灰犀牛就在前方。今年2月底以來，2月25日，銀保監會副主席王兆星表示，中國防範化解金融風險攻堅戰取得階段性進展，但同時要做好打持久戰準備，未來監管部門將緊盯房地産金融風險等多個重要風險領域。

2月25日—26日，央行金融市場工作會議強調，加強房地産金融審慎管理，落實房地産市場平穩健康發展長效機制。

3月5日，銀保監會主席郭樹清表示，下一階段房地産金融政策總的方針不會有改變。

3月9日，銀保監會副主席王兆星再次明確表示，房地産金融仍是防範風險的重點領域。

今年一季度地産小陽春之後，不少城市房地産市場再次出現過熱跡象。

要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

這是自去年7月以來，中央政治局會議再次強調房地産政策，重提“房住不炒”。

不少業內機構和專家均認為，這意味著審慎的房地産金融政策基調沒有變化。《中國經濟週刊》記者注意到，

房地産金融被高度關注，始於2018年央行工作會議提出“加強房地産金融的宏觀審慎管理”。

這是央行年度工作會議首次提及房地産金融宏觀審慎管理。2019年，防範房地産金融風險為何被擺在了前所未有的位置？

01潛在的風險不是“黑天鵝”， 而是“灰犀牛”

房地産與金融從來就是孿生子。房地産市場的快速發展離不開金融，房地産金融規模的不斷擴大則會帶來巨大的風險。全國房地産商會聯盟主席顧雲昌認為，“房地産的金融風險不是‘黑天鵝’，而是‘灰犀牛’。”

目前為止，關於房地産金融並沒有一個成熟的官方定義。不過，我國房地産金融化的趨勢日漸加強卻是不爭的事實。

“房地産行業是資金密集型行業，所謂房地産金融，從字面上來説是房地産行業的資金融通。”房地産分析師劉水對《中國經濟週刊》記者解釋説，“從它的主體來説，第一是房地産開發企業，涉及融資方式等；第二是購房者，使用杠桿資金炒房等；第三是從事房地産業務的金融仲介，包括銀行、信託公司等。”

中國社會科學院一位不願具名的研究員告訴《中國經濟週刊》記者：“房地産金融，狹義上專指抵押貸款資産證券市場，尤其指RMBS（居民住房抵押貸款支援證券），還有REITs（房地産信託投資基金），廣義上還應包括開發貸、個人抵押貸款及公積金貸款等。”

僅從狹義與微觀的角度來看房地産金融，“難窺全牛”。央行的提法是，“加強房地産金融的宏觀審慎管理”。

宏觀審慎管理是相對於微觀審慎管理的概念，是應對2007年爆發的全球金融危機而誕生的一個新理念，不僅要管理單個金融機構，還要管理整個的宏觀範疇。早在2012年，監管層就提出，加強宏觀審慎監管，構建宏觀審慎與微觀審慎有機結合的金融監管體系，是全球金融危機之後國際社會的共識。

眾所週知，上一輪全球金融危機的引爆點就是美國房地産市場次貸風險被點燃。

天風證券宋雪濤團隊研判，自2018年以來，房地産行業進入鍍“金”時代，地産即金融，地産週期和金融週期高度同質化，房地産行業和金融行業的聯繫越來越緊密。地産行業正在從傳統産銷模式向金融深化模式轉變，從開發商向不動産商轉變。房地産行業的未來在於“把低活的不動産變成高活的金融品”，這是真正的金融資本和産業資本的融合。

02房地産金融風險有多大？

莊子説：“今夫斄牛，其大若垂天之雲。”我國房地産金融風險有多大，先要看房地産金融的規模。

湖北一家大型建築企業的財務負責人告訴《中國經濟週刊》記者，房地産行業是資金密集型行業，我國地産開發高週轉的特徵又很明顯，對資金的需求就特別大，“誰都想拿到更多的錢，讓錢更快地週轉。”

國家統計局公佈的數據顯示，2016—2018 年，全國房地産開發資金來源（指房地産開發企業在本年內收到的可用於房地産開發和經營的各種資金來源數之和，包括上年末結余資金、本年度內撥入、借入或以各種方式籌集的資金）分別是14.4萬億元、15.6萬億元和16.6 萬億元，呈逐年凈增長態勢。

資金需求如此龐大，開發商不願意錯過任何獲取資金的渠道。

銀行是房地産最重要的資金來源。央行年初發佈的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2018年末，房地産貸款（指貸款的用途是房地産或以房地産作擔保的貸款）餘額38.7萬億元，同比增長20%；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%。在房地産開發貸款餘額方面，2018年末為10.19萬億元，同比增長22.6%，其中，保障性住房開發貸款餘額4.32萬億元，同比增長29.5%。

今年一季度，我國房地産貸款增加1.8萬億元，佔同期各項貸款增量的31.4%；一季度末，房地産貸款餘額40.52萬億元，同比增長18.7%。

《中國經濟週刊》2018年第5期《五大行的萬億利潤來自哪》一文統計，工建農中交五大銀行2018年對房地産行業貸款全部凈增加，年內合計凈增加4383億元，同比增長53%。

從總量來看，作為單一行業，房地産拿到的銀行貸款高居首位；從佔比分析，房地産貸款超過30%，且仍然保持高速增長。

通過信託渠道，房地産吸納了不少血液。據中國信託業協會3月13日發佈的報告，2018年流入房地産業的信託資金小幅增長，截至2018年底，房地産信託餘額為2.69萬億元，同比增長17.72%。

用益信託數據顯示，今年一季度房地産信託募集資金1674.97萬元，與去年同期相比，募資規模增幅達25.71%。

即便銀行貸款與信託資金規模龐大，仍然無法滿足地産企業對資金的渴求，發行債券是另一重要融資方式。Wind數據統計顯示，2018年房地産企業公司債共發行190隻，發行規模合計2435億元，同比增長177%；2018年房地産ABS産品共發行265隻，總發行規模2802.0億元，同比增長74.4%。

03遭遇滑鐵盧的萬達，曾一度接近拿到金融全牌照

千方百計籌錢，除了從外部發力，不少開發商直接下場，熱衷佈局金融領域。萬科、萬達、綠地集團、華潤置地、星河集團、魯能集團、新華聯(000620)等先後進入金融業。

天風證券宋雪濤團隊預測，隨著地産金融相互深化，一些大地産商向綜合性金融集團轉型。一方面，巨頭們收購金融牌照的，參股控股銀、證、保、信、基，成立産業基金、並購基金，實現負債多元化；另一方面，巨頭們推動房地産的資産證券化不斷發展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現輕資産、高週轉，提高資産流動性。

萬達曾一度接近拿到金融全牌照，保險、投資、資管、網路小貸、支付、私募基金等各種業務均有佈局。王健林2015年時曾説，“萬達金融集團將會是萬達未來價值最大的一塊。”此後，遭遇滑鐵盧的萬達將旗下各金融業務先後出手。

今年初，綠城中國耗資超27億元，從萬達手上接過百年人壽保險股份有限公司11.55%的股份，成為後者第一大股東。綠城中國表示，“地産+金融”是公司主動探索的新興發展模式，將進一步完善綠城中國的金融板塊業務。

中國人民銀行調查統計司原司長盛松成認為，“房地産企業紛紛進軍金融業是希望拿到各種各樣的牌照，以方便自己的融資，而獲得融資後又可以促進房地産的發展，提高企業的銷量及競爭力。”

儘管各大房地産巨頭都青睞金融，迄今為止，成功者依然寥寥。

在房企融資渠道有所收緊的情況下，一些激進房企千方百計融資。以“並購王”融創中國（1918.HK）為例，這家房企打起了自家員工的主意，據報道，該公司發行一款“融樂金”的理財産品，預期年化收益率10.5%，面向員工發行，期限一年，目前已經發行超過百期。

根據中原地産研究中心統計，今年4月超過20家標桿房企公佈了融資資訊，總量接近2600億元。