11月20日，中國人民銀行發佈貸款市場報價利率LPR：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。相比較前一次LPR利率，兩者各下降了5個基點。

這也是自2015年10月24日起人行公佈的銀貸款5年以上基準利率4.9%以來，房貸基準利率的首次降息！不少專家分析，5年以上LPR首次下調雖然並不意味著房地産政策有所調整，但對於剛需買房人來説是重大利好。

（截圖來源中國人民銀行）

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南京剛需買房時機已至

伴隨著LPR利率降低，房貸利率微調下行趨勢也愈發明顯！

中原地産首席分析師張大偉分析，豬肉最近不漲了，降息通道已經打開，貨幣寬鬆週期剛剛到了。樓市調控政策在寬鬆，樓市窗口期到了，對比一下2018年四季度，樓市2020年初的小陽春很可能再次出現。也正如很多人分析認為的，對於“有顯著人口增量的高級別城市”的剛需購房者來説，意味著你該買房了。雖然現在買不一定買在最低點，但買了比不買風險要小。

就江蘇而言，人口增量有一半在南京。

有數據顯示，2018年江蘇人口增加21萬，還包括本地出讓人口。南京剛好佔了一半，10萬多一點。整個江蘇都沒有一個其他城市突破4萬，不少城市的人口還是流出的。近年來，在人才引進方面，作為長三角唯一特大城市的南京從未放鬆過，力度也越來越強。11月初，南京還發佈了最新人才政策，在全國首次為人才購房出臺專門文件開闢優先通道，各類人才全覆蓋。

今年以來，隨著限價盤出清，南京主城各板塊的置業門檻大多提高了，其中剛需門檻已經由此前的30萬上漲到60萬，漲幅明顯。很多人在年初準備的首付款，在看過一圈房子，不斷地猶豫中，只夠買個車位了。粗略估算下，剛需首次置業能夠承受的面積段一般都在90㎡以下，入手門檻大概在200多萬起步。

（青龍山國際生態新城示意圖）

目前南京江南區域符合條件的，包括青龍山國際生態新城、正方新城、橫溪、祿口等。其中，除了青龍山國際生態新城供貨充足外，其餘板塊大多位置較遠，或者周邊配套有待發展，更有甚者是無房可售。近期，青龍山國際生態新城的深業青麓上居首開入市，受到了不少買房人的高度關注。項目主打建面約88-118㎡全能戶型，裝修標準更是創下板塊多項第一，總價220萬起步，目前案場剩餘少量房源在售。

（深業青麓上居效果圖）

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超高性價比，倒挂超3000元/㎡

在能力允許的範圍內，給自己最好的。

（1）新街口半小時通勤圈，性價比極高

以新街口為核心的半小時通勤圈內，多數樓盤新房價格大多已站上了3-4萬/㎡臺階。目前，青龍山國際生態新城在售樓盤均價在2.6萬/㎡左右，是南京目前僅剩的價值洼地之一，深業青麓上居一套小戶型只需要總價220萬左右。

半小時生活圈價差：

河西南板塊總價近600萬起步，比青龍山生態新城貴了近400萬；九龍湖上秦淮板塊某盤總價已是460萬起步，比青龍山生態新城貴了240多萬；三山板塊目前主要在售別墅房源，動輒千萬起步；
百家湖板塊多數二手房掛牌價400-500萬，與青龍山生態新城價差約200多萬；
……

同樣總價段板塊中，江寧方山、江北高新區、龍潭等板塊與新街口距離最短也有20公里左右，而青龍山國際生態新僅有12.5公里的距離。

（2）倒挂最高3000元/㎡+，有套利空間

目前，青龍山國際生態新城商品房二手房掛牌價最高已接近3萬/㎡，融僑觀瀾、東城金茂悅等小區業主對於房價預期都持看漲態度。深業青麓上居均價2.6萬/㎡左右，倒挂3000元/㎡+。而且由於多數次新房不滿2年，稅費較高，且板塊內在售新房較多，所以買房人更偏于選擇新房。

（3）約88㎡全能邊戶三房，樓間距達56米

項目首開戶型中，尤以建面約88㎡邊戶最受歡迎。市面上，邊戶更容易實現南北通透、三面採光等條件，但大多為大面積戶型，總價更高。深業青麓上居首開1號樓中，建面約88㎡既安排有三房，更做到了邊戶設計，這在同區域內是比較少見的。

（建面約88㎡戶型）

建面約88㎡邊戶樣板間：

入戶玄關↓↓↓

餐客廳一體↓↓↓

廚房↓↓↓

衛生間↓↓↓

其餘戶型一覽：

89㎡中間戶，三房兩廳一衛

118㎡邊戶，四房兩廳兩衛

此外，小區內部住宅設計擁有56米超大樓間距，一軸三苑景觀帶，推窗見景。

（深業青麓上居效果圖）

裝修標準創下板塊多項第一

在流行減配以及聯合拿地的當時代，深業集團選擇獨立拿地，自主開發，不僅是展示了自身經濟硬實力，避免了聯合開發可能出現的一些弊端，也表現出深業集團的自信，堅守匠心。尤其是在大多數房企處於“偃旗息鼓”狀態的時候，深業依然能夠堅持準確的市場敏感度，強勢進駐河西南，足見其品牌實力。

據悉，項目裝修標準包括“四大件”——中央空調+新風系統+地暖+凈水系統，這在青龍山國際生態新城內尚算首例出現。從樣板間公示資訊來看，硬裝方面除了選用科勒、摩恩、博世、美的以及海信等（或同等品牌）國內外知名品牌。全屋墻紙、電動晾衣架也在交付標準內，而這一配置在片區內超7成樓盤是不具備的。

（示意圖）

同時，項目還全方位升級廳房系統、廚房系統、智慧系統、儲物系統、衛浴系統等88項人性化的精工細節，包括入戶掛鉤、廚房涼霸、燃氣洩露報警器、可抽拉水龍頭、小夜燈、人臉識別、USB插座等。

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抄底“下一個河西”

剛需人生的第一套房相當於籌碼，在預算合適的情況，買房人還要考慮到板塊、樓盤的保值屬性。

青龍山國際生態新城採取“先整體規劃，再開發”的一二級聯動開發模式，較為成功案例就是備受關注的江心洲板塊。目前江心洲二手房價格普遍掛牌價在3-5萬/㎡，部分房源掛牌價已至6萬/㎡+。

該新城位於南京十三五規劃“一核兩翼”中的“東南科技創新示範帶”，是南京的東大門，更是南京著力打造的、與河西新城、江北國家級高新區並列的第三個現代化新城，堪稱“下一個河西”。作為東南部難得的可供大規模開發的造成區域，青龍山國際生態新城已吸引了深業、金茂、保利、融僑、朗詩等諸多品牌房企相繼進駐（排名不分先後）、開發，板塊內交通、商業、教育等配套正逐步落地。

（示意圖）

交通上，區域內現有地鐵1號線運營以及4條地鐵線規劃，包括5號線、10號線二期、13號線、以及12號線，未來通達全城。其中，規劃的12號線上坊站緊鄰青麓上居，僅幾分鐘路程，未來步行可至。

商業上，除了共用百家湖、東山等商圈輻射，區域內還規劃有70萬方的商業旗艦，包含城市級主題商業中心、地標級商務空間，並計劃引入五星級酒店，與深業青麓上居相距不遠。同時，項目自帶2萬方基層社區中心，包含金融服務中心、衛生服務中心、3000方凈菜市場、育兒園，文化活動室、健身中心、老年照料中心等。

（示意圖）

教育上，瑯琊路小學江寧分校，上坊中學、上坊中心小學（與南師附屬中江寧分校合作辦學），東山外國語學校（初中、高中）等優質教育資源環伺；

醫療上，江寧第二人民醫院、中醫醫院、江寧醫院、江寧醫療服務中心（三級甲等）等醫療資源林立。

（規劃效果圖）

自然環境方面，青龍山國際生態新城坐擁一山二園雙景觀帶的自然資源，其中青龍山擁有1.2萬畝森林。其中深業青麓上居與青龍山最為靠近，屬於瞰山第一梯隊，未來可推窗見山。