日前,中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同發佈了《房地産藍皮書:中國房地産發展報告No.16(2019)》(以下簡稱“藍皮書”),對國內房地産市場發展態勢進行分析。

這些問題值得關注

藍皮書指出,2019年商品住宅市場應關注以下三個問題。

首先是住宅市場去庫存基本成功實現預期目標。去年住宅投資和住宅新開工面積較快增長,但現房銷售持續下降,這導致部分城市現房庫存偏低。今年銷售面積或將明顯大於竣工面積,可售面積將進一步減少,可能對房價上升産生更大壓力。

第二是因城施策和分類調控實施效果開始顯現。去年各地出臺450余項調控政策,因城施策使住宅市場建設、投資和銷售指標的趨勢和結構發生明顯變化,其中有很多新的態勢需要進一步調研和跟蹤研究。未來因城施策和分類調控的成功實踐將有力推進長效機制的形成。

第三是住宅價格趨勢未變。藍皮書指出,2018年商品住宅平均銷售價格12.2%,今年預測全國平均售價將達到9206元/平方米,預期價格增長7.6%。可以推測,部分重點城市價格將大幅超過這個預期水準。

藍皮書提醒,應對部分重點城市加強多層面的預測、監測和預警,將防止價格刺激市場引發大幅波動作為調控的重點目標。

平穩調整態勢不變

展望2019年,藍皮書認為,貨幣政策進一步放鬆的空間逐漸縮小,對樓市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的調控思路並未發生改變,預期2019年房地産市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。

國內商品住房銷售增速可能會延續放緩趨勢,房價漲幅整體回落,土地交易市場將回歸理性,房地産投資增速將進一步回調。預計政策調整以結構化方式進行,各地將充分發揮城市政府的主體責任,自下而上,實行局部試探性微調。

藍皮書指出,2018年,國內城鎮化率達到59.58%,比2017年末提升1.06個百分點。短期可以預見,2019年城鎮化率仍將比2018年提高1個百分點以上,房地産市場仍存在較大發展空間。不過,不同城市的市場運作結果將明顯分化。

其中,一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點,適當鬆動過緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場成交活躍度將有所提升,銷售面積同比可能實現小幅增長;三四線城市區別對待棚改安置,已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。