隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。“十四五”規劃綱要提出，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策。2022年中央經濟工作會議進一步指出，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。2023年2月24日，人民銀行、銀保監會起草《關於金融支援住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》提出，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融産品和金融服務體系。本期特邀專家圍繞相關問題進行研討。

主持人：本報理論部主任、研究員 徐向梅

住房需求呈現新特點

主持人：我國住房市場整體需求如何？為何強調發展長租房市場？相較傳統租賃住房，長租房有何不同？

鄧鬱松（國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長）：自1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，我國住房市場快速發展，城鎮居民居住條件顯著改善。2020年我國城市家庭每人平均居住面積為36.52平方米，總體解決住房短缺問題。隨著人口總量、結構和流動趨勢變化，住房需求開始呈現新的特點。

一是購房需求結構呈現首次置業需求放緩、改善型需求持續上升、投資投機性需求明顯減少的新格局。根據我國人口數據推算，預計2025年處於20歲至34歲年齡段人口總數將比2020年減少約5200萬，處於35歲至64歲年齡段人口總數將持續上升。人口結構的變化預示著首次置業需求總體呈放緩趨勢，改善型需求將持續提升。隨著“房住不炒”理念不斷深入和住房市場形勢變化，投資投機性需求已明顯減少。

二是人口凈流入的大城市住房需求更為旺盛，特別是租賃需求值得重視。2022年我國城鎮化率達65.22%，雖然城鎮化率快速提高，但人口流動並不均衡，更多流向珠三角、長三角等經濟發達地區的大城市。相較2010年第六次全國人口普查，2020年深圳、廣州、杭州等城市常住人口凈流入量較大，其中深圳增加了713.65萬人。而同一省份，人口也主要流向經濟更發達的省會城市或經濟中心城市。由於青年人傾向經濟發達的大城市，導致人口凈流入城市的住房需求特別是租賃需求更加旺盛。

三是高品質住房需求持續提升。我國已轉向高品質發展階段，在總體解決住房短缺問題後，人們對居住的要求從“有沒有”轉向“好不好”，高品質住房需求提升，住房市場的發展需要適時從滿足首次置業為主向構建可持續的住房階梯、更好滿足居民全生命週期的住房需求轉變。

目前我國住房總量並不短缺，但結構性矛盾較為突出。特別是以一線城市為代表的部分熱點城市人口凈流入量較大，但正規住房供給不足，符合新市民、青年人等群體需求的租賃住房有限、租金水準較高等問題仍然突出。首先，發展長租房市場有助於優化租賃住房供給結構，通過盤活存量、改建等方式增加租賃住房供應，緩解熱點城市住房供需矛盾。長租房供應主要集中在城市中心城區和就業人口較為集中的區域，這將極大改善租賃住房供需的區域結構錯配問題，更好實現職住平衡。同時，長租房主要面向新市民、青年人等群體，在戶型設計、品質和租金水準等方面會更重視滿足這部分群體需求，有利於解決租賃住房不足問題。

其次，新市民、青年人等群體收入水準相對較低，大多選擇居住在租金便宜但品質相對較差的城中村和老舊小區。發展長租房市場，加快培育有實力、規模化的住房租賃企業，鼓勵其通過盤活存量、改建等方式提升租賃住房品質，將提高市場上品質高且租金合理的租賃住房有效供給。

再次，從國際上看，提供租賃住房的主要群體是個人，但機構化租賃是成熟住房租賃市場的重要組成部分，在提升品質、改進服務等方面將發揮良好示範作用。據統計，2020年我國開展經營的規模化企業約2000家，提供約300萬套租賃住房，在市場化租賃住房中佔比6%左右，低於美、日等發達國家平均水準，專業化運營管理服務不足。發展長租房市場，通過運營主體租賃服務專業化，將大大提升租房者居住體驗。

從運營主體看，長租房由機構持有或託管運營，可提供的租賃週期相較個人更長，也更為穩定，有利於提升租住人群的安定感。特別是現階段，新市民、青年人等群體在選擇租房時，對提供休閒、社交等服務的生活社區需求不斷提高，機構化運營的長租房可以更好滿足這類精細化需求。

從産品特點看，長租房主要面向以青年人為主體的租賃群體，在戶型設計等方面更加重視滿足功能、品質、價格兼顧等需求，從而與傳統商品住房、城中村住房、單位提供的單身宿舍等存在明顯差異。如目前一些市場化運營的長租公寓提供的租賃住房，單套面積20平方米左右，雖然使用面積小于傳統一居室住房，但功能卻可以較好滿足青年人在特定階段有品質、價格可承受的租住需求。

從區位特點看，由於長租房主要面向新市民、青年人，主要解決職住不平衡等問題，運營主體一般選擇青年人就業較為集中或交通便利的區域尋找合適的物業進行改造，因此長租房的分佈不會像商品住房那樣點多面廣。

從租客特徵看，以新市民、青年人為主的租客在特定長租房實際居住時間並不長。從對部分長租公寓調研情況看，青年人平均租賃時間只有6至9個月，這與其更換工作相對頻繁以及隨年齡增長成家、租賃或購買新房方面的需求相一致。

總的來看，發展長租房有助於補齊住房市場中符合新市民、青年人等群體需求的租賃住房供給不足短板，改善這部分群體的居住體驗，逐步構建更好滿足居民全生命週期需求的住房階梯。

長租房市場發展現狀與趨勢

主持人：我國長租房市場發展情況如何？

嚴榮（上海市房地産科學研究院院長）：長租房是長期用於租賃的住房，是住房租賃市場的重要組成部分。推進長租房市場發展，是解決好大城市住房突出問題的重要舉措，既有利於拓寬住房供應渠道，解決新市民、青年人等群體住房問題，也有利於擴大居民住房租賃消費，分流購房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

近年來，我國長租房市場發展取得了長足進步。一是政策支援力度不斷加強。黨中央高度重視長租房市場發展，多次強調加快完善長租房政策。相關部門按照因城施策和循序漸進等原則，聚焦我國住房租賃市場發展面臨的突出問題，先後推進若干項重要試點工作，如選取一些人口凈流入、租賃需求旺盛的大中城市開展住房租賃市場試點，推進利用集體建設用地建設租賃住房試點等，積累了很多寶貴經驗。同時，各級政府陸續出臺了一系列支援政策，涉及土地、金融、財稅、審批等方面，有效破除長租房發展面臨的瓶頸，形成多主體投資、多渠道供應的發展態勢。

二是市場發展更加穩健。隨著新型城鎮化進程持續推進，我國2億多新市民、青年人中，約70%租房居住，並且有一定規模的人群希望能保持長期穩定的租賃關係。儘管當前市場租賃住房仍以個人散租為主，但在需求驅動下，住房租賃企業運營的租期較長且穩定的房源佔比不斷提高。例如，在上海等大城市，住房租賃企業持有或運營的房源規模不斷增加，市場滲透率由幾年前不足5%逐步提高至當前10%左右，如果算上保障性租賃住房，該比例還會更高。在市場規模有序擴張的同時，長租房市場秩序更加規範。受政府部門嚴格監管和市場良性競爭等因素影響，一些從事“長收短付”“高進低出”經營的企業陸續被淘汰，同時不少提供優質産品和服務的企業日益凸顯市場競爭優勢。其中，有些企業已成長為行業標桿，不僅市場佔有率顯著提高，而且通過規範的經營模式推動行業健康發展。

三是社會接受度明顯提高。長租房的快速發展，適應了部分新市民、青年人等群體對租房戶型、區位、租期的需求，有助於優化租賃住房結構性供需匹配關係，逐漸得到社會的認可。相關調查顯示，北京市有租賃需求的青年人中，超過80%的人租房首選長租機構。一些租賃企業的長租房持續保持較高出租率，也反映了承租人群體的認可。與此同時，長租房發展還得到社會資本高度關注。據市場機構統計，2022年上海長租公寓投資大宗交易額達65.5億元，同比增長263.89%。

隨著我國長租房市場快速發展，以下幾方面趨勢值得關注。

進一步促進和規範長租房市場發展的政策體系將更趨健全。建議從增加長租房供應、加大金融支援力度、強化規劃和土地政策支援、降低相關稅費負擔、保障租賃當事人合法權益、規範長租房市場秩序等方面逐步形成合力，使長租房成為住房租賃市場的“定盤星”。所謂“定盤星”，就是在經營服務的規範性、租賃關係的穩定性、租金定價的合理性、市場運作的有序性等方面形成標桿，促進住房租賃市場良性迴圈和健康發展。

隨著越來越多的城市進入存量房時代，更多存量房屋將用於出租，長租房市場總體規模將加速擴張，市場生態鏈逐步完善，經營主體更趨多元和豐富。一方面，經營主體會出現分化。對於優質頭部企業來説，競爭優勢將進一步凸顯，市場佔有率繼續提高，規模優勢更加明顯；對於中小型租賃企業來説，將更加聚焦細分領域，如專注服務産業園區、藍領或老年群體等。另一方面，更多的專業化經營主體將進入長租房市場生態鏈，在融資、運營管理、部品部件供應等方面形成專業化細分市場。

受人口結構變遷、生活水準提高、更加重視居住品質等因素影響，新市民、青年人等群體的租賃需求將更加多元化。為適應個性化和差異化需求，經營主體將在現有産品和服務基礎上不斷更新迭代，逐漸形成一個或若干個産品系列，探索適應不同群體需求的服務內容和方式，使供需匹配更加精準。

今後將有更多的經營主體關注長租房市場發展，為長租房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融産品和金融服務。隨著金融機構在提供長期貸款、各類債券及權益融資方面開展創新，住房租賃資産證券化將快速發展，長租房領域的房地産投資信託基金也將成為重要融資方式。

大型租賃式社區的出現，對社區管理和基層治理提出了新要求。這在全世界鮮有成熟經驗可資借鑒。需要進一步明確各級政府職責，探索規劃、建設、管理、服務一體化聯動機制，將長租房管理服務納入基層社區綜合治理體系，使長租房真正成為高品質發展、高品質生活、高效能治理的示範領域。

關注國際長租房市場發展經驗

主持人：從國際經驗看，長租房市場對解決住房需求發揮了哪些作用？有何可借鑒的發展模式？

劉洪玉（清華大學建設管理系教授、房地産研究所所長）：購房和租房，是居民個人或家庭滿足住房需求的兩個基本途徑，自有自住和租住是住房消費的兩種基本形式。因此，認識長租房市場在解決住房需求中的作用，可從自住和租住相對比例關係的角度考察。

2020年第七次全國人口普查數據顯示，全國城市家庭住房來源中，自住和租住佔比分別為69.2%和25.6%。按照省份考察，租住佔比最高的為廣東55.3%，其後依次為福建42.8%、浙江42.7%、海南39.0%、上海35.9%和北京35.3%。從國外情況來看，自住和租住在各國之間有很大不同。2021年歐盟有70%人口居住在自有住房中，30%人口居住在出租房中。許多國家租住比例超過30%，例如美國、英國、法國、日本、德國和瑞士分別為34.1%、34.8%、35.3%、38.8%、50.5%和57.7%。如果考察大城市尤其是國際化大都市，則租住佔比更高，例如紐約69.1%、巴黎67.9%、倫敦53.0%、柏林72.2%、舊金山67.3%、東京53.8%。

從上述數據可以看出，租賃住房在滿足住房需求過程中發揮著重要作用，尤其在經濟發達、人口密集的大城市或房價高企、購房難度大的城市，更是如此。

不論在哪個國家，長租房服務的模式大同小異，主要包括：投資機構或業主通過新建、改建或購買方式獲取住房並將其作為租賃房源出租，服務管理機構受託負責招租和租賃期間的運營管理服務，部分投資機構同時提供管理服務，租戶入住租賃住房並依約支付租金，政府和行業組織負責市場監督管理。考察各國長租房服務模式的差異，主要是看誰提供了租賃住房。

德國住房租賃市場相對發達，相關制度也比較完善。據統計，2019年德國2120萬套租賃住房中，私人（個人）住房佔比43%、業主社區佔比23%、專業業主佔比34%。德國的專業業主屬於機構租賃性質，有兩種類型，一是私營企業，包括私營房地産企業和保險、銀行、基金等其他私營企業；二是公營機構，包括公共部門、房地産業協會和非營利組織。業主社區成員主要是私人，因此德國的租賃住房約2/3來自私人、1/3來自機構。私營企業佔比相對較小，主要是一些規模化、專業化私營住房租賃企業在持有經營。德國十大租賃住房業主中，6家是上市公司，共持有租賃住房88.07萬套，1家是私營企業，持有12.15萬套，3家是公營機構，持有26.83萬套。私人在租賃住房供應中佔有重要比重，但大城市中機構租賃佔比顯著增加，例如，柏林55%的租賃住房來源於私營企業和公營機構，來自私人和業主社區的約佔40%，與整個國家租賃住房來源結構相比有較大差異。

美國的長租房服務模式也比較典型。2017年《美國租賃住房金融調查》數據顯示，美國租賃住房主要由個人投資者、合夥企業或有限責任公司、房地産公司、房地産信託、非營利組織和REITs等提供。個人投資者提供的租賃住房在獨戶住宅和2至4戶/棟住宅中佔有80%份額，公司和機構在公寓式住宅中佔有90%以上份額。近年來，機構投資者持有的租賃住房佔比呈持續增長態勢。目前，美國最大的租賃住房管理公司Greystar（睿星資本）管理的租賃住房達698257套。

研究美國長租房服務模式，還可以從紐約市租賃住房的供應結構中得到啟示，即受租金管制的租賃住房佔有重要比重。2021年《紐約市住房和空置調查》數據顯示，全市存量住宅約365萬套，其中35.4萬套為空置住房。在有人居住的329萬套住房中，自有自住佔30.9%，租住佔69.1%。租賃住房中市場化租賃佔45%，有政府管制的管制租賃佔55%。管制租賃中以租金穩定的住房為主，這類住房在建設時就按照相關規章確定了租金調整規則，以防止未來租金大幅上漲，保持住房租金的可支付性。

從國際長租房市場發展經驗來看，首先，長租房市場是房地産業的一個重要分支，具有廣泛的經濟社會影響。以美國為例，其出租公寓行業類似長租房市場。據統計，美國約2040萬套公寓，除滿足住房需求外，公寓建造、運營維護和居民住房消費每年對國民經濟的貢獻超過1.3萬億美元。

其次，企業或機構參與對於長租房市場至關重要。各國住房租賃市場供給中，私人住房普遍佔有重要比重，因此需要機構化、規模化、專業化住房租賃企業或機構參與，並通過發揮其標桿示範作用，帶動整個租賃市場規範化發展。

再次，打造長租房投資、開發、運營和管理服務的完整産業生態。要吸引企業或機構參與其中，需要有完整的産業生態，尤其是營造適配的土地、金融和財稅等制度政策環境，努力形成閉環，促進良性迴圈。以金融支援為例，需要房源獲取階段的短期開發建設融資（新建或改建）、運營服務階段的長期抵押融資，也需要REITs等直接融資方式以降低融資成本。

最後，關注居住成本，實施必要的租賃監管。新增租賃需求主要來自大城市的新市民、青年人，其租住比例較高，這類群體一個重要特徵就是支付能力較差，租金等居住類支出負擔過重。為此，除有效增加保障性租賃住房供應外，還應建立完善的住房租賃市場監管體系，定期發佈公平市場租金，引導租賃住房初始租金水準和租金調整幅度，提高長租房租金的可支付性。