2月，土地市場最吸引眼球的莫過於“網傳22個熱點城市將開啟‘宅地集中供應’”。消息一齣，業界譁然。隨著青島、鄭州、天津等城市發文將這一消息迅速坐實，可以預見未來不論是土地市場還是房企的新增土地貨值都將産生新的變化。此外，整個2月房企的投資規模同比有所上升，環比則有所下降。

頭部房企表現活躍 投資規模同比增加

在2021年1-2月中國房地産企業新增土地貨值TOP100榜單中，有30家房企的新增土地貨值超過100億元，有7家房企的新增土地貨值超過200億元，有4家房企的新增土地貨值超過500億元。值得關注的是，各大門檻的環比數據均有所增長。其中，TOP10房企門檻為240億元，TOP30房企門檻為106.25億元，TOP50房企門檻為49.7億元，TOP100房企門檻為12億元。

縱觀整個榜單，頭部房企牢牢把持住TOP30。尤其是保利發展以632.7億元斬獲第一；綠城中國、招商蛇口則緊隨其後，排名第二、第三，其新增貨值分別為546.5億元、514.95億元。碧桂園、萬科、融創中國、華潤置地、建發房産、新城控股、中國海外發展等也均入圍TOP10。不過，僅有保利發展、綠城中國、招商蛇口、碧桂園等4家房企的新增土地貨值突破500億元。

相比之下，頭部房企的土地投資拓展更具穩定性與靈活性，猶如會跳舞的大象。從同比數據來看，房企的投資力度明顯提升，尤其是頭部房企，憑藉資金實力將不少優質土地儲備收入囊中，而充足的土地儲備也為其未來的發展奠定了良好基礎。例如，2月8日，中國金茂摘得南京江北核心區G03地塊，地塊出讓面積27242.4平方米，要求建築須達到綠色建築二星級標準；整個2月，萬科共新增8個開發項目，分別位於南寧、東莞、寧波、徐州、石家莊、大連、宜昌、成都等地，其中有4個項目的權益比例為100%。

除了通過招拍挂實現投資拓展，不少房企業也通過戰略合作的形式增厚土地儲備。以遠洋集團為例，2月22日，遠洋集團華西開發事業部與雲南建投地産簽訂了《戰略合作開發框架協議》，雙方將在基礎設施建設、城市更新、房地産開發和不動産運營等領域展開闔作。聯手聯手雲南建投地産，一方面有助於增加遠洋集團華西區域的土地儲備；另一方面，也有助於貫徹遠洋集團“南移西拓”的戰略。

分化加劇 央企國企優勢突出

就新增土地貨值而言，房企之間的分化也在進一步加劇。在2021年1-2月新增土地貨值TOP10房企中，有7家房企具有央企或國企背景，分別為保利發展、綠城中國、招商蛇口、萬科、華潤置地、建發房産、中國海外發展等。

由於有央企或國企背景的房企融資實力更為雄厚，在土地市場上也表現得更為熱情。例如，保利2月在惠州及上海均以底價摘得地塊，同時也與華潤置地合作以85.8億元拿下北京的一宗居住用地；2月以來，華潤置地通過聯合體拿地方式分別與港城、華宇、海倫堡、建發、盛和等有合作；自從2021年以來，綠城中國共在杭州土地市場拿下7塊土地，總建築面積達56.69萬平方米。除杭州以外，還在寧波、衢州、成都等城市有所佈局。

因此，與民營房企相比，有央企或國企背景的房企優勢更為顯著，特別是融資優勢使其能夠獲得低成本的資金，為公司的投資拓展帶來較多便利，而充足的土地儲備則有助於持續保障公司後期的業績增長。對比來看，一些中小型房企則完全不同，受制于自身的流動性因素，土地拓展力度有所減弱，新增土地貨值相對較少，未來業績的持續增長亦很難得到保障。尤其是三條紅線之下，這類房企很難通過撬動杠桿實現規模擴張。

土地市場或將重構 宅地集中供應影響深遠

目前，房企降杠桿的壓力高懸，而宅地集中供應制度的出臺則讓不少房企的融資狀況雪上加霜。2月24日下午，市場有消息指出，22個重點城市住宅用地招拍挂將推行“兩集中”新規：一是集中發佈出讓公告，且原則上全年不得超過3次。時間間隔和地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公佈本年度公告的發佈時序安排。二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

與此同時，青島、鄭州、天津等地也相繼發文，將消息坐實。青島市自然資源和規劃局網站就顯示，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發佈住宅用地的招拍挂公告並實施招拍挂出讓活動，引導市場理性競爭。

毫無疑問，宅地出讓次數的減少，勢必會改變房企已有的土地拓展節奏，同時更為考驗房企的融資能力，後續新增土地貨值也會有所變化，尤其是22個重點城市幾乎都是大中型房企的重倉之地。為此，一些業內人士也指出，宅地集中供應或將提升房企的集中度，房企之間的分化也會隨之加大，而頭部房企因為自身的資源優勢可能更有競爭力。

總體來看，2月，房企的投資熱情不減，儘管新增土地貨值的同比數據增幅較大，但是環比數據仍有一定的差距。而伴隨宅地集中供應制度逐步落地，土地市場也將重構，進而影響房企的投資策略。