隨著“金九銀十”樓市旺季的到來，土地市場也迎來“出讓潮”，“斷供”了近一年的燕子磯新城，即將在本週五齣讓一幅優質商住地塊。這也把不少人的目光拉回了曾經風光無兩的燕子磯，這個佔據著南京部分江岸線、規劃起點頗高、品牌開發商雲集的板塊，為何近來卻沉寂了許多？

燕子磯優質商住地塊即將出讓

據了解，此次出讓的地塊位於燕子磯新城北部片區，地塊西側緊鄰金浦紫禦東方，南側與電建海賦尚城相鄰，體量適中約7.3萬方，地塊整體形狀規整，但內部較為平坦，周邊還有一圈市政河道工程，正在施工。

（燕子磯NO.2018G42地塊實拍）

NO.2018G42

四至：西至經五路、南至規劃松花江路、東至規劃怡園東路，北至大新路。

地塊屬性：二類居住用地

G42分為A、B兩塊：

A地塊為商辦混合用地，容積率1.01點R點3，建築高度50點H點100；

B地塊為二類宅地，容積率1.01點R點2.8，建築面積212667㎡；

出讓面積：73842.61㎡

綜合容積率：2.88

起拍總價：30.6億元

起拍樓面價：14389元/㎡

最高限價：42.5億元

最高樓面限價：19984元/㎡

出讓條件：

NO.2018G42: 

（1）該地塊須配建建築面積不小于10649平方米的人才房（含租賃住房），由競得人建成後無償移交南京市江南小化工集中整治工作現場指揮部；

（2）A地塊商業建築地上總建築面積不得小于地塊地上總建築面積的15%；

（3）地塊要求裝配式建築面積的比例為100%，住宅建築單體預製裝配率不低於50%，公共建築單體預製裝配率不低於40%，住宅建築100%實行全裝修和成品住房交付；

（4）為順利實施該地塊周邊河道改線工程，在地塊外變電站搬遷之前，須佔用A地塊西北角約460平方米用地用於建設管涵，競得人須與南京市江南小化工集中整治工作現場指揮部做好對接配合，根據地塊情況進行設計及建設。

從區域總體規劃、容積率來看，地塊也將建設高品質高層住宅、商業以及相關配套。區域較早開發的一批樓盤已迎來交付，目前社區商業配套稀缺，G42項目的開發，屆時將豐富區域的商業配套。

地塊周邊在售項目有保利國際社區、金浦紫禦東方等，目前周邊毛坯新房均價2.5萬元/㎡左右，精裝新房約2.9萬元/㎡。

板塊最近一次出讓地塊為在2017年10月中海以49.1億元競得的NO.2017G51號地塊，成交樓面價為17932元/㎡。區域最高地價為安居在2017年3月競得的NO.2017G01地塊，成交樓面價為23681元/㎡。從即將出讓地塊的最高限價來看，區域地王已經面臨站崗的境地。

老盤加推，純新盤蓄勢待發

在“金九銀十”的開盤潮中，區域內將有電建洺悅府、保利國際社區兩盤即將在9、10月份加推。

電建洺悅府將於本月中旬，加推2、8、23號樓170套毛坯房源，建築面積分別約106、130、160㎡，項目前期均價為2.3萬元/㎡。

電建洺悅府戶型圖：

106㎡

135㎡

160㎡

保利國際社區預計10月加推3棟樓，約300套毛坯房源，建築面積約89、95、115、129㎡，項目前期均價2.58萬元/㎡。

燕子磯新城目前已有多家品牌開發商入駐，安居仁恒燕子磯G01、佳兆業天禦等純新項目，吸引了買房人的目光。但是上述項目，今年恐怕都不會面市。唯一一個有上市消息的純新項目，是位於地鐵萬壽村站旁的萬象天地。

（萬象天地效果圖）

萬象天地是燕子磯新城的重點項目，包含華潤G32與華發G29兩幅地塊，從效果圖上看，兩地塊以一條空中連廊作為聯結呼應，而華潤與華發也將聯合操盤該項目。

G29組團：整個G29部分分為A B CD 四個地塊。A地塊是三棟酒店式公寓以及2層1.3萬方商業，命名為薈公館，主要是4.5米挑高的LOFT公寓，建築面積約有33、42、58㎡。B和D地塊為住宅，需要現房銷售。C地塊為購物中心、辦公樓以及酒店，其中購物中心11.5萬方，辦公樓11.2萬方，酒店3.5萬方。 

G32組團：A地塊包含購物中心、辦公樓和酒店式公寓，其中購物中心約7.2萬方,辦公樓6.9萬方,酒店式公寓6.15萬方,B地塊為4棟住宅。

（萬象天地售樓處實景圖）

目前萬象天地的售樓處已基本建好，但是目前還沒有對外公開。項目今年預計首開公寓，建築面積約30—60㎡；住宅産品明年加推，建築面積約90—155㎡；是否精裝及價格等待官方宣佈。

區域另一個商業品牌——10萬方的燕子磯招商花園城預計在今年下半年開業，目前已有幸福藍海IMAX影院、金吉鳥、孩子王、大眾書局等主力店簽約進駐。

為什麼燕子磯新城房價沒倒挂？

燕子磯新房毛坯限價2.5萬元/㎡，精裝限價是3萬元/㎡，區域二手房均價2.4—2.5萬/㎡，是南京主城區少數沒有出現倒挂的板塊之一。仲介表示，像電建海賦尚城這樣的新小區由於交付不滿兩年稅費較高，所以很多房主報價2.6—2.7萬/㎡，實際辦下來也近2.8—2.9萬元/㎡，房主對於房價的預期較高。

一些業內人士表示燕子磯房價不倒挂，主要原因有：

1. 燕子磯新城仍然處於發展階段，板塊內新房還沒有迎來大量交付，此外，區域內還有不少限價新房待上市，選擇性大，買房人購買二手房的需求不旺盛；

2. 板塊雖然規劃了三條地鐵、大型商業、三甲醫院、教育等配套，但是各項配套設施仍然處於規劃落地階段。

3、該板塊主要以地緣自住客戶為主，因此在房源的買賣方面會比較理智。鏈家數據顯示，燕子磯板塊在最近一段時間的二手房成交數據也不多。

陽光城市頻道主編陽光認為：燕子磯新城是否能成為下一個河西南？這不好説。目前新小區二手房2.6萬/㎡，低於南京二手房均價3萬/㎡，後期漲幅可以期待。但是，板塊的具體定位不清晰，區域內的公辦教育資源也相對一般，對於希望擁有優質公辦教育資源的家庭而言，缺乏安全感。

燕子磯新城由於起點較高，前期積累了一批投資人群，但如今房價已上漲不少，純投資客幾乎已被擠出市場。這個區域有短板，也有一定的優勢，對於剛需、改善和有保值需求的人群來説，仍可以入手。由於新房和二手次新房價格基本持平，對於買房人來説選擇面更廣，可以根據自己的需求去挑選。