正在召開的全國兩會上，長租房成為代表、委員們熱議的焦點以及政府文件的重要內容。問題在於，在長租房頻頻“爆雷”的背景下，住房租賃政策上該如何監管？模式上該如何破局？立法工作又該如何推進？供應體系應該如何搭建？

面對這些疑問，3月4日，在新京報主辦的“爆雷與監管 長租房如何健康發展”線上論壇上，北京大學房地産法研究中心主任樓建波表示，目前各地出臺的監管政策，不會導致市場消失，只會讓市場更加規範；北京房地産仲介行業協會秘書長趙慶祥認為，長租房具有顯著的民生特點，完全依靠市場，通過市場化的企業來發展是不行的，而近期強調的保障性租賃住房建設，就是將相應短板和此前忽略的方面提上日程。

租賃住房成為解決大城市居住問題的關鍵

眾所週知，在解決大城市住房問題上，以長租房為主的租賃市場是重要支撐。3月5日，政府工作報告指出，要規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

事實上，去年底，中央經濟工作會議就提出“解決好大城市住房突出問題”，也用了較多筆墨體現在租賃市場上。後續的中央和地方“十四五”規劃，以及地方兩會政府工作報告中，也提及規範發展長租房市場。

在業內看來，這對於我國租賃市場的發展將帶來利好。“中央層面，住房租賃市場長期向好的趨勢沒有發生變化，將來房地産有政策利好的可能還在於住房租賃領域。”趙慶祥表示。

值得關注的是，之前提的是住房租賃或租賃住房，如今明確提出發展長租房。趙慶祥認為，這意味著政策更為聚焦，定位更加準確，方向也更為明確，“除了培育住房租賃市場發展，如今政策明確強調，要更加重視發展保障性租賃住房。也就是説，市場體系和保障體系兩大體系不可偏廢，尤其要加強保障性租賃住房的發展。”趙慶祥稱。

問題在於，未來，租賃住房能否成為解決大城市居住問題的重要方式？對此，趙慶祥的回答是“必然的”，原因在於，“大城市房價高，新就業大學畢業生及中低收入沒有住房的戶籍居民，要解決住房問題，主要是通過住房租賃來解決。此外，維護城市運作、保障的群體，諸如快遞員、服務員、環衛工人等，收入不高，但對於城市的健康運作意義重大，這類人群要考慮通勤、職住平衡等，只能通過住房租賃解決居住問題。”

值得一提的是，今年兩會上，政府工作報告提出，“十四五”期間，將深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，常住人口城鎮化率提高到65%。而新型城鎮化，不再是原來大拆大建的城鎮化，城鎮化的內涵就包括城市更新、老舊樓宇、廠房改造，以及低效樓宇升級改造。

“要把老舊小區改造按能跑通的商業模式來運作，必然要提高存量土地和房屋的利用，而在具體利用方法上，還需要通過租賃來將結余出的房屋資源，通過提高利用效率，進而在市場上變現形成收益。”趙慶祥表示，而從可持續發展的新型城鎮化內涵模式而言，要解決大城市居民的居住問題，將來住房租賃可能是唯一可行的方式。

與此同時，趙慶祥還指出，在大城市建設用地減量發展背景下，要讓大城市常住人口住有所居，除了提高現有租賃住房的利用效率外，國家也在加強利用集體土地新建租賃住房，增加住房租賃的供應，來解決大城市新市民的住房問題。

長租房企業“爆雷”根源在於商業模式問題

不容忽視的是，近年來，隨著長租房市場的快速發展，一些長租房企業採取“高進低出”“長收短付”“租金貸”等手段，由此導致企業資金鏈斷裂，“爆雷”頻頻。不過，去年下半年開始，各地政府紛紛出臺監管政策，尤其是進入今年2月份，深圳、北京、上海三個一線城市陸續出臺政策，整治租賃市場亂象。那麼，監管加碼對長租房以及整個租賃行業而言具有哪些意義？

對此，全國政協委員、房天下董事長莫天全指出，前一段時間長租房出現問題，原因在於，其模式是一種扭曲非正常的商業模式，從資本角度來達到壟斷並最終賺錢的狀態，違背了市場規律，這不是國家鼓勵的，應該扼殺在早期環境中。

“‘租購並舉’是房地産市場發展的長期方向，各地出臺的監管政策，不管是對房東或租客都是一種保障，同時也利於他們形成長期、持續性的關係。”莫天全強調，長租房的發展一定要長期考量，絕對不要想著賺快錢，否則會與市場長期發展的策略、方向不符，而是應該從長計議來做這門生意，“租賃市場體量很大，未來有很大的發展機會。”

在北京大學房地産法研究中心主任樓建波看來，目前各地出臺的監管政策，都是總結了前段時間租賃市場上出現的問題，進而出臺的有針對性措施。這些監管政策不會導致市場消失，只會讓市場更加規範，將來有更多租賃企業憑著自己的資金積累和能力在市場深耕。

事實上，對於長租房運營企業來説，在全面監管下，也在進行著自我調整與模式創新。新京報記者注意到，以長租平臺模式頭部企業自如為例，近期動作頻頻，先是推出了面向老舊毛坯房，主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”的“增益租”出租機制，然後又推出了針對精裝房和簡裝房的“精選業主直租”模式。在業內看來，上述舉措是行業自我調整的探索實踐，不僅有利於走出“高收低出”“長收短付”的模式困局，同樣在擴大租賃住房供給基礎上落實“房住不炒”的要求，強化房子的居住功能，弱化房子的金融屬性。

長租房具有顯著民生特點 不能完全依靠市場

問題在於，各地出臺的監管政策，是否會對租賃企業的發展受到局限？對此，趙慶祥指出，行業不會因為解決“資金池”的問題而不存在，“租賃住房是多主體供應，多模式並存，多種服務業態共生的行業，行業足夠大，租賃住房形態多，需求也多元。但以往通過網際網路加資本的邏輯來發展租賃的模式，可能就難以為繼了。”

趙慶祥進一步指出，各地出臺一系列監管政策，不排除會對租賃企業的權利有所限制，但這也是認識租賃市場規律的過程，“原來主要強調依靠市場，而近期強調保障性租賃住房建設，就是將相應短板和此前忽略的方面提上日程。”

“長租房市場，跟其他消費品不一樣，具有顯著的民生特點，完全依靠市場、通過市場化的企業來發展是不行的。此外，長租房必須是慢、微利、靠精細化管理和服務去運作的市場，不能用金融邏輯來建構和理解。”趙慶祥強調。

不過，在具體執行過程中，也有業內人士建議靈活監管，注重長效發展，避免因“一刀切”的全盤託管而導致企業出現現金流壓力過大的情況。同時，針對不同企業主體，有針對性地制定分類分級的監管方式，做精細化、差異化管理。

住房租賃亂象有待通過立法解決

令人關注的是，這些監管政策的出臺，是否能夠有力降低長租房企業的“爆雷”風險？

對此，趙慶祥表示，現在出臺的監管政策，突出解決了沉澱“資金池”的問題，防止出現重大風險。但行業存在的亂象，比如黑仲介、虛假資訊、合同霸王條款、押金不退等頑疾還在，這些矛盾還需要通過立法來解決。

“國家住房租賃條例有望今年出臺。”趙慶祥指出，建議租賃立法除了對住房租賃企業和住房租賃當事人進行適當保護外，還要對住房租賃企業進行相關定性，比如市場主體的特徵、具體要求條件等。

除此之外，趙慶祥強調，建議租賃立法對從事住房租賃經營和服務的企業，給予同等的待遇，不能只重視新建和集中式租賃，從事分散式租賃的企業，以及不是重資金模式投入的企業，也能在資金、稅收或金融等方面享受到租賃市場的扶持政策。

在推動住房租賃的立法上，樓建波指出，即使國家住房租賃條例出來，也需要制定一個符合北京市情況的住房租賃條例，具體可借鑒之前北京出臺的物業管理條例，將物業費分檔的同時，出臺具體可落實的配套政策。

“要推行中長期租賃，就應該允許在中長期租賃合同記憶體在租金調解機制。此外，可以將租賃費用進行細化，把服務明細定出標準，有些歸於服務費，有些歸於居間費，由此在收交錢款方面更為明晰。”樓建波還建議，“租賃立法在強調管理的同時也要強調服務，將管理放到服務內，才能成為被管理方願意和歡迎的管理。”