高速發展的房地産金融已經站在了新的起點，隨著我國樓市進入存量時代，房地産逐漸開始金融化。

　　企業融資進一步多元化

　　仲量聯行發佈的最新研究報告《中國房地産金融：傳統與創新共進》認為，資産證券化將成為中國房企未來的主要融資方式。

　　在仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義昇看來，隨著美聯儲逐漸淡化“量化寬鬆”計劃和加息，對於中國的開發商和資産持有人來説，輕鬆融資或再融資的日子可能一去不復返了。尤其是可能到來的新一輪緊縮政策，將進一步加大企業融資難度：“開發商和資産持有人為取得所需資金、降低融資成本，將需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其他融資渠道雙管齊下。”邱義昇認為。

　　據邱義昇介紹，銀行貸款、企業債和優先票據至今都是中國開發商最主要的資金來源，其共同特徵是資金易得、利率較低。但若僅僅依靠上述融資方式，還遠遠不能滿足房企日益強烈的融資需求，尤其是隨著土地成本逐步增高，房企普遍呈現高融資杠桿的特徵。此外，面對快速變化的政策環境，單純依賴某一種融資方式顯然是行不通的。

　　積極尋求多元化的融資渠道是所有房企的必然選擇，永久債券、信託、P2P借貸、眾籌、合作開發等，成為近年來較受房企青睞的融資方式。

　　對此，仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示，雖然資産證券化目前在中國才剛剛起步，但它具有巨大的發展潛力，有望成為中國開發商和資産持有人的主要融資選擇，更有可能改變中國房地産金融的整體發展格局。

　　資産證券化的機遇和挑戰

　　在美國已經發展得相當成熟的資産證券化，在中國尚處於起步階段。

　　據記者了解，目前，與中國開發商最相關的資産證券化包括商業抵押擔保證券(CMBS)、住宅抵押擔保證券(RMBS)和資産擔保證券(ABS)，其特徵是有助於資産持有人在維持部分資産未來增長潛力的同時釋放資産價值。

　　隨著中國人民銀行放鬆了對這類結構型産品的銷售管制，自2015年起，其在中國市場逐漸流行開來，但市場規模依然較小。與美國這樣的成熟市場相比，中國房地産抵押貸款證券化市場的規模可謂滄海一粟。根據相關統計，2016年美國CMBS的發行總額達到760億美元，佔全球CMBS發行量的98%。近年來美國CMBS的年發行量穩定在金融危機之後的500-1000億美元的水準。

　　但從長遠來看，資産證券化在中國市場的發展潛力巨大。“鋻於中國龐大的房地産市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。”邱義昇判斷説。

　　近期多起金融創新案例也印證了這一趨勢。2016年12月，金光紙業(中國)投資有限公司的投資關連線構在華推出首款CMBS産品，交易總額為78億元;去年8月，光大房地産投資諮詢公司通過與其關連線構首譽光控資産管理有限公司合作，在華推出首款ABS産品，交易總額為16億元。

　　REITs：中國市場的下一步

　　業內人士指出，另外一個被認為蘊含巨大市場空間的新型融資方式是REITs，即房地産投資信託基金。高力國際中國區估價及諮詢服務高級董事賀志蓉表示，REITs成為房地産金融化進程中最重要的一環，與CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是對基礎物業的股權、而非債務實行證券化。它是一種能幫助資産持有人釋放其資産價值及為個人投資者提供房地産安全投資方式的金融産品，從開發商和資産持有人的角度看，REITs可成為降低債務杠桿率及獲取長期融資的途徑。

　　由於在多元化、可負擔性、流動性、稅收優惠和透明度等方面具有較大優勢，REITs深受廣大投資者的青睞。2016年，美國REITs行業的市值突破了1萬億美元大關。但在整個亞洲，REITs仍是一種新興的資産類型，僅有日本、中國香港和新加坡三地形成了完整的REITs市場。受制于法律和程式性障礙，中國內地目前尚未推出一款真正意義上的REITs産品。

　　賀志蓉表示，從價值內涵來看，REITs這一産品本身蘊含著房地産和有價證券兩種屬性：

　　首先，REITs是以房地産物業為基礎資産的投資産品，特別是權益型REITs，其底層資産為在運營的租賃型物業，其最終收益來源為物業所産生的租金收入及現金流。因此，與其他資産類別的投資相比，房地産所特有的保值增值特徵以及長期固定性特質，使得REITs天然具有抵禦通貨膨脹的優勢，併為投資人提供相對穩定的分紅和回報。

　　另一方面，REITs的價值仍然是通過有價證券的形式錶現出來的，與其他股票或債券類有價證券類似，REITs以收益憑證的轉化方式大大降低了房地産領域原本巨大的投資量需求和操作方式相對複雜的高門檻，同時改變了對房地産物業進行直接的投資具有的低流動性問題。

　　雖然部分人士對REITs的前景充滿信心，但周志鋒提醒説，在中短期內，即使政策制定者放鬆監管，或者向投資者提供稅收優惠，中國的REITs也不可能快速發展，REITs離中國投資者還是比較遙遠的。“原因有多方面，租金收益率低是最大的障礙，目前很多資産的收益率僅為4%，甚至更低。此外，沒有稅收優惠或獎勵、缺乏RE-ITs和資産的專業管理人才等也制約了REITs在中國的發展。”

　　儘管障礙重重，REITs依然被多數業內人士視為中國房地産融資的新出路。周志鋒認為，隨著政府放鬆管制以及投資者、開發商和資産持有人的觀念轉變，從長期來説，REITs能給投資者帶來穩定回報，將成為機構投資者主要的融資渠道;同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道，使他們能夠投資于房地産的金融産品，相信REITs將在未來的幾年將得到更多的發展機會。