近年來，隨著房地産市場從增量開發轉向存量運營，房企紛紛謀劃多元化佈局、尋找新的增長點。尤其在2018年，房企“去地産化”的現象愈演愈烈。但轉型並非易事。萬科集團董事會主席鬱亮曾表示，讓賺大錢的人去賺小錢，難度很大。時值年報發佈期，各大房企的轉型成績到底如何，成為市場關注的焦點。

喜憂參半的“成績單”

轉型需要創新思維，而創新需要魄力，需要在眼前利益與長遠紅利的“舍與得”之間作出巧妙平衡。

目前，頭部房企恒大集團已經在多個領域進行嘗試，如金融行業、文旅産業等。其中，最引人注目的是其在健康與新能源領域的發力。近日，恒大集團的子公司恒大健康産業集團（以下簡稱“恒大健康”）在香港舉辦2018年全年業績發佈會。2018年，恒大健康營業額為31.33億元，同比增長135.84%。收益大幅增長的主要原因是“恒大·養生谷”的收入從2017年13.1338億元上升到31.2442億元，增幅達137.89%。養老産業不是一本萬利的暴利行業，而是細水長流的重運營、重服務的行業，恒大集團的轉型佈局為養老産業帶來了更多可能性。

隨著人們的美好生活需要不斷增長，大健康産業被市場寄予厚望，但跟養老産業一樣，大健康産業也需要精耕細作，甚至在前期的探索中交出“學費”。恒大健康披露的財務數據顯示，2018年公司醫療美容手術及健康管理收入為0.086億元，相比2017年的0.151億元下降43.03%。恒大健康表示，醫療美容手術及健康管理方面的業務量減少，導致相應收入下滑。有業內人士分析稱，即便是資金實力雄厚的企業入局大健康，其品牌塑造也不可能一蹴而就，不過隨著行業競爭越來越充分，恒大集團這類大企業的優勢會逐漸凸顯出來。

相比于恒大集團，富力集團披露的2018年度財報顯示，公司全年實現營收768.6億元，同比增長30%；凈利潤87.28億元，同比下降60%。其中，酒店業務繼續虧損，年度虧損達到4.59億元。

2017年，富力集團以約190億元人民幣的價格收購萬達集團74家酒店之後，71間酒店已經計入當年年度財務報表，連同現有的18間酒店，富力集團共有89間正在運營中的酒店。顯然，富力集團加大了其在酒店業務方面的佈局力度。但是，富力集團酒店業務的經營狀況一直表現不佳。其披露的財務數據顯示，富力酒店已連續6年虧損，從2013年起分別虧損2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元，至2018年虧損幅度繼續擴大，達到4.59億元。

如果説，恒大集團、富力集團的轉型發展是以房地産為主業下的多元化嘗試，那麼綠地集團在轉型升級的道路上則走得更加堅定。2018年前3季度，綠地集團的大基建産業累計實現經營收入1009億元，與同期房地産版塊銷售額幾乎持平。此外，綠地集團相繼控股貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工，並提出至2020年，大基建産業目標經營收入力爭超過4000億元。

但是，相比之下，綠地集團的金融業務發展並不如意。公開數據顯示，綠地集團2016年大金融板塊實現利潤總額39億元，2017年則滑落至20億元，降幅高達48.7%；2018年大金融板塊發展也不穩定，在市場環境相對較好的上半年，該板塊實現利潤總額為15.5億元，第3季度該板塊實現利潤總額僅為6.14億元。

夢想還是“夢魘”

“搞汽車是需要夢想的，産業夢、健康夢和汽車夢，沒有夢想是沒有激情的，是做不好産業的。”恒大健康副董事長及執行董事彭建軍在香港業績發佈會上説道。

恒大的“造車夢”一直是市場關注的熱點。2018年6月25日，恒大健康收購Season Smart Limited(編者譯：香港時穎公司)的全部股權。Season Smart Limited的唯一資産是Smart King Ltd.(編者譯：本集團的聯營公司)的45%股權(經全部攤薄後)，而Smart King Ltd.則持有新能源汽車Faraday Future（即法拉第未來）業務。隨後的8月，恒大法拉第未來智慧汽車(中國)集團正式登記註冊，註冊資本為20億美元，將負責Faraday Future在中國的技術研發及所有生産經營管理。

彼時，恒大健康預計，在未來10年甚至更長的時期內，新能源汽車的産銷都將保持高速增長，10至20年後整個市場年銷售量可望達到數千萬輛、甚至上億輛。之所以進行此項收購，恒大健康表示，Faraday Future是一家全球化網際網路智慧出行生態企業，通過收購全球領先的新能源汽車技術和産品，恒大健康將有機會在高速成長的新能源汽車行業當獲得強大的競爭力，佔領市場份額，實現業務多元化。

資本市場對此次收購也持樂觀態度。收購之後的第二天6月26日，恒大健康股價應聲而漲，從每股4.61元上漲至每股7.66元，漲幅高達66.2%。

對企業來説，發展新業務的目的是為了實現更高的投資回報率。富力集團收購萬達酒店也是基於這樣的邏輯。在2017年年報中，富力集團就曾經向投資者證明收購萬達酒店是一筆划算生意，“按70間酒店及1幢辦公樓的總價約181億元人民幣計算，每間酒店支付的平均價格約為2.55億元，其價值遠遠低於本集團現有每間酒店的成本4.3億元。”此外，富力集團認為，當收購的酒店資産日趨成熟，可為富力集團創造獲取低成本及較長貸款的資産融資機會。因此，收購萬達酒店資産短期內已經帶來一筆優厚的一次性非經常性收益，並將繼續創造長遠經濟效益。

但是，富力集團的如意算盤並沒有敲響。從收購的萬達酒店所處的城市來看，有2家處於一線城市，分別是廣州增城富力萬達嘉華酒店以及北京富力萬達嘉華酒店；位於新一線城市的有15家，位於二線城市的有17家，而其餘超過一半的酒店則分佈在三線、四線以及五線城市。

業內人士表示，相對富力自有酒店，收購的萬達酒店所處城市相對落後，酒店住房需求也比較有限。除此之外，收購的酒店分佈相對分散，散佈在全國66個不同的城市。相對自有酒店來説，收購酒店給酒店運營提效增速、城市協調或者成本管控帶來較大困難。

收購的酒店是否能實現較高的投資回報率也存在疑問。萬達集團董事長王健林在2018年1月的萬達年會發言中提到，萬達的酒店整體年平均回報率低於4%，全部酒店每年消耗十幾個萬達廣場的凈利潤。富力集團收購萬達酒店的價格約190億元，2017年年底，尚有1422億元貸款未還清的富力集團，融資成本為5.12%，高於酒店業務的投資回報率1.12個百分點。

蘇寧金融研究院特約研究員、上游財經智庫專家顧問江瀚認為，酒店産業相對産能過剩、競爭激烈，平均利潤水準較低，經營酒店本身就不是一個賺快錢的買賣。對資金成本極高的房地産企業來説，做酒店一定要沉下心來，“就是這連房地産巨頭萬達都不敢繼續操盤的産業，富力集團卻接了下來，不得不説勇氣可嘉。”

多元化發展意味著前期投入更多的資金。但是，相比于房地産開發業務資金“高週轉”的特點，其他新業務的資金流轉速度並不快。多元化佈局對綠地集團財務造成巨大壓力。綠地集團2018年上半年年度報告顯示，其資産負債率為88.98%（有數據顯示目前房地産行業平均資産負債率為80%），處於較高水準，凈資産負債率達187%，遠高於同期萬科的32.7%。

房企轉型不停歇

“力爭3~5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。”彭建軍説，目前，恒大健康已經在天津、廣州南沙、上海松江等地建設基地。比如，即將全面投産的天津基地已經建成了5萬輛的産能，也獲得了相關部委的商務資質核準。“恒大旗下首款汽車是基於瑞典薩博鳳凰平臺開發的純電動車，將於今年6月投産，操控性能和安全性能非常好，已經過歐洲嚴格測試。”

彭建軍所説的“瑞典薩博鳳凰平臺”源於2019年1月15日，恒大健康以9.3億美元並購的瑞典國能電動汽車有限公司（以下簡稱“NEVS”）。NEVS是一家總部位於瑞典的全球性電動汽車公司，2012年收購了有75年曆史的瑞典薩博汽車公司的核心資産和智慧財産權。

今年以來，恒大健康在新能源汽車領域佈局動作不斷。1月24日，恒大健康以10.6億元收購電池企業卡耐58.07%股權；3月15日，恒大健康以5億元收購新能源汽車輪轂電機公司泰特70%股權。3月18日，哈佛大學校長一行訪問了恒大集團香港總部，就新能源汽車電池、電機和人工智慧等領域展開討論。此外，2018年11月，恒大集團完成144.9億入股廣匯集團，正式成為二股東。

從這一系列的動作可以看出，恒大集團對“造車”十分執著。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新能源汽車符合未來消費需求，市場增長空間較大。但是，新能源汽車領域的投資、營運邏輯不同於房地産行業，汽車行業可替代産品較多，溢價空間有待商榷。此外，該行業需要長期投資，房企能否跨界成功，關鍵要看核心技術的落地表現。

以特斯拉為代表的新能源汽車企業，在經過若干年的探索之後，才剛剛開始實現不穩定的盈利，那麼恒大新能源汽車什麼時候能夠面市、盈利，從而實現投資回報呢？

“或許這兩三年是不能去考慮盈利的，這是行業發展的規律。”嚴躍進認為，如果後續新能源汽車受到行業監管或企業資金鏈緊張，都會導致新能源汽車業務出現新的不確定性。但與不確定性同在的是巨大的市場機會，改革開放40多年來，中國企業從來不乏敢於探險和嘗試的精神，也不乏成功案例。

相對於恒大集團在新能源汽車領域面臨的不確定，富力集團酒店業務的虧損則是實實在在的。對此，富力集團董事長李思廉有不一樣的看法。“酒店的運營本身很難賺錢，大家一般都看現金流。”李思廉表示，個別酒店的確出現小額度虧損，接下來，富力集團將通過酒店資産包在市場進行融資。

對未來酒店及相關業務的規劃，富力地産董事長助理陳志濠在業績發佈現場表示，一方面將繼續優化酒店運營情況，包括成本、售價、收入、利潤率；另一方面，新的酒店會陸續落成、投入使用，寫字樓、商場以及其他投資物業也同樣會有所發展。

但是，新酒店的開發、運營，包括已收購的74家萬達酒店，都需要佔用大量的資金，目前酒店投資收益是否能夠覆蓋融資成本？富力集團將出臺哪些具體措施制止酒店虧損？《中國建設報·中國房地産》致電富力集團相關負責人，截至目前，尚未收到回復。

高負債的綠地集團也沒有停止多元化發展的步伐。2018年10月12日，綠地集團宣佈集團戰略強化升級及核心産業中期發展規劃，將過去的“一主三大”調整為“三大變革+三大産業”戰略，其中，過去的大金融和大消費被商貿和酒店旅遊所取代。重組成立的“三大産業集團”包括綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅遊集團。最近，投資近百億元的天津綠地全球商品貿易港開工建設。

“雞蛋不放在同一個籃子裏”反映了投資界對於“投資組合理論”的推崇。多元化佈局是房企預防行業天花板風險的具體應對措施。但是，房企轉型的難度是很大的，鬱亮曾表示，做新業務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度很大。但就是因為有難度，才在市場競爭中脫穎而出一批偉大的企業，不確定性的背後是充滿誘惑的可能性，這也是企業不斷更新迭代的動力之一。