近期，消費降級成了熱點話題，房地産行業同樣存在消費降級，樓市風向開始轉變。一方面，全國土地市場開始趨冷，多城市出現大量土地流拍，地價猛降；另一方面，綠地、泰禾等多個大牌房企被曝出開始裁員10-30%，萬科等房企也不例外，紛紛要去地産化。

調控升級，房企裁員，市場回歸理性

不論是土地市場趨冷，還是開發商裁員、去地産化等，或許是因為某些開發商感知到了“寒冬”的來臨。近期，除了鄭州、合肥等城市調控再次加碼，湖北省利川等一些小城市也開始加入調控行列。與此同時，限價、限購等政策也使得前期大規模拿地的開發商陷入困境。高負債率，融資困難，為了加快資金回籠，不讓資金流斷裂，所以裁員收緊戰線。

有業內人士表示，房地産市場正在回歸理性，今年不一定會火熱的，房價是一定不能上漲的。也有人認為，今年上半年樓市利空明顯，低谷即將到來。

8月樓市去化冷熱不均，9月再次迎來開盤潮

樓市理性回歸，最直觀的體現就是開盤去化數據。據中國網地産（南京）不完全統計，南京主城8月份約有21家樓盤加推住宅房源，其中10家樓盤去化在9成以上，10家樓盤去化2-8成不等。

注：

（1）統計時間截至9月3日，數據來源網上房地産、開盤現場；

（2）部分樓盤于8月領取銷許，雖在9月開盤，也算在8月去化數據內；

（3）部分開盤時間不足一週的樓盤，去化數據仍在更新中；

（4）高淳、溧水、六合開盤未統計。

（5）如有錯漏，歡迎指正；

從8月樓盤去化情況看，河西、南站等熱門區域，以及一二手房倒挂明顯板塊的樓盤去化都較高。南站附近的復地宴南都與江寧大學城附近的保利樾廣場項目周邊交通、商業等配套相對成熟，且由於限價，一二手房價格倒挂近10000元/㎡，受到了大多數買房人的注意。

（復地宴南都開盤現場）

雖然已經售罄，從開盤現場來看，當天棄號的人也不在少數，很多買房人開始有選擇的買房，甚至是觀望。同樣，也有一批樓盤已經賣不動了。其中不乏位於百家湖、長江隧道口等優質地段的樓盤。21世紀太陽城銀座雖然有著百家湖商圈、地鐵1號線等諸多優勢，但産品在戶型設計、産權年限等方面存在硬傷，使得項目去化差強人意。

（21世紀太陽城銀座建築面積約111㎡戶型，“菜刀戶型”實用性不高）

值得一提的是，據本網不完全統計，南京9月將有27家樓盤，超6079套房源會上市，包含11家純新盤。據了解，本週南京還有5家樓盤待上市，均已領銷許。其中，單價不足2萬/㎡的樓盤就有2家樓盤，分別是力標讚城、武夷名仕園，可説是剛需最後的福利。

限價，導致房價無法提高的情況下，樓市開盤的局勢也越發嚴峻。不論是高價拿地的純新盤，還是經年老盤都發現耗不起了，紛紛選擇出貨。毫無疑問，這批樓盤將是“金九銀十”的開端，而這波開盤的銷售結果很可能決定了南京下半年的樓市走向。

注：

（1）標紅樓盤為已領銷許的樓盤，預計本週上市；

（2）不包含高淳、溧水、六合區域；

（3）如有錯漏，歡迎指正；

南京調控將持續，降價或在年底出現

最近一週，鄭州、合肥等城市調控相繼加碼，調控是否會蔓延至南京呢？南京市房地産學會會長吳翔華表示調控持續加碼，是由於前期制度不到位，仍有漏洞。南京已經歷了多輪調控，漏洞已經補上，且市場正在逐漸降溫，南京調控不會加碼，但仍將持續，不會放開。

樓市降溫，也使得很多人開始猜測三四線城市房價可能出現大範圍大幅降價，然後蔓延到全國一二線城市。據“樓市奇説”報道稱，最遲到四季度，一些資金週轉面臨巨大壓力的企業，就要開啟降價賣房的策略了；與此同時不排除地方政府壓縮利潤，降價拍地的場景出現，屆時才是房價開啟真正下跌的起點。

而從南京8月的開盤來看，“日光”不再，買房人棄號已普遍存在，有的樓盤已經出現了促銷信號。陽光城市頻道主編陽光表示，南京大幅度降價情況不會出現，下半年會延續當前走勢。當然，部分高價地樓盤會比較危險，去化較難。吳翔華也坦言，降價蔓延需要一定的時間，可能會在明年上半年出現，降價促銷可能在今年年底加大。