從南京上半年的整體環境來看，“四限”政策依然嚴格，土拍市場降溫，樓市迅速進入淡季。但另一方面，隨著人才落戶政策以及公積金貸款額度的提高，一部分剛需人群的置業需求也得到了保障。

因此，儘管市場冷靜，買房人的置業熱情並沒有受到太多影響。南京房企之間的競爭似乎也並沒有減弱。那麼，各房企間的排位又經歷了怎麼樣的變數？今天下午，2018年半年度南京房企銷售額TOP20榜單正式發佈。

《房企銷售流量排行榜》是指房企操盤口徑的銷售業績，主要衡量房企的項目操盤和管理能力，即將所有自己操盤項目的銷售額加總計算出來的銷售流量，進行排名（如果合作項目的控股方控股比例達到51%及以上，項目銷售金額全部計入控股方銷售業績）。

《房企銷售權益排行榜》是指房企在所有的房地産開發項目中所佔股權對應的銷售業績，主要用於衡量房企的資金運用和投資佈局水準。

截止到7月2日，南京上半年銷售權益榜單TOP5分別是萬科、保利、中國電建、華潤以及中海；

流量榜單TOP5分別是萬科、中國電建、保利、華潤以及招商蛇口。

從榜單來看，萬科置業站穩上半年的流量榜和權益榜單頭把交椅的位置，且與第二名的差距均達到10億以上。萬科大都薈、萬科星薈、萬科金域國際等口碑樓盤均在上半年有加推，合作樓盤方面，萬科和昌金域東方、華僑城翡翠天域等樓盤也有加推動作，尤其是萬科和昌金域東方，一次性加推房源700余套，熱銷持續幾個月。不僅如此，在6月29日的土拍中，萬科斥55.6億鉅資拿下江寧科學院地塊，可見其企業實力。

保利地産在今年上半年主要有保利天悅、保利國際社區等樓盤加推，兩個項目的去化成績也非常優秀。此外還有保利朗詩蔚藍、保利堂悅等項目的商鋪、公寓等産品在售。

電建地産在上半年表現亮眼，衝進流量榜、權益榜前三的位置。目前，電建地産的在售項目大多集中在城北，電建中儲泛悅城市廣場、電建洺悅府、海賦尚城在上半年的銷售數據都比較不錯，可以説是穩紮穩打。

此外，中海地産在上半年僅有中海桃源裏一個項目上市，首開清盤。作為高價入市的改善樓盤，中海桃源裏也撐起了中海地産上半年的權益銷售榜單。類似的房企還有華潤置業，依靠第一季度華潤國際社區的銷售額（約27億）也站穩了前五名。
 
而對比一季度的榜單來看，銷售權益榜與流量榜均有較大的變動，部分房企如萬科、保利等均在二季度發力，使得一季度領先的房企如華潤、碧桂園等失去領先優勢。

易居中國克而瑞南京機構點評如下：

2018年半年度金額榜的上榜門檻是12.21億元，面積榜的上榜門檻是4.96萬平米。

華潤國際社區、中海桃源裏、雅居樂濱江國際為半年度銷售金額榜單前三，銷售面積榜單前3排位有了明顯變化，萬科城霸主地位不動搖，華潤國際社區、碧桂園S1秦淮世家排位分別下降1位，但依舊保持前三排行，高淳碧桂園、康利華府、榮盛鷺島榮府、中交榮域陸續出現項目榜單中，進一步説明瞭南京主城客群外溢影響，遠郊板塊仍是南京投資熱點。

調控高壓下“馬太效應”明顯，市場競爭度頗高

從流量權益TOP20雙榜單來看，權益榜單銷售金額規模達到510億，流量榜單銷售金額規模達到562億元，整體銷售規模相比同期縮水。金額和面積排位首當其衝的是萬科置業，其次是保利、碧桂園、電建等實力房企。

從TOP的房企門檻來看，TOP3的權益榜的門檻在38億元，流量榜單的門檻在34億元；TOP5的權益榜和流量榜的門檻均在28億元；TOP10的權益榜的門檻在23億元，流量榜單的門檻在27億元；TOP20的權益榜和流量榜的門檻在16億元。

TOP3房企銷售規模有小幅度下降，但基本持平，TOP5-TOP20房企銷售規模增幅同比有一定下滑，房企分化格局持續。

同時萬科、保利、招商蛇口、銀城、弘陽等房企流量金額高於權益金額，房企在收購、合作、入股等各種形式投資操作，通過管理操盤實現業績的擴張，成為了目前突圍市場的有效手段。

華潤置地、中海、雅居樂等實力房企位列陣營前列，説明瞭一線及外來房企持續佔據南京市場主流；不過本土房企佔有率依舊很高，銀城、蘇寧環球成績穩定持續上榜，特別是弘陽集團在提出了“千億征程”後，排位一路上揚，穩佔南京排行排位前十。

這樣來看，大規模房企今年銷售增長將不會放慢腳步，甚至加快了步伐。房企們在擴張當中“馬太效應”十分明顯，“強者恒強”的局面或將持續，而資源和市場的集中度也將為行業的規範化和升級提供更強的助力。

整體TOP20房企的梯度也十分明顯，未來競爭度頗高， 但是從榜單數據來看，房地産行業集中化程度在進一步加深，大中型房企的規模逐日遞增，品牌房企今年的銷售目標完成問題應該大不。

市場銷售規模下降 “去地産化”成趨勢

TOP3-20房企間銷售規模均呈現1-16%的下滑，門檻競爭度加大。還有一重要原因是以龍頭房企在列的“去地産化”理念提出，也影響了榜單排位數據。

縱觀全國房企和典型房企“去地産化”趨勢明顯。萬科董事會主席鬱亮在近期的股東大會表示，萬科未來不應該是地産公司，要把地産兩字去掉，這樣更符合萬科未來的定位；同時合景泰富也計劃更名為合景泰富集團。不難發現，目前房地産政策逐漸收緊，南京的政策環境嚴格執行，以傳統房地産為核心的房企必須降低傳統房地産業的比重，發展創新業務。“去地産化”是為了轉型升級，來適應市場的發展，也將更好反映該集團的業務擴張策略。

（部分內容來源於易居中國克而瑞南京機構）