2023三季度中國住房租賃市場發展報告

來源:新華社 2023-10-20 16:35:01

核心觀點

政策:行業監管體系趨於完善,資金監管、信用資訊管理、從業人員實名及信用管理等政策陸續出臺。保障性租賃住房的配套政策仍是重點,政策涉及稅費減免、建設標準優化、非改租、産業園區配套用地建設保障性租賃住房等。政策繼續優化公積金提取用於租房,加大對租賃融資支援,同時推動保障性租賃住房REITs的常態化發行。

行業:市場主體保持較高的活躍度,保障性租賃住房供應快速增加,保障性租賃住房運營企業積極籌備REITs發行。同時,市場化租賃領域,新項目、新品牌陸續推出,企業主要聚焦在擴大房源管理規模,同時融資方面多渠道發力。

市場:今年三季度全國重點40城市場活躍度同比提升,高校畢業生租賃需求增加、推遲購房人群“購轉租”的租賃需求增加,推高了住房租賃市場活躍度。租金上漲動能總體不足,租金低於去年同期水準,一線城市同比跌幅高於二線城市。

展望:在季節性因素的影響下,四季度租賃市場活躍度將環比下降,考慮到“購轉租”帶來租賃需求增加,再加上去年租賃市場活躍度較低,預計今年四季度市場活躍度要高於去年,租金水準環比、同比將保持穩中有降的趨勢。

一、2023年三季度住房租金變動情況

(一)住房租金掛牌價環比下降,且低於去年同期水準

租金上漲動力不足,三季度住房租金掛牌價水準環比下降,且低於去年同期水準

住房大數據監測系統核心40城住房租金指數顯示,2023年三季度末重點40城住房租金指數為100.06(2018年1月為100),相對於二季度末(定基指數101.06)下降0.99%。與去年三季度末相比,住房租金水準下跌了0.66%。分月份來看,7月份受到高校畢業生租房需求增加的影響,住房租金水準微漲,環比增長0.25%。但畢業需求並未對住房租賃市場帶來持續的熱度,8月和9月住房租金止漲轉跌,環比分別下降0.55%和0.68%。

三季度住房租金掛牌價整體呈下降趨勢

緯房研究院數據顯示,重點40城中,僅有10個城市住房租金環比上升,其餘30個城市住房租金均環比下降。其中,租金上漲的城市增幅也並不可觀,環比增長率大多不到1%。租金下跌的30城中,12個城市租金跌幅在1%以內,12個城市跌幅在1%-2%之間,6個城市跌幅超過2%。與2022年三季度末相比,重點40城中16個城市住房租金同比上漲,24個城市同比下降。其中,3個城市同比增長超過2%,13個城市同比漲幅在2%以內,12個城市同比跌幅在2%以內,11個城市同比跌幅在2%-4%之間,1個城市同比跌幅超過4%。

一線城市住房租金掛牌價普遍下跌

一線城市住房租金錶現不及預期,呈普遍下跌態勢。除深圳住房租金同比略有上漲外,其他一線城市住房租金環比和同比均呈下降態勢。其中,上海跌幅最大。與二季度末相比,上海三季度住房租金下跌2.12%;與去年三季度末相比,住房租金下跌2.94%。北京和廣州三季度住房租金也環比下跌,跌幅分別達到1.28%和1.32%。與去年三季度末相比,兩城住房租金雖略有下降,但基本與去年持平。深圳三季度住房租金也環比下降,跌幅為0.93%。

二線城市三季度住房租金掛牌價總體下降,少數城市租金微漲

住房大數據監測的26個二線城市中,僅有6個城市的住房租金環比上漲,20個城市的住房租金環比下跌。其中,南通和長沙降幅最高,分別為2.97%和2.36%,其餘城市降幅均不超過2%;福州漲幅最高為3.53%,其餘城市漲幅均不超過1%。與2022年三季度末相比,住房大數據監測的26個二線城市中有16個城市住房租金同比下降,10個城市住房租金同比上漲。其中,南通、鄭州、昆明等城市住房租金同比跌幅最大,分別下跌4.23%、3.09%和3%;長沙、天津、西安等城市住房租金同比漲幅最大,分別上漲5.03%、4.66%和3.65%。

三線城市三季度住房租金掛牌價漲跌參半

住房大數據監測的重點40城中包括10個三線城市,其中4個城市三季度住房租金環比上漲,6個城市環比下降。其中,貴陽和呼和浩特環比漲幅最高,分別為1.69%和1.30%。與去年三季度末相比,5個城市住房租金低於去年同期水準,5個城市高於去年同期水準。其中,貴陽和惠州住房租金跌幅最高,分別為3.24%和2.98%;煙臺和呼和浩特漲幅最高,分別為1.8%和1.78%。

(二)租金成交價水準同比下跌,環比微漲

租金成交價水準同比下跌,相較于去年,7-9月月度租金同比跌幅縮小

在國家政策支援下,保障性租賃住房、市場化租賃項目陸續入市,再加上個人業主“售轉租”房源增加,全國重點40城租金水準保持同比下跌。根據貝殼研究院數據,三季度全國重點40城月度租金水準為36.6元/平米,環比微漲0.8%,同比下跌4.2%,為近五年最低值。從月度同比來看,7、8、9月月度租金指數分別同比下跌1.5%、1.7%、1.3%,相比于去年同期的月度同比跌幅均縮小了1個百分點。從月度環比來看,7月、8月租金指數環比微漲1.0%、0.2%,9月環比下跌0.5%。

三季度,一線城市租金成交價同比跌幅高於二線城市,一線城市除北京微漲外,上海、廣州、深圳均同比下跌

今年三季度40城中28個城市環比穩中微漲或持平。從同比來看,三季度多數城市租金水準同比下跌,具體來看,全國重點40城中煙臺、中山租金水準同比基本持平;北京、天津、石家莊、惠州、蕪湖、西安、呼和浩特、廊坊和太原9個城市租金同比微漲。分不同能級城市來看,三季度一線城市租金水準同比下跌3.8%,二線城市同比下跌2.5%。一線城市中,三季度北京租金水準同比微漲0.8%,深圳、廣州和上海租金水準均同比下跌。

二、2023年三季度租賃住房成交量變化

住房租賃市場活躍度整體有所提升

相比于去年同期,全國重點40城租賃市場活躍度提升。根據貝殼研究院數據,今年三季度全國重點40城成交量環比、同比增加均超過10%,租賃市場活躍度環比、同比均呈現上升趨勢。今年高校畢業生數量創新高,達到1158萬人,畢業生群體帶來較強的租賃需求,再加上推遲購房人群“購轉租”的租賃需求增加,使得整體租賃需求保持旺盛。從月度來看,全國重點40城租賃市場熱度在7月、8月達到市場熱度峰值,7月、8月租賃成交量基本持平,並超過去年月度峰值。租賃市場9月進入到傳統市場淡季,9月租賃成交量環比減少。

租賃房源出租速度同比減緩

根據貝殼研究院數據,全國重點40城三季度房客源成交週期分別為56.7、11.5天,房源成交週期環比減少2.1天,同比增加2.7天;客源成交週期環比延長1天,同比延長1天。隨著個人租賃房源供應的增加,疊加保障性租賃住房、市場化集中式租賃房源的增加,個人業主出租房源出租速度減緩。從庫存房源來看,今年1-9月租賃庫存房源量均呈現同比增加的趨勢,與此同時,租客租房面臨的選擇項增多,租客對於租賃房源可選類型和房源量均有增加。

三、2023年三季度租賃住房成交結構變化

重點40城租客租金支出同比減少

根據貝殼研究院數據,今年三季度全國重點40城租客套均支出為2967.8元/套,環比微漲2.8%,同比減少2.6%,為近五年最低值。分不同能級城市來看,一線城市套均支出同比減少1.8%,二線同比減少1.0%,從具體金額來看,一線城市租客平均每月減少超100元。

三季度全國重點40城三居室租金支出同比跌幅最大

分不同居室來看,全國重點40城中一居室佔比同比下跌4.5%,同比跌幅最大;分不同能級城市來看,一線、二線城市三居室套均租金同比跌幅最大,其次為一居室。

大戶型佔比增加趨勢顯著,三居室成交佔比首次超過一居室

根據貝殼研究院數據,全國重點40城中,兩居室仍然是成交主力,佔比超過40%,今年三季度三居室佔比首次超過了一居室,達到28.2%,其中一線城市、二線城市一居室、兩居室租賃成交佔比均有不同程度的減少。一方面,由於房地産購房交易市場影響,延遲購房“購轉租”的租賃需求增加,這一部分多是家庭型租賃需求,家庭型租客由於考慮到父母、子女的居住需求,會更傾向於選擇大戶型。另一方面,由於保障性租賃住房、市場化集中式公寓項目的入市,分流了部分小戶型的租賃需求。

一線城市呈現重心下移和延遲購房“購轉租”的特徵

貝殼研究院數據顯示,一線城市呈現不同程度的重心下移,同時北京、深圳還呈現出延遲購房“購轉租”的特徵,高套均支出區間的租賃房源成交增加。上海和廣州租賃重心下移態勢明顯。上海套均租金5000元以內的成交佔比增加了將近4個百分點,5000元以上的佔比均呈現減少趨勢,尤其是套均租金在5000-10000元區間的房源佔比;廣州套均租金在3000元以內的增加了1.8個百分點,3000元以上的均呈現減少趨勢。

北京和深圳還呈現出延遲購房“購轉租”特徵。一線城市中北京租賃成交套均租金“高低兩端”的佔比有所增加,其中套均租金10000元以上的佔比增加了1.5個百分點,10000元以上主要以家庭租賃需求為主。深圳則是套均租金3000-7000元佔比增加了2.4個百分點,3000元以內的佔比減少了2.5個百分點,深圳3000元以內的租賃需求部分轉移至城中村房源,而對於套均租金3000元以上租賃需求普遍增加,多為延遲購房“購轉租”家庭型租賃需求。

四、2023年三季度住房租賃市場政策動態

7月中共中央政治局召開會議,明確要“切實防範化解重點領域風險,適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地産政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地産市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給,積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設,盤活改造各類閒置房産”。國家發展改革委《關於恢復和擴大消費的措施》明確支援剛性和改善性住房需求,要“擴大保障性租賃住房供給”。河南、山東、廣東等在促進房地産市場平穩健康發展、擴大消費、擴大內需戰略的文件中,分別提出了關於構建多層次長租房供應體系、加快發展保障性租賃住房、擴大保障性租賃住房供給以及提高公積金租房提取額度的措施,在南昌、廣州、成都、西寧等地出臺的促進房地産平穩健康發展的文件中,均明確提出了推動保障性租賃住房發展的要求。從住房租賃專門政策來看,近期出臺的政策主要涉及行業監管、保障性租賃住房、租賃住房金融支援、公積金支援租房等方面。

行業監管層面,地方及行業協會重點從資金監管、信用資訊管理、從業人員實名及信用管理等方面完善針對住房租賃市場的監管體系。其中,中房學發佈了《電子證照規範—房地産經紀專業人員登記證書》,上海出臺《上海市住房租賃公共服務平臺管理規定》明確了租賃企業及經濟機構應當在從業人員辦理入職手續後30日內,為其辦理從業資訊卡,為租賃經紀人的規範化管理提供了基礎,濟南也發佈了《濟南市住房租賃企業及從業人員信用管理辦法》;西安、廣州出臺了針對租賃企業信用管理的相關政策,北京公佈《北京市房地産經紀機構、住房租賃企業備案管理暫行辦法(徵求意見稿)》對房地産經紀機構、住房租賃企業及分支機構提出了備案要求;廣州、杭州、合肥、青島、瀋陽等進一步完善了對租賃資金監管的措施,其中合肥出臺了資金監管文件的徵求意見稿,廣州則推動了資金監管系統的上線,為租客的租金、押金等提供了安全保障。

保障性租賃住房的配套政策繼續完善。保障性租賃住房配套政策涉及稅費減免、建設標準優化、非改租、産業園區配套用地建設保障性租賃住房等。財政部等部門出臺《關於保障性住房有關稅費政策的公告》,明確對保障性租賃住房免征城鎮土地使用稅、印花稅,從而減輕項目的投入成本;深圳出臺了保障性住房相關的四項政策,規範了公共租賃住房、保障性租賃住房和共有産權房的管理措施,北京對既有非居住建築改建保障性租賃住房關於內部空間加層、建築防火提出了更加明確的要求,使得該規範對於改建項目的指導性進一步增強;同時北京、廈門、鄭州分別出臺了産業園區配套用地、非住宅類房屋建設保障性住房或租賃房源的專門文件。

在金融領域,對租賃領域融資支援力度加大,同時逐步推動保障性租賃住房REITs的常態化發行。中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議,明確加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支援力度;8月4日,國家發展改革委等聯合召開的新聞發佈會,央行明確要穩步推進租賃住房貸款支援計劃在試點城市落地。在保障性租賃住房REITs方面,深圳市《關於支援深圳市基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)高品質發展的若干措施》文件中明確“擴大保障性租賃住房、倉儲物流、産業園區、能源等存量領域基礎設施REITs儲備規模”。上交所則出臺了發行保障性租賃住房REITs的指引性文件,將加快推動保障性租賃住房REITs的常態化發行。

在公積金支援租賃消費領域,通過提高提取額度、優化提取頻次支援公積金用於租房支援,從而提高租客的支付能力。具體來看,中央國家機關住房資金管理中心明確提出了“加大北京市行政區域內租房消費支援力度”,深圳發佈了公積金政策調整的徵求意見稿,擬上調住房公積金租房提取額度至每月應繳存額的80%;青島優化調整住房公積金租賃提取政策,除了提高提取額度外,還強化“租購銜接”政策,明確“申貸時點一年內的租賃提取金額均可納入貸款額度計算”,威海提出將增加租房提取公積金頻次。濟南“宜租泉城”上線,讓承租人可以通過平臺授權後直接使用公積金餘額支付租房費用,不再是先支付房租再提取公積金的方式。

五、2023年三季度住房租賃行業發展動態

今年三季度住房租賃領域市場主體保持較高的活躍度,保障性租賃住房供應快速增加,保障性租賃住房運營企業積極籌備REITs發行。同時,市場化租賃領域,新項目、新品牌陸續推出,企業主要聚焦在擴大房源管理規模,同時融資方面也保持較高的活躍度。

保障性租賃住房項目入市熱度不減,REITs發行的積極性較高。各地通過多種方式增加保障性租賃住房,積極申請財政資金支援,其中杭州余杭對可盤活用於保障性租賃住房的安置房進行摸底,2023-2025年期間余杭區80平方以下小戶型的待分配安置房房源約3萬套;廈門有5個保障性租賃住房項目獲國家獎補,成都為保障性租賃住房及配套基礎設施建設項目爭取到位9.2億元;北京公佈了2023年全市第二批保障性住房建設籌集計劃,計劃在今年開工的項目有37個,涉及4.2萬套房源;深圳今年已供應分配保障性住房3.4萬套(間)。呼和浩特市住建局提出將通過市場購置、非住宅項目改建、國有企業新建等方式加快推進保障性租賃住房籌集工作,2023年年底前總籌集套數將達到15472套。據住建部數據,今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套(間)的任務目前已完成72%,各地近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套(間),完成投資超過5200億元,可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。與此同時,多個保障性租賃運營企業也在積極籌備REITs發行,打通“投融管退”的閉環通道。

市場化租賃領域,新項目、新品牌陸續推出,同時融資方面多渠道發力。在新入市項目上,市場化租賃項目入市不遜於保障性租賃住房,在一線城市及熱門二線城市如廈門、杭州、成都等地的新項目陸續開業;在新品牌上,部分企業重新迭代品牌或是推出新的租賃品牌。在融資方面,住房租賃企業積極通過專項公司債、上市、銀行、私募基金以及一級市場進行融資。其中在銀行融資方面,據國家金融監督管理總局數據,2023年上半年末,住房租賃貸款餘額約7800億元,同比增長90%;私募基金方面,建信住房租賃基金與上海國企發起設立新的住房租賃私募投資基金。

六、2023年四季度住房租賃市場走勢預判

保障性住房租賃政策持續發力,保障性租賃住房供給不斷增加。隨著三季度中央層面出臺的包括稅收優惠、盤活存量低效用地和超大特大城市城中村改造配建保租房等一系列政策落地,地方政府也將跟進並出臺相應政策。同時,各地為完成年初制定的保障性租賃住房供給任務,會加快建設或籌集進度,預計四季度會有相當數量的保租房進入市場,增加住房租賃市場的整體供給。

房地産購房交易市場將對住房租賃市場産生雙向影響。在租賃房源供應側,房地産購房交易市場情緒低迷、交易週期拉長,部分住房所有者為了覆蓋房貸成本或將待售住房投入租賃市場,從而帶來個人業主租賃房源供應的增加;在租賃房源需求側,部分潛在購房者持觀望態度而選擇“購轉租”,停留在租賃市場更長時間,租賃需求尤其是家庭型租賃需求增加。

預計四季度住房租賃市場活躍度將環比下降、同比提升,租金水準環比、同比將保持穩中有降的趨勢。今年三季度房源端、客源端活躍度同比提升,根據貝殼研究院數據,三季度全國重點40城新增掛牌房源量同比增加7.9%,新增帶看客戶量同比增加4.0%。隨著高校畢業生租房、為子女上學租房的需求逐步釋放,租賃市場已經在9月份進入到傳統市場淡季,不過由於“購轉租”帶來租賃需求增加或會持續到四季度,再加上去年疫情影響下市場活躍度較低,預計今年四季度租賃市場活躍度將環比下降,同比或保持上升趨勢。從租金水準來看,隨著各類房源供應量的顯著增加,預計租金水準將保持穩中微跌的趨勢。

七、對策建議

一是加大對市場租賃住房的政策支援。市場租賃住房是市場供應的主體。保障性租賃住房雖然定價只比市場租賃住房低10%,但從土地、融資到稅費,保障性租賃住房得到政策全方位的支援。相對來説,市場租賃住房的政策支援力度很弱,企業經營面臨的困難較大,需要加大政策支援力度。

二是引導租賃住房供給積極響應城市內不同類型群體的多元化居住需求。綜合關注城市中各類勞動者所形成的“生態體系”,積極響應多層次、多元化的租賃居住需求。租賃住房的供應應進一步匹配各類為城市提供基本服務的務工人員和勞動者(如快遞物流、餐飲、外賣等領域)住房需求,與産業園區和大型企業合作,儲備好符合“藍領工人”居住需求的租賃住房。

三是進一步提高租賃住房相關空間和資金資源的利用效率。在提高空間利用和管理效率方面,不同類型的住房資源可以考慮綜合統籌、打通使用,提高空間資源的利用效率;根據居住需求促進土地和住房的類型轉化,實現動態平衡。在新的發展階段和適當的條件下,結合當地租賃住房的供求關係,統籌投資建設租賃住房(“補磚頭”)和直接發放租賃補貼(“補人頭”)的比重,以提高資金的利用效率。

四是重視租賃住房的相關服務,提高租房群體的租住體驗和獲得感。一方面,加強對住房租賃市場的監管和執法,確保市場規範有序發展;同時,注重引入或培育專業的租賃住房經紀服務機構,進一步消除市場交易成本、減少摩擦,全方位提高租賃住房需求和供給的匹配效率。另一方面,注重硬體(居住空間)的同時,也需要兼顧軟體(居住服務)。具體而言,關注租賃群體的歸屬感,在基本公共服務均等化的基礎上推進租購同權,逐步補齊在落戶、子女教育、醫療衛生等公共配套服務上的相對不足。

(責任編輯:孫悅)
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