備受關注的“商改租”，在深圳又邁出了實質性的一步。1月9日，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（以下簡稱“通知”）公開徵求社會公眾意見。

在業內人士看來，“商改租”一方面可以盤活存量閒置商業和辦公用房，另一方面增加住房租賃市場供應，隨著政策層面的推進，部分城市的“商改租”有望加快落地。

5年內不能改變租賃用途

深圳《通知》從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程式、保障措施五個方面進行規範。

對於改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動産首次登記且不動産權證所載用途為辦公、商業；不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益；改建的部分應當是相對獨立的空間且改建後的租賃住房原則上不少於50套(間)。

《通知》要求改建後只能用作租賃住房，且5年內不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。

值得關注的是，為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》規定“商改租”項目可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。

事實上，這次深圳“商改租”出臺，有其必要性背景。主要是深圳市新增建設用地供應緊張，商品住房供求關係嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。

與此同時，隨著深圳産業升級步伐不斷加快、網際網路對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨産業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閒置。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即産業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的産業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，都可能加劇商業辦公用房閒置。

各地“商改租”漸成趨勢

一個閒置，一個緊缺，往往是最好的搭配組合。據悉，為了支援租賃住房建設。早在2016年，國務院39號文、提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房。尤其是近年來隨著“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”漸成趨勢，特別是在租賃市場房源緊缺的一線城市。

據悉，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳等地調控收緊，發佈政策限制“商改住”。也就是擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。其中北京自2017年“3·26”限商新政以來,商辦類成交量大幅下跌，“滯銷”嚴重。

此後，包括北京、上海、廣州、深圳等城市陸續提出“商改租”，但其作為租賃住房籌集的一種新模式，各地均在探討當中。

2017年深圳市政府提出，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，但並無實施細則。

2018年，上海市在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多餘存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

2019年，重慶市政府發佈的《重慶市現代服務業發展計劃（2019—2022）》（下稱《計劃》）同樣提出：鼓勵房地産開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用於住房租賃，引進和支援發展機構化、規模化住房租賃企業。

而在北京，“商改租”也一直在推進中。2019年，據北京市住建委副主任李榮慶透露，北京已初步確定了第一批共計19個商業辦公轉化、改建租賃住房項目，約可提供房源5400多套。這19個商業辦公轉化、改建租賃住房項目的初步確定，是北京市不斷拓寬渠道提升租賃房源供應，旨在積極維護租賃市場供需平穩。

在很多業內人士看來，在限制“商改住”的背景下，符合條件的商業辦公項目轉化、改建租賃住房，正在為北京商辦存量去化以及增加租賃房源尋求一舉兩得的出路。隨著“商改租”項目的落地，將更有利於包括北京在內、租賃房源緊張的城市調整住房結構。