90%中小房企要退出房地産業？

10月7日，央行宣佈，從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。此舉預計共釋放資金1.2萬億元。

分析人士指出，降準並不會讓樓市資金“久旱逢甘霖”。因為央行強調，將繼續實施穩健中性的貨幣政策，“不搞大水漫灌，注重定向調控”。對房地産行業資金通道的定向監管並未弱化。

房地産行業高速發展、房價一騎絕塵的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。

恒大作為龍頭房企，近年來一直在尋求多元化發展，在體育、農業、高科技等方向都有延伸。今年，恒大還投資入主法拉第未來，進入新能源汽車領域。

萬科董事會主席鬱亮9月宣佈了“收斂聚焦”戰略，稱“做了三年還沒做成的業務不要再做”。

融創中國主席孫宏斌也在近期表示，融創基本不再在公開市場拿地，“接下來會很小心謹慎地把融創做安全”。

綠地控股于10月12日宣佈了戰略強化升級及核心産業中期發展規劃。該公司相關負責人告訴《中國經濟週刊》記者，綠地房地産主業未來三年的總體目標是推動品質變革、效率變革、動力變革，提升核心競爭優勢，實現高品質發展，力爭年均銷售規模保持在5000億元以上。其中，品質變革側重不斷形成高品質的經濟指標，持續提升規模的含金量；效率變革側重全面提升項目週轉、成本管控、資源使用和投入産出等的效率；動力變革側重從依靠行業高速擴張紅利，轉變到依靠提高産品、運營等內部發展品質上來。此外，綠地控股將重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大産業集團。

在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，就整體市場規模而言，房地産市場還沒到停止發展或下行的時段，而是會在現有的規模上維持相當長的時間。但無論行業整體還是企業個體，都會面臨增長的“天花板”。房地産市場格局朝著“寡頭化”趨勢發展。

“90%的中小房企會退出地産項目。到2020年，20強房企可能將會佔據市場份額的60%以上。”歐陽捷告訴記者，“現在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億之間，三四線城市地價門檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地産已經進入資本驅動的時代，中小企業基本就幹不了了。”

歐陽捷認為，未來擺在中小房企面前的有四條路：一是做“小而美”的企業，提供有核心競爭力的産品；二是尋求與大企業合作開發；三是下沉到三四線、五六線乃至鄉鎮；四是把有限的資本轉做房地産投資，獲取投資收益。

樓市遇冷的燕郊樣本

便捷的公交系統、林立的高樓……燕郊街頭的景象有時讓人們忘了：燕郊只是一個鎮。

“全鎮已形成以電子資訊、新能源、新材料、生物制藥、裝備製造、綠色食品為主的高新技術産業區；以休閒旅遊、健康醫療、現代物流、文化創意為主的現代服務業。擁有高新技術和先進製造企業182家，規模以上民營企業17家。”這是河北省三河市政府官網對其轄區燕郊鎮的介紹。

雖然政府官網的介紹中並未提及房地産業，但稍加留意便會發現，數不清的房地産廣告，隨處可見的售樓處、地産仲介門店，是燕郊的鮮明特色。因其毗鄰北京，加之相對低廉的房價，燕郊成為不少“北漂”置業的地點，進而也被不少炒房者盯上。

“房地産是推動燕郊發展的重要力量。”燕郊一家本地房地産開發商的銷售負責人對記者説。

2017年3月底，《中國經濟週刊》記者曾造訪燕郊，彼時大街小巷滿是西裝革履的房産仲介人員，很多人在街頭就與看房者聊得火熱。

如今，形勢正在起變化。

探訪燕郊：帶客看房的人員比購房者還要多

2018年10月中旬，《中國經濟週刊》記者再次造訪燕郊，房地産元素在當地仍隨處可見，但廣告牌舊了，也沒有新的海報覆蓋上去；售樓處、仲介門店仍在，但人氣變得冷清，甚至相當一部分已經關門；街頭難見仲介人員，他們甚至不在門店“坐班”，哪怕是行業巨頭鏈家的一些店面，大門也已上鎖，經紀人將自己的電話或名片張貼在門口。

“如果您跟銷售人員聊滿20分鐘，他們就會給我支付報酬了。”一位中年女士希望帶記者去售樓處了解情況，在如今的燕郊大街上，這種帶客去售樓處或仲介門店的人員，甚至多於經紀人或售樓人員，更多於真正的客戶。“很久都攬不到一個活，大概從去年6月開始就這樣。”

不要説客戶，在10月中旬週末的下午，燕靈路口附近的“售樓一條街”北側，就連行人也不多。(本文刊發于《中國經濟週刊》2018年第41期)

2018年10月中旬，《中國經濟週刊》記者到訪燕郊時，當地樓市已經難覓2017年3月底的火熱景象。

當記者以購房者的身份進入港中旅·海泉灣項目的銷售大廳後，一位售樓人員上來就向記者強調：“您首先要確認自己的確擁有購房資質，外地戶籍需有3年社保或納稅證明且限購一套，本地戶籍限購兩套，否則我們肯定不會把房賣給您。港中旅作為國企，也絕對不可能像某些機構，協助您偽造資質。”

這一段開門見山的介紹，一定程度上也解釋了售樓處門庭冷清的原因許多人不具備購房資質。在半小時裏，大廳內沒有其他任何客戶。這位售樓人員一方面承認燕郊樓市遇冷，一方面又解釋説：“也不總是這個樣子，週末還是有些人來。”

“此前一年間，我們的項目一直處於價格平穩期，既沒有上漲，也沒有像大家想像的那樣下降。項目適合剛需或改善型需求，項目從一開始就是這樣設計的，而不是為了迎合炒房者。在此前燕郊房價瘋漲時，我們也是按照備案價格定價，沒有跟風炒作。”前述售樓人員還表示他們過去不把房子賣給投資客，但轉而她又向記者介紹現在也是投資時機。