來源:富國基金
近期,地産政策“工具箱”打開,認房不認貸、降低首付比例、降低存量房貸利率等重磅地産政策陸續出臺,旨在通過激活居民需求來托底地産。而從歷史上看,每輪“穩地産”週期都會帶來地産及地産鏈的投資機會。那麼其行情演繹有何規律,又該如何看待當下的“穩地産”行情?
01
週期往復,2008年以來的“穩地産”週期共有四輪。第一輪是08-09年,地産政策面廣且力度大,中央不僅連續降息、降首付、降房貸利率,並出臺了“四萬億”;第二輪是11-12年,地産政策更為溫和,從地方到中央,逐漸放鬆調控;第三輪是14-16年,政策處於持續強刺激狀態,連續降息、降首付、降房貸利率、棚改貨幣化等;第四輪是18-19年,政策刺激較為溫和,中央定調從“房住不炒”轉向“因城施策”。
02
地産行情往往沿著“政策放鬆&行情啟動→基本面下行&估值修復→基本面改善&戴維斯雙擊→政策收緊&行情結束”的鏈條演繹。分階段看,“穩地産”下的地産行情分為兩個階段:第一階段是“政策轉向&基本面下行”,第二階段是“政策維持寬鬆&基本面改善”,且大多時候,第二階段的表現更為佔優。
03
“地産行情”不止于地産本身,還有“地産鏈”。地産行業開發週期較長,從房企拿地,到規劃設計、項目開工、施工建設、預售,再到後續的竣工交付,長達3-4年,涉及到的産業鏈行業眾多,包括地産開發(房地産)、開工鏈(如水泥、機械設備)、竣工鏈(如家居、家電、玻璃玻纖、建材、裝飾)等。
04
復盤四輪“穩地産”下的地産鏈行情,得出以下3個核心結論:1)地産板塊的行情始於政策、終於政策,行情持續性和彈性不如地産鏈;2)開工鏈板塊和開工數據關聯度極高,因此行業庫存高位時開工鏈弱,庫存低位時開工鏈強;3)竣工鏈板塊整體表現更優,不僅可以享受前期政策博弈下的估值修復,還能享受後期基本面改善下的業績提振。
05
08-09年:政策強刺激&行業庫存低位,行情一致性較強。1)房地産、開工鏈、竣工鏈的行情啟動均領先於基本面復蘇,而且相對萬得全A的超額收益均超過100%;2)行業低庫存下開工數據反彈強勁,開工鏈行情的持續性和彈性均很強;3)房地産板塊在銷售數據走強後開始博弈政策收緊,因此行情的時長和高度遠不如竣工鏈。
06
11-12年:政策弱刺激&行業庫存高位,竣工鏈強而開工鏈弱。1)行情啟動上,地産略早于基本面,開工鏈晚于基本面,竣工鏈時間不一;2)竣工鏈行情的持續性和彈性更好,不僅前期可以博弈政策放鬆,後續也不受限于政策收緊的約束,盈利改善往往會有二次提振效果;3)開工鏈受制于庫存高企下的開工修復疲軟,表現平平。
07
14-16年:政策強刺激&行業庫存高位,竣工鏈持續性和彈性更強。1)地産行情搶跑明顯,政策博弈預期更強;2)竣工鏈行情啟動較為一致,早于基本面復蘇,且行情的持續時間和漲幅都較為可觀。3)開工鏈行情啟動晚于基本面,且受制于庫存高企,持續性較弱、彈性一般。
08
18-19年:政策弱刺激&行業庫存低位,開工鏈持續性和彈性更強。1)地産行情搶跑,持續時間較短;2)竣工鏈行情啟動晚于基本面復蘇,持續時間和反彈高度分化明顯;3)開工鏈行情啟動早于基本面復蘇,且持續時間和反彈高度更優。
09
如何看待本輪“穩地産”下的地産&地産鏈行情?2022年下半年以來,保交樓、穩融資、穩需求政策先後落地,穩樓市已形成“三位一體”的政策組合拳。但當前地産行業供需端都面臨制約,一是居民收入預期比以往週期更弱,二是出險房企的資金仍然緊張,因此後續基本面修復高度有限。結合歷史上四輪“穩地産”行情經驗,以及當下“竣工>銷售>開工”的強弱格局,兼顧“前期政策博弈、後期業績改善”的竣工鏈板塊更值得關注。
(文章來源:富國基金)
(責任編輯:葉景)