近年來，培育和發展住房租賃市場成為促進新型城鎮化、解決新市民住房問題的重要途徑。今年的政府工作報告指出，要促進區域協調發展，提高新型城鎮化品質。同時提出要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系。在這一背景下，培育和發展住房租賃市場的意義更加突出。

早在2017年7月，住房和城鄉建設部等九部委發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市開展住房租賃試點工作。在近兩年時間裏，各個試點城市積極探索，取得了明顯成效。

以廈門為例，在推進住房租賃試點過程中，廈門以打造“高素質、高顏值”宜居之城為目標，以“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度”為抓手，圍繞創新服務管理體制機制、培育市場主體、加大市場供應、強化平臺建設、完善配套政策等試點內容，有力推進了廈門市住房租賃市場快速發展。

穩步推進試點工作

5月15日，廈門市住房保障和房屋管理局召開“大力培育和發展廈門市住房租賃市場”專題新聞發佈會，從工作機制、市場主體培育、住房租賃房源拓展、住房租賃平臺運營、住房租賃政策監管扶持等方面進行了系統總結。作為12個開展住房租賃試點工作的城市之一，廈門的試點經驗具有重要參考價值。

在租賃住房供給方面，一是從源頭上加大土地供應，將租賃住房用地供應納入全市整體土地供應計劃。同時，探索利用農村集體預留發展用地，在重點産業聚集區和功能區、島外新城及其他租賃住房需求強烈的區域，集體經濟組織可自願選擇利用農村集體預留發展用地指標建設集體租賃住房，土地所有權性質為集體建設用地，屬於集體資産，租金收益歸村集體權益村民共用。

積極盤活存量房屋。支援將暫無安置需求的安置房、國有收儲土地上的空置房屋、可供租賃的零星直管公房等存量房屋，交由專業化國有房屋租賃企業統一管理、運營。截至今年2月，廈門全市共整理出暫無安置需求和各類閒置房屋4500多套（間），有的已交由國有機構運營，有的正在推進之中。

修建政府投融資的公共租賃房。截至2019年4月，市級公共租賃住房運營企業安居集團已開展53個批次，解決1.1萬名職工的居住問題。目前在建公共租賃住房項目12個，共2.77萬套（間）。此外，8個項目正在抓緊推進前期工作，可提供公共租賃住房約2.2萬套（間）。

加大園區配套租賃公寓建設。2018年廈門專門出臺了《産業園區公共租賃住房建設管理工作實施意見》，規範産業園區公共租賃住房建設、運營、管理，支援各園區配套租賃公寓建設。

據介紹，目前廈門共有租賃住房約175萬套（間），全市租房人數約200萬，供需基本平衡，供應量略大於需求。市場主體培育上基本形成專業運營企業與傳統的“二房東”共存，“高中低並舉、大中小共存”的多元市場主體格局。全市住房租賃市場租金上，從試點工作以來總體趨穩，年平均漲跌幅控制在5%左右。

搭建系統平臺是培育和發展住房租賃市場的重要內容。截至2019年5月13日，廈門住房租賃系統平臺系統的瀏覽量已經超過129.56萬人次，房源曾發佈總數達25.67萬套（間），目前發佈狀態中的房源63615間。

“我們的系統特色是全過程監管、全方位驗真核驗、一站式服務、實時備案（提供線上及集中成批備案便利）、全覆蓋評級、大數據分析與共用。在房源實時更新上，我們為房産之窗、各大長租公寓提供了數據介面，批量對接房源資訊，實時對外發佈房源。”相關負責人表示，個人還可以在系統上直接發佈出租房源。

線上簽約成功後，租賃雙方可在系統內實時進行住房租賃合同登記備案，並可以查詢相關備案資訊。同時系統已提供線上水、電、燃氣、有線電視等生活繳費服務，後續待與相關部門對接完成後，還可以提供公積金提取、居住證辦理、積分入學，並提供金融企業增值服務。

總結可推廣的試點經驗

經過探索，當地逐步形成了有借鑒意義的試點經驗，為完善住房租賃市場體系提供了新思路。

加大扶持是培育和發展住房租賃市場的重要手段。2017年底，廈門頒布《廈門市租賃住房用地公開出讓實施意見》，調整租賃住房用地出讓起始價。2018年9月，頒布《廈門市促進住房租賃企業發展財政扶持資金管理辦法》，從增量獎勵、經營獎勵兩個方面給予財政資金扶持。符合條件的住房租賃企業，稅負將由原來的6——12％下降到5％以下，大幅度降低了企業運營成本，有利於優質住房租賃企業做大做強。同時，完善政策保障，研究出臺了一系列政策性、示範性文件，如《關於加強培育和發展住房租賃市場的若干意見》等。

在加大公積金支援方面，2018年６月起，租住商品房的職工每人每次提取金額上限由原有的1800元/季提高到3000元/季。截至2019年4月底，全市累計提取住房公積金支付房租58.76萬人次，總金額12.52億元，有力地支援職工的租房消費需求。

在完善公共服務方面。當地完善住房租賃戶籍管理、衛計和社會保障政策，符合條件的承租人可按政策辦理戶口登記和遷移手續，免費享受健康建檔、衛生保健、傳染病防控等基本公共衛生服務，加大住房租賃教育保障，以及享有基本養老、醫療、失業、工傷、生育等各項社保待遇。此外，大力推進“金融+”。鼓勵金融機構按照依法合規原則，向從事租賃住房建設及經營企業提供金融支援，向符合條件的租賃住房出租人、承租人提供融資支援和金融服務。

培育和發展住房租賃市場，離不開專業化、機構化住房租賃企業，構建多元化市場力量。廈門鼓勵國有企業“帶頭引領”。目前當地有14家住房租賃國有企業，佔全區市市場主體的38%，擁有房源近9萬套，佔全市長租公寓的總房源的60%。同時，當地注重吸引知名房企“搶灘進駐”，先後吸引了龍湖冠寓、世聯紅璞公寓、魔方公寓、萬科泊寓、碧桂園的“碧家國際社區”等一批全國知名品牌入駐廈門。當地推動房地産關聯行業企業“轉型參與”，也取得了一定效果。

除了增加租賃供給，做好管理服務、形成常態化監管體系同樣重要。系統引入了投訴建議和信用管理機制，加強對租房全過程的監管，保障租賃雙方的合法權益。在信用管理方面，系統採用信用分值、信用等級制及信用黑名單懲戒相結合的方式，加強信用監管。同時還引用了黑名單制度，對信用分低於200分的將列入信用黑名單，在一定時間內限制對其在“住房租賃交易服務系統”中的相關許可權。

補齊租賃住房短板

根據2018年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議，“以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板”是2019年的重點工作之一。但當前，市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善等問題仍較為突出。尤其在人口凈流入量大的城市，住房租賃市場租賃房源總量不足、政策支援體系有待進一步完善等問題仍然較突出。

如何補齊租賃住房短板？發展住房租賃市場既要加快籌集房源又要防控金融風險保證行業平穩運作，因此如何平衡重資産和輕資産兩種發展模式非常重要。據介紹，目前廈門租賃企業的重資産運營主要集中在國有企業，以及部分由原開發商轉型的企業。目前國有企業以重資産運營為主，總共有三萬餘套（間）為持有産權的租賃用房，佔重資産運營比約為20%，也有一部分市場化輕資産。

“我們正在積極探索資産證券化，把資産折合成資本，進行融資，降低機構運營成本，讓企業輕裝上陣，解決房企融資難問題。”相關負責人表示。

房屋租賃管理工作也是行業痛點之一。據介紹，廈門房屋租賃管理工作基礎較薄弱，僅住房保障和房屋管理局設立了“房屋交易租賃處”、廈門市房屋事務中心增設“租賃管理科”，各區、街（鎮）、社區都沒有職能相對集中的管理機構，也無專職人員和配套制度，基層房屋租賃管理中的資訊採集、報送、巡查、備案、服務均缺乏必要依託。

“接下來，我市打算在現有房屋管理、公安綜治資訊系統和網格化管理資源的基礎上，打造一支精幹、高效規模在200人左右的住房租賃網格員隊伍。構建一個覆蓋全市、條塊結合、分級管理、職責明確、科學高效的住房租賃監管服務網格管理體系，為我市住房租賃登記備案、資訊採集共用等住房租賃監管服務工作提供基礎保障。”該負責人表示。