5月，“三條紅線”等監管要求影響持續，房企發債意願進一步下降，整體債市發行規模較上月再次出現萎縮現象，境內外債發行規模均不及4月。出於融資規模增長限制，以及降杠桿要求，房企的債務規模將繼續走低。境內債仍佔據房企融資主導位置。

隨著重點城市首批集中供地進入收官階段，資金規模較厚的房企擁有較大優勢，具有國企或央企背景的開發商頻繁現身，並屢有斬獲。

境內債發行環比大幅減少 融資成本差異化明顯

從2021年5月中國房地産企業境內外融資TOP榜來看，5月境內債規模環比大幅收窄，境內外的融資規模保持了2月以來的發展態勢，雖有分化但有所改善。其中，境內債與境外債的發行規模差額有所減少，境內債的發行規模約為417.11億元，境外債的發行規模為37.18億美元。境內債仍佔據主導位置。

5月份房企境外融資規模仍處於較低水準。疫情海外蔓延趨勢仍存不確定因素，同時5月末，海外多國多城市經濟正常運作面臨較大風險，預計6月境外債券市場或受較大影響。

房企延續了此前的融資傾向，但與4月相比，境內債發行規模大幅減少，境外債發行規模有所上升。具體來看，5月共有28家房企發行境內債，環比減少24家，發行規模環比減少382.75億元，降幅達47.9%；11家房企發行境外債，比4月增加2家。

就境內債而言，華潤置地以60億元奪得境內債發行規模的第一，其後為天恒置業34.96億元、保利發展30.3億元。境外債方面，旭輝控股、仁恒置地、佳兆業集團均為5億美元，並列境外債發行規模的榜首；其次是遠洋集團4億美元，以及合景泰富3.78以美元。

從融資成本來看，不少房企的票面利率高企，房企之間融資成本的差異化較為明顯。以境外債為例，旭輝控股兩筆債券票面利率分別為4.45%、4.8%，寶龍地産為4.9%；而佳源國際與佳兆業融資成本均高於10%，分別為11%、11.7%。

供應鏈ABS快速增長 表外融資監管加強

“三道紅線”之下，部分房企開始聚焦表外融資渠道，供應鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。不過，隨著5月份監管力度不斷加強，資産證券化融資，特別是供應鏈ABS産品的快速增長，已引起監管層注意。

 據中指研究院監測，2021年第一季度，房地産行業資産證券化産品共發行160支，總發行規模975.97億元，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS産品，規模達575.33億元，佔比59%。5月初，基金業協會叫停基金子公司備案房地産供應鏈類産品，加大房地産金融監管及防風險力度。

融資總額下降 平均利率上升

2021年1-5月，房企融資總額亦處於下降通道。中國房地産企業融資總額融資為8577.48億元，同比減少10.15%。

其中，信用債佔比25.07%，海外債佔比19.30%，信託融資佔比41.27%，資産支援證券(ABS)融資佔比14.35%。

中指監測數據顯示，5月房地産企業融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環比下降20.13%，單月融資規模自3月以來持續下降。 2021年1-5月，房地産企業共融資8577.48億元，同比減少10.15%。行業平均融資利率為5.69%，同比下降0.55個百分點，較上月上升了0.29個百分點。

融資總額連續下降及平均融資利率上升，表明房企外部融資環境持續偏緊。房企應緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式，加強融資。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現金流。

5月，在“三條紅線”壓力下，房企致力於降低企業融資成本，短期內將存在房企意願與資本市場預期的博弈；而長期看，房企融資成本整體保持下降趨勢與企業之間差異加劇的趨勢不變。