4月，受“三條紅線”的監管要求，房企的發債意願下降，整體債市的發行規模出現萎縮，無論境內債還是境外債的發行規模均不及3月。迫於降杠桿要求，未來房企的整體債務規模仍將走低。不過，在境內債與境外債的持續分化之下，境內債成為主導。

隨著核心熱點城市的“宅地集中供應”紛紛落槌，不少房企短期的融資能力面臨挑戰。從競拍的結果來看，具有國企或央企背景的房企融資優勢突出，斬獲了不少優質地塊。

債市穩定 整體發行規模萎縮

從2021年4月中國房地産企業境內外融資TOP榜來看，4月整體債市較為穩定，境內外的融資規模延續了2月以來的發展態勢，分化持續加劇。其中，境內債與境外債的發行規模差額進一步拉大，境內債的發行規模約為799.86億元，境外債的發行規模僅為27.97億美元。不難發現，境內債遠超境外債。

究其原因，受房企債務違約的事件影響，海外資本市場的信心走低，導致房企境外債發行規模急劇萎縮。加之，海外疫情持續蔓延，經濟的不確定性增加，不少投資人的觀望情緒也較為濃烈。

儘管房企發行境內債的意願持續走強，但與3月相比，不論境內債還是境外債其發行規模均不及3月，整體發行規模出現萎縮。具體來看，4月共有52家房企發行境內債，9家房企發行境外債，比3月均減少2家。

就境內債而言，恒大地産以82億元奪得境內債發行規模的第一，其後為電建地産47.6億元、福州建發45億元。境外債方面，九龍倉以6.5億美元居於境外債發行規模的榜首；其次是中國金茂、龍光集團，融資額度依次為6億美元、3億美元。值得注意的是，九龍倉已經連續3個月持續領跑境外融資榜。

從融資成本來看，不少房企的票面利率高企，房企之間融資成本的差異化較為明顯。以境外債為例，九龍倉兩筆債券的票面利率分別為3.3% 、1.15%，中國金茂的票面利率也僅為3.2%，而景瑞控股與中南建設發債的票面利率均超過10%，分別為11.5%、12.5%。

“三條紅線”效果顯現 房企降負債意願明顯

自去年8月出臺針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則以來，不少房企的降負債意願明顯。尤其是隨著4月結束，大部分上市房企2020年的年報已經公佈，其降負債成效也為外界所關注。通過房企2020年的年報可知，“三條紅線”的政策效果較為明顯，綠檔陣營持續擴容。

即便如此，考慮到到期債務規模，房企的償債壓力仍然較大。貝殼研究院的數據顯示，2021年4月境內外債券融資到期債務規模約1374億元，環比下降9.7%，同比增加125.6%。在經歷了3月的到期債務高峰後，預期5-6月到期債務規模回落至千億之下，房企償債壓力略有下降，但仍不敢懈怠，下半年房企到期債務規模居高不下，迎來對房企融資能力的更大考驗。

由於“三條紅線”對房企的資産負債率（剔除預收款後）和凈資産負債率等指標均提出了嚴格要求，降杠桿正成為房地産行業的常態。對房企而言，“三條紅線”最為直接的影響是對於其有息負債規模的控制，進而降低房地産行業內的系統性金融風險。不過，除了在房企融資端進行限制外，部分城市如成都、西安等更有相關政策限制踩線房企不得參加集中土地競拍，土地端的進一步施壓也使得房企降杠桿意願增強。這也意味著，未來不少房企可能會繼續收縮債務規模，實現監管預期。為此，業內也預測，截至2021年6月底，將有更多房企進入綠檔陣營。

“兩集中”進入土拍階段 房企融資能力面臨考驗

“宅地集中供應”下的首次土拍已經開啟，核心熱點城市一次的推地量顯著增加。例如，4月26日、27日，廣州“兩集中”首次供地48宗，共攬金906億元；4月28日-30日，無錫市集中出讓16宗宅地並全部成交，僅有兩宗地塊因達到最高限價將通過搖號産生結果，總成交價255.96億元；4月28日-4月29日，重慶主城區第一批次集中供地46宗，總起拍價超444億元，最終46宗地全部成交，總成交價635億元；4月30日，瀋陽市集中出讓22宗地塊，總起始價超179億元，總成交價197.86億元。

在此背景下，房企也需要在多個城市集中拿地，支付的土地出讓金額度較高，其融資能力也面臨前所未有的挑戰。不過，從土地競拍的結果來看，具有國企或央企背景的開發商融資優勢較為明顯。

縱觀廣州、無錫、重慶、瀋陽等地“兩集中”之後的首次土拍結果，具有國企或央企背景的開發商頻繁現身，屢有斬獲。例如，在廣州土拍中，越秀地産以80.5億元斬獲4宗地塊。此外，保利地産、華潤置地、招商蛇口、中鐵建、深振業等均有斬獲。瀋陽的競拍結果顯示，保利地産通過31.36億元競得3宗地塊；萬科以34.09億元競得3宗地塊；華潤置地以41.29億元競得2宗地塊；招商蛇口以24.55億元競得2宗地塊。

綜合來看，4月債市較為穩定，境內債與境外債之間的分化持續加劇。受“三條紅線”影響，房企的降杠桿意願明顯，發債規模也有所收縮。未來，“兩集中”土拍逐步落地，房企的融資能力仍有待觀察。