房地産市場穩健發展，是推動形成以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局不可或缺的一環。受疫情的影響，國內經濟結構和房地産形勢都發生了重大變化。當前宏觀經濟運作處於何種狀態？與之密切關聯的房地産市場形勢將如何演變？對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地産政策的決策。

住房租金變動在一定程度上反映了就業與投資的真實變化，是宏觀經濟的重要晴雨錶。同時，宏觀經濟運作狀況又構成房地産市場調控的重要外部環境。本文通過對2020年以來租金變動的大數據分析，分析和預判了疫後宏觀經濟、房地産市場形勢與調控，建議房地産調控重點應適時從需求側轉向供給側。

疫後租金首現季節性回升經濟進入實質性復蘇階段

首先，疫後核心城市住房租金首次出現顯著季節性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來，受疫情衝擊等因素影響，核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季，核心城市租金才開始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數上升至102.6點（以2018年1月租金水準為100點），比上月上升1.03點或1.01%。這是疫後核心城市住房租金首次出現顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節性特徵，並且在隨後的8月或9月租金可能重新下跌，但其背後的經濟信號意義十分重大。租金漲跌背後，是招聘、開業等經濟先行指標的活躍度變化。疫後核心城市租金出現顯著季節性回升表明，疫後經濟已經進入實質性復蘇階段。開業、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復蘇，未來經濟增速繼續回升可期。這對房地産市場調控也將産生重要影響。

其次，一線城市中，上廣深租金均季節性上漲，僅北京租金繼續下跌。一線城市中，2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節性上漲，其中廣州環比上漲1.04%，上海環比上漲1.07%、深圳環比上漲1.62%。只有北京仍環比下跌0.67%。這表明，一線城市經濟初步從疫情衝擊中走出。而北京的單獨下跌，可能與北京發生第二次疫情衝擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制後，一線城市經濟已經進入實質性復蘇階段。隨著北京疫情的有效控制，一線城市經濟將整體初步走出疫情陰影。

最後，多數二線城市租金出現季節性上揚，僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房租金出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環比下跌。其中天津環比下跌0.01%、大連環比下跌0.1%、福州環比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。這表明，二線城市經濟也進入疫後良性復蘇階段。

房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續擴大

第一，疫情衝擊下核心城市房價仍連續5個月上漲，一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響連續下跌不同，核心城市房價在疫情衝擊下仍連續上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示，2020年7月，緯房核心指數環比上漲0.6%，為連續第5個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點，核心城市房價上漲了4%。

二手住房成交量放大。2020年3月以來，二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示，2020年7月，10大重點城市二手住房成交量指數為243.88點（以2017年1月成交量為100點），雖然較上月略有下滑，但仍處於歷史較高水準。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短週期波動的因素。

一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年7月，一線城市房價環比上漲1.7%，漲速相對較快；二線城市環比上漲0.27%，三線城市環比上漲0.43%，四線城市環比上漲0.25%，房價均穩中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑後，均重新上漲。

第二，房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來，房價的漲速要總體高於租金漲速，二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來，住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢，但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌，房價與租金的“剪刀差”不斷擴大，房地産市場的泡沫化風險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節性上漲，但租房旺季過後租金大概率仍將下跌。如果房價繼續上漲，房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話説，如果不加以有效控制，房地産泡沫仍存在擴大的可能。

疫後經濟形勢向好房地産調控空間加大

一是宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出，房地産調控空間加大。按歷年來的房地産調控經驗來看，各地房地産市場調控往往受制于經濟形勢，保持調控定力有一定難度。當經濟增速存在下降風險時，各地房地産市場調控不僅很難嚴格執行，有些地方甚至還有可能把房地産作為刺激經濟的手段。當前，雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地産作為短期刺激經濟手段”等總體方針，但是各地房地産市場調控在執行階段仍然存在鬆緊考量。

2020年上半年，經濟增速受疫情的衝擊嚴重，GDP同比增長-1.6%，其中一季度同比增長-6.8%，二季度同比增長3.2%。在這一背景下，即使不以房地産來刺激經濟已經成為政策共識，部分城市房地産調控仍可能實質放鬆甚至鼓勵購房。針對房地産投資投機的緊箍咒更難以落實。

據2020年7月的緯房租金核心指數顯示，核心城市租金環比上漲了1.01%。由於住房租金背後是投資與就業活動，這表明經濟基本面從疫情衝擊中得到實質性恢復，未來經濟增長向好。作為租房市場的傳統旺季，7月雖然只是季節性回升，但是考慮到疫情對經濟影響的全面性和嚴重性，租金能出現季節性回升也能充分説明經濟基本面的實質性向好態勢。

隨著疫後經濟基本面的向好，宏觀經濟對房地産市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地産調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好地實施。房地産市場長效機制的建立也可以得以加快探索。

二是房地産市場有結構性過熱的態勢，需要有針對性地加強調控。2020年，雖然經濟活動受到疫情的嚴重衝擊，但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現結構性較快上漲，這與資金脫實入虛有一定關係。儘管金融政策支援主要是針對中小企業，但是實體經濟資金吸納能力有限，資金流入資本市場意願強烈。

從市場表現看，房地産市場有結構性過熱的態勢。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴大，深圳房價上漲對市場預期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態勢，東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快；2020年核心城市住房租金持續下跌，7月才開始短暫回升，房價租金比總體仍呈擴大態勢，房價上漲的基礎並不牢固。

另一方面，如果房價上漲快於收入上升，意味著居民基本生活成本提升，這還將擠壓實際消費能力，不利於國內大迴圈的實現。

2020年上半年，由於疫情對經濟的重大衝擊，房地産調控難以有效實施。隨著疫後經濟的恢復，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地産市場的結構性過熱，降低宏觀經濟風險，促進消費水準提升進而國內大迴圈的實現。

房地産調控重點應適時從需求側轉向供給側

推動形成新發展格局，化解宏觀經濟風險，需要堅持“房住不炒”，抑制房地産泡沫擴張。以往，房地産調控的側重點在於需求側，著重于住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效，但並未從根本上解決泡沫發生的機制問題。受疫情衝擊，宏觀經濟和房地産市場結構都發生了重大變化，疫後宏觀經濟和房地産市場都可能出現結構性過熱。房地産調控的重點應適時從需求側轉向供給側，著重從土地、金融和城市政府角度出發採取措施，建立抑制泡沫發生的長效機制。

第一，通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩定房地産市場的主體責任。雖然城市政府負有穩定當地房地産市場的主體責任已經十分明確，但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市政府穩定房地産市場的主體責任，可以考慮把房地産市場健康度評價和分類管理，作為主體責任問責制的補充。在對各城市房地産市場健康度做出科學評價的基礎上，對其進行標簽分類分級管理。根據不同的健康度等級，採取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市採取不同的房地産相關政策，可以促使城市政府前瞻性地採取相關措施穩定住房市場。

第二，結合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創造了一定的法律條件。在此基礎上，可進一步促進集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，促進城鄉統一建設用地市場的形成。

進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓，簡化報建及辦證手續。在統一規劃的前提下，支援個人或機構購地自建自住性住房，並給予一定的金融稅收政策支援。發展代建市場。嚴格限定棚改範圍，避免將房地産開發項目納入棚改範疇。

第三，深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過度集中于商業銀行，對居民住房的政策性金融支援度較低。存在風險集中、商業銀行業績房地産市場依賴度高、平均利率偏高等現象。組建非盈利的政策性住房銀行，支援居民家庭低成本提高住房水準，深化改革住房公積金制度。進一步降低商業性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發行REITs等。

（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）