處置不良資産 法拍房市場崛起

來源:中國證券報 2020-12-17 13:34:52

日前,一平臺“凶宅試住主播”招聘資訊在網上傳播並引起網友關注。該招聘資訊要求主播在指定平臺直播24小時展示房屋房型及居住體驗。上述招聘資訊的背後,是法拍房市場的快速崛起。阿裏拍賣數據顯示,截至12月14日,相較2015年同期,今年平臺拍賣(變賣)房源數量漲幅超三倍。

分析人士認為,隨著國內經濟不斷發展,不良資産處置正迎風而起,法拍房作為不良資産的一種形式也在順勢崛起。同時,最高院規範文件的出臺、部分城市不限購等也成為法拍房市場發展的有利推動因素。

房源規模倍數增加

隨著房地産市場逐步向存量房時代邁進,法拍房市場正逐步形成規模。阿裏拍賣數據顯示,目前平臺拍賣(變賣)房源為1342850套。年內截至12月14日的房源為272979套,2015年同期為87879套,5年時間增幅超三倍。

以北京市場為例,瀚海數據研究院日前發佈的北京市法拍行情數據顯示,11月30日-12月6日,北京法拍房市場單周共計掛牌房源174套(撤拍51套),總市值為31.71億元。成交法拍房84套,較前一週上漲61.54%;成交總價14.3億元,較前一週增長348.28%,創8月以來單周成交最高紀錄。

瀚海數據研究院數據顯示,今年前11個月,北京有4909套法拍房進入市場,較往年年均500套左右的數量實現倍數式增長;成交總價218.99億元,平均折扣7.9折。

“隨著國內經濟不斷發展,不良資産行業正迎風而起。今年預計銀行業要處置3.4萬億元不良貸款,法拍房作為不良資産的一種形式,也在順勢崛起。”瀚海研究院高級數據分析師劉歡告訴中國證券報記者。

銀保監會數據顯示,截至今年三季度末,商業銀行不良貸款餘額達到2.84萬億元,較上季度末增加987億元;商業銀行不良貸款率為1.96%,較上季末上升0.02個百分點。

銀保監會主席郭樹清此前提出,今年將加大對不良貸款處置力度,全年預計銀行業要處置3.4萬億元,去年同期為2.3萬億元。銀保監會最新數據顯示,前三季度銀行業共處置不良貸款1.73萬億元,同比增加3414億元。這意味著,預計四季度銀行業將有1.67萬億元不良資産需處置。

四大因素推動

法拍房市場快速崛起的背後,哪些因素在推動?

“法拍房市場規模快速崛起或得益於兩方面因素:一是最高人民法院以文件形式規範了網路司法拍賣;二是金融監管收緊,使得銀行所持有的違約債務抵押物通過司法拍賣渠道快速進入了市場流通。”有分析人士表示。

為規範網路司法拍賣行為,保障網路司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效,維護當事人的合法權益,最高人民法院出臺了《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》。其中第四條規定:“最高人民法院建立全國性網路服務提供者名單庫”,且“最高人民法院組成專門的評審委員會,負責網路服務提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機構對已納入和新申請納入名單庫的網路服務提供者予以評審並公佈結果。”

此外,“淘寶”折扣力度大、部分城市法拍房不限購也是推動市場發展的兩大因素。如瀚海數據研究院日前公佈的朝陽區駿豪阿瑪尼其中一套公寓創11月30日-12月6日之間的折扣最低(5.3折);平谷區樂園西小區創下最低成交價紀錄,僅152萬元即可在北京置業。

部分熱門城市未將法拍房作為限購房對象,也因此給了不少人“撿漏”的機會。

據央視新聞之前報道,得益於上海不限購因素,今年1月至8月上海法拍房成交936套左右,每套房源會有9個人參與競拍,且基本上有85%的房源,都會在一拍當中被客戶拍中。

須重視房源瑕疵

所謂法拍房,是指遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得金額償還債權。

比如,早些時候,甘薇一套位於北京市辛莊一街的房産和車位被拍賣。該拍賣則與樂視手機業務向招商銀行上海川北支行申請的一筆貸款有關,甘薇與賈躍亭當時共同為該筆貸款出具了《最高額不可撤銷擔保書》,承諾對貸款承擔連帶保證責任。

今年“雙十一”期間,阿裏拍賣不僅推出了“雙11線上支付尾款返現”活動,還推出了一批“1元起拍”的涉刑房産。

浙江省高院早前出臺了《浙江省法院刑事案件涉案財物網路司法拍賣工作規程》,大膽採用無保留價拍賣規則,實行1元起拍,以拍定為原則,如無悔拍等特殊情況,只需進行一次拍賣即可成交。

不過,法拍房市場仍面臨諸多待解問題。如麗水市早前拍賣的一套房源,僅已知瑕疵包含物業服務費、公共能耗費等欠繳費用3.5萬元。

此外,據媒體早前報道,浙江省一不動産估值29.736萬元,1元起拍。標的所有人由於涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪,導致該不動産被法院強制執行。標的物涉及違法、違章部分,其土地性質為國有劃撥,拍賣成交後還需繳納土地出讓金,費用要由買受人先行墊付,法院明確表示不承擔該標的瑕疵保證。

除上述問題外,比如惡性租賃或原業主霸佔房屋,都將導致買受人面臨雖辦理了過戶手續卻無法入住的局面。如媒體報道的武漢某業主400多萬拍得兩套法拍房,但半年後房子仍未交付無法入住。後法院執行局人員前往執法,敦促被執行人將法拍房剩餘“家什”清空,買受人才得以裝修入住。

“建議業主拍賣前到當地派出所核實拍賣房源是否有戶口挂靠,特別是學區類房源。為保險起見,參拍人參與前可以通過裁判文書網查看原房主是否有相關執行資訊或糾紛問題。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示。


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