原標題：“金九銀十”褪色 90%中小房企要退出房地産業？

2018年的“金九銀十”，樓市熱點不斷：萬科喊出“活下去”、房企排隊打折促銷、業主因房價下跌打砸售樓處……外界不禁猜測，房地産業真的要過冬了嗎？

對於地産圈的人來説，“地王”頻出，“搶房”大戰，房價如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場漸行漸遠的夢。

把時鐘撥回兩年前，2016年底的中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017 年3月，政府工作報告提出“遏制房價過快上漲”。過去的兩年裏，樓市經歷嚴厲調控，各地實施的調控措施達上千次。

就在今年國內經濟下行壓力趨大的背景下，人們觀望調控政策會否出現鬆動之時，7月31日，中央政治局會議發出最強樓市調控信號：堅決遏制房價上漲。

從“遏制房價過快上漲”，到“堅決遏制房價上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預期。中央明確並堅定了對樓市調控的態度，且比以往任何一次都要堅決。

為什麼“房價神話”必須終結？

在過去的很多年，房價一直持續“只漲不跌”的神話，房地産不僅成為投資者和投機者的優質“理財産品”，也成為不少企業比主業更賺錢的業務。甚至有企業脫離了轉向地産，有泛地産化之憂。這也使得大量的熱錢涌向了地産業。

而房價的持續上漲不僅推高了工商企業房産資源的成本，擠壓了工商企業的利潤，也削弱了居民的消費能力，降低了城市競爭力。很難想像一個“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國經濟轉向高品質發展階段，不再需要房地産做“火車頭”，更不能讓房地産從高科技産業、實體經濟中“吸血”。

房地産高速增長的時代終結，房價回歸理性區間，房地産市場將平穩健康發展，這是政策調控積極追求的結果，也是房企和投資客都必須要適應的新現實。

“金九銀十”褪色，“房鬧”登場

10月12日，國慶假期剛過，杭州綠城建發沁園開盤，均價49500元/平方米，其中含每平方米6000元標準的裝修。

這是曾經的地王項目。2017年1月，綠城、建發以31億元總價競得塘北單元宅地，樓面價40766元/平方米，截至目前也還是杭州住宅樓面單價第五高的項目。

不過此次開盤，若剔除裝修，均價僅比拿地時的樓面價高出2700元，而這幾乎連財務成本都覆蓋不了，更不用説建安成本了。有人感嘆，曾經的地王也不得不紆尊降貴，帶頭“割肉”，做虧本的買賣。

“轉捩點實實在在到來了。”9月，萬科董事會主席鬱亮説，“我們所有的行為都要收斂聚焦到保證萬科‘活下去’。”

會議現場背景板上“活下去”三個大字，迅速在網路刷屏，在“金九銀十”到來之際，如果連龍頭房企都要高呼“活下去”，那其他房企還能活嗎？10月10日，又一條關於萬科的傳聞在網上刷了屏，傳聞稱，廈門萬科·白鷺郡國慶節前夕“六折甩賣”，引起老業主不滿，萬科給前期買貴的業主退還100萬元。(本文刊發于《中國經濟週刊》2018年第41期)

對此，廈門市萬科白鷺郡置業有限公司(下稱“萬科白鷺郡”)當晚就發佈聲明，否認上述傳聞。該公司稱，白鷺郡項目9月底之前簽約的産品原交付標準包含溫泉入戶，但在推進過程中經反覆論證發現難以滿足實際使用要求，故該項目不引進溫泉入戶。

為此，萬科白鷺郡提供兩種解決方案：如客戶願意接受此次産品變更，公司將補償相應費用20萬元；如客戶不接受此次産品變更，公司願意與客戶協商解除原合同並退款。

關於萬科傳聞是假，但今年的“金九銀十”不同於以往卻是真的。往年的熱鬧是開發商大賣，購房人搶房，而今年則是開發商降價，購房人忙退房，甚至成了“房鬧”。

中國指數研究院報告顯示，10月1日7日，樓市成交降幅顯著，其中，三線城市同比降幅超四成。重點檢測的20個城市成交面積環比下降51.2%，其中17個城市環比下降，佔85%。

據媒體報道，江西上饒的一個項目房價由1萬元降到了7000元，引發大量老業主“維權”，該項目的售樓處被砸；杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導致一期的業主跑到售樓處“維權”；合肥一項目由於促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平方米，引來老業主堵住小區門口，拉橫幅“維權”……

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對《中國經濟週刊》記者分析説，最近的業主“維權”大致可分為四個類型：第一是同樣的樓盤，老業主買完房子，最近售價降了，價格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價促銷幅度在15%左右；第二是裝修品質不如意；第三是買房時承諾的某些配套，比如引進好學校等，最終沒有落地；第四則是複合型，包括多種情況。

“如果確實因為房價下跌而要求退房或補償，這個理由是站不住腳的。”在楊紅旭看來，房價漲跌是市場行為，購房人沒有把握好購房時機，只能“願賭服輸”。

但現實中，購房者的理由往往是複合型的，在價格下跌的當口，也抓住了房子裝修、配套等方面的一些不足。

“2017年以來，有些城市限價特別嚴厲，開發商‘另辟蹊徑’，通過捆綁裝修協議變相突破限價紅線。在長沙、合肥等一些地方，裝修合同甚至達到平均5000元/平方米。”楊紅旭説，實際交房後，裝修品質低於業主預期，如果在過去房價只漲不跌的預期下，“一漲遮百醜”，而房價一旦下跌，問題全出來了。(本文刊發于《中國經濟週刊》2018年第41期)