1178.2億元,平均溢價率為26.05%。另外,由於自持不設上限,41宗地塊拍抵限價轉競自持,最高自持比例約40%,刷新了“雙限”政策以來杭州的自持紀錄。

上海本次集中土拍在原有招挂複合出讓、自有資金監管等土地交易規則不變的基礎上,實施限價競價規則——本批次最高報價一般限定為起始價的110%,競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。31 宗宅地成交溢價率僅5%左右,整體表現平穩。

精準決策,頭部房企成最大贏家

TOP50房企超過半數在22城首批集中供地中有所斬獲,TOP30房企更是競得首批供地中的約四成地塊。房企此輪“搶跑”的目的在於快速在年末形成部分可售貨值,更為二、三輪投資策略提供參考騰挪的空間。畢竟一年在一座城市只有3次機會參與土拍,精準拿地頗為重要。

從重慶、杭州、深圳、廈門、寧波、合肥等城市首次土拍結果來看,頭部房企優勢突出,比如融創萬科等。以上城市地塊溢價率均在25%以上。

而在最後一個壓軸城市武漢,主城區供應增加,多宗優質地塊推出,宅地合計供應576萬㎡,佔比60%,光谷等優質地塊吸引了諸多房企參與,競爭較為激烈。深圳南山並未在其他城市拿地,成為武漢土拍“黑馬”。綠都地産、偉星房産、大家地産也成功首進武漢。

萬科為例,在此次集中供地中拿地47宗。其前五月新增貨值2113.1億元,截至6月底為2551.3億元。從拿地策略來看,2021年1~5月萬科在二線和三線城市新增土地佔比同比分別增長13.4%和降低9.9%。可見萬科正加大二線城市佈局力度。本輪出讓中,萬科就以6宗地塊成為鄭州拿地數量最多的房企。在武漢,萬科斬獲4宗地塊。

在土拍規則最嚴的北京,融創拿下4宗地,包括最受關注的樹村南北優質宅地,成交樓板價均在6.8萬元/平方米;在杭州拿地4宗。

廣州土拍中,黃埔科學城宅地甚至出現320個房企馬甲進場,僅保證金就交了1300億元,3宗土地全部搖號。南沙、黃埔區誕生了兩宗新的單價地王,而增城、從化、花都等區域地塊則以底價成交或流拍為主。最後融創31.72億元拿下2宗地塊;正榮地産35.8億元競得2宗地塊。

在重慶土拍中,龍湖96.6億元獲得5宗地塊;融創99億元拿下8宗地塊;保利41.6億元獲得2宗地塊。

總體來看,2021年1-6月一線城市以及核心二線城市等熱點城市土地市場熱度不減,不少房企貨值大幅度增加,頭部房企憑藉自身的綜合實力精準決策,成為最大贏家。

但也有企業在優質地塊角逐上顆粒無收的情況出現。以北京為例,萬科報名參與16塊地,其中單獨報名11塊,聯合體報名5塊;華僑城,報名參與9塊,其中單獨報名4塊,聯合體報名5塊(與萬科聯合報4塊);北京建工,報名參與9塊,其中建工+旭輝+首開聯合體報名7塊,建工+首開+住總報名2塊;華發股份,報名參與6宗,其中單獨報名2宗,聯合體報名4宗(+卓越2宗,+越秀1宗,+中建一局1宗),這些企業最後一塊也沒拿到。

受三道紅線影響 部分房企投資鋪排平穩或爆冷

2021年上半年近六成百強房企新增貨值同比正增長,各房企整體補倉積極,其中卓越、越秀、金地等較為明顯,增幅較大,而以三四線為主的碧桂園綠地等投資鋪排較為平穩,而資金週轉困難、高杠桿的“紅檔”房企,比如泰禾華夏幸福等,則在首輪土拍中沒有蹤影。

以近日曾因商票兌付問題、紅檔問題圍繞的恒大為例,就放慢了拿地速度,在此次榜單排名第68位,新增土地貨值為214.9億元。相比去年同期1940億元的新增土地貨值,降了近10倍,原因在於恒大制定的“高增長、控規模、降負債”新戰略。

恒大現有超2億平方米優質土地儲備,截至2020年12月31日土地儲備項目789個。目前恒大土儲項目一二線城市佔比達67%,尤其廣州、深圳等地擁有大量舊改項目,平均樓面價僅為2638元,而現在全國一二線城市平均房價早已破萬,土儲存量價值將大幅提升,也足以支撐未來的可持續發展。

同處於紅檔的綠地仍在積極拿地,2021年上半年拿地金額為223億元,新增貨值831.8億元,位列第18位。相比2020年同期的第5位新增貨值1716.4億元,同比下降51%。相比2020年拿地總金額929億元,還是可以看出綠地的首要任務是“降檔”。

區域深耕房企向外佈局

對重點城市和板塊深耕也是目前房企競爭的重要手段,此次榜單三成百強企業上半年貨銷比超過60%。而針對區域深耕的房企來説,外拓地區要研判當地市場需求和客群需求。

比如卓越以大灣區、長三角為主佈局,上半年新增貨值1255.15億元,相比去年同期上漲637%。卓越開啟全國佈局。在上海,卓越與京東聯合體,以底價99.1億元競得普陀區萬里社區地塊。在北京,卓越及其卓越與中交聯合體在競拍過程中數次“擊退”各大央企、國企,一舉將朝陽區金盞02地塊、豐臺張郭莊村地塊、昌平中關村生命科學園地塊及馬連店地塊等4宗地收入囊中。 

同是南派的越秀地産,身處綠檔,2021年上半年新增貨值達1255.9億元,首進前十。同樣,越秀地産寄希望於通過找到最強夥伴來實現擴張。今年2月,越秀地産斥資34.52億入股了濱江杭州下城區文暉單元項目。在首輪集中供地22個城市中,幾乎都有越秀地産的蹤影。越秀地産首進北京,聯合北京天恒置業集團有限公司45.7億元成功競得北京市懷柔區劉各長地塊。

可見,聯合拿地將成為未來常態,但和以往不同,今年各種組合都有:規模房企+中小房企、規模房企+規模房企、中小房企+中小房企。比如,在武漢,遠洋+電建集團花費28.8億元聯合拿下位於漢陽的一幅地塊;在杭州土拍中,有5幅地塊為聯合競拍競得,其中融信+濱江聯合體拿下其中的4宗優質土地;在重慶出讓的46宗土地中,金科+美的置業、融創+大發、大唐+金科龍湖+重慶頤天康養等聯合體共拿下8宗地塊。

數量來看,甚至出現三家企業作為聯合體拿地。比如,在北京,金地+保利+華潤聯合體以31.5億+13900㎡公租房面積競得朝陽區王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L01地塊。在武漢,招商+中城集團以及金地+哈工大機器人集團分別聯合拿下位於沌口的兩幅地塊。

結語

綜合來看,集中供地對房企的影響是深遠且持久的。一方面,個別月份集中公司考驗房企的資金能力,面臨較強融資壓力,容錯率變低。重點城市土拍競爭加劇,非核心城市去化壓力較大,房企要精準拿地;另一方面,加速房企出清和行業集中度提升,強者恒強的同時,聯合抱團成為常態。

(責任編輯:李彤)
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來源:中國網地産2021-08-02 17:07:49
截至2021年6月,“兩集中”政策22個城市土拍全部落下帷幕。“兩集中”政策影響下,房企陷入內卷式競爭,新增土地貨值也出現顯著變化。2021年1-6月中國房地産企業新增土地貨值TOP100顯示,有13家房企的新增土地貨值超過千億元。
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