2023年6月16日,首批4單基礎設施公募REITs擴募項目正式上市,自此打開我國REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動發展新篇章。
一年來,上述4單項目通過擴募提升了資産類型和資産區域的分散度,增強了項目的競爭力和收益水準。與此同時,我國基礎設施公募REITs擴募工作加速推進。
據《證券日報》記者統計,截至目前,自2021年6月份首批REITs項目上市以來,境內市場已有36單REITs項目完成上市。以上交所為例,共有25單REITs完成首發上市,其中有2單REITs項目完成擴募落地,4單項目發佈擴募公告。
華鑫證券首席策略分析師嚴凱文在接受《證券日報》記者採訪時表示,近年來,監管部門多次表態大力支援公募REITs市場高品質發展。隨著監管政策的不斷完善,未來我國公募REITs市場參與主體和資産類型將更加豐富。同時,相關項目擴募將進一步推動基礎設施公募REITs産品常態化發行,從而更好地發揮其盤活存量資産、拓寬基礎設施建設長期資金來源的重要作用。
擴募機制落地啟新篇
自我國公募REITs市場“拔錨起航”之日起,關於擴募的籌劃便提上日程,打造成熟完善的政策基礎更是重中之重。
2022年5月31日,在中國證監會指導下,滬深交易所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第3號——新購入基礎設施項目(試行)》,成為現行擴募機制的核心政策規範。同年,國家發改委發佈《關於做好基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)新購入項目申報推薦有關工作的通知》,進一步對基本擴募規則作出規定。
這也成為首批基礎設施公募REITs項目順利擴募的重要前提。正如華安張江産業園REIT原始權益人對《證券日報》記者所言:“華安張江産業園REIT從2022年二季度後就啟動了擴募資産的盡調工作,相關政策文件為産品擴募提供了路徑指導。”
首批基礎設施公募REITs擴募項目的成功上市,充分證明了擴募機制在打造基礎設施資産上市平臺方面的作用。公開數據顯示,首批發行項目募集資金規模合計超過50億元,疊加首次發行上市合計募集資金規模超過1000億元,帶動新增項目投資超5700億元,在擴大有效投資方面發揮了重要作用。
以中金普洛斯REIT為例,擴募項目總發售規模為18.53億元,凈回收資金將以資本金形式優先投資于國內15個物流及産業園區項目。
中金普洛斯REIT原始權益人對《證券日報》記者介紹,截至目前,擴募回收資金正按計劃進行投資,已有部分募投項目完工並投入運營,在拓展普洛斯資産網路佈局的同時,助力全國性和區域性企業的業務發展,對當地的經濟和民生發展也起到了一定的支援作用。
擴募市場效果見真章
事實上,首批擴募項目起到了積極的示範作用。
在嚴凱文看來,基礎設施公募REITs擴募有助於提升REITs産品的現金流水準,從而維持二級市場價格穩定;同時,通過擴募可以實現對不同類型資産的分散投資,實現資産組合的優化。
例如,華安張江産業園REIT原始權益人在談及擴募新購入張潤大廈的意義時表示,對原始權益人而言,有利於擴大融資規模,加大主業投資力度,加速“投融管退”的迴圈速度,以此為基礎構建更為成熟的資産證券化體系,最終服務於科技産業以及實體經濟;對産品本身而言,擴募有利於形成基礎設施基金規模效應,分散個體底層資産經營風險,平滑基金整體收益。
數據給出了更為直觀的證明,擴募後項目收益率均有明顯提升。據Wind資訊數據統計,中金普羅斯REIT、華安張江産業園REIT、紅土創新鹽田港REIT和博時蛇口産園REIT擴募前項目區間收益率分別為0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%,而擴募後的區間收益率則分別為4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。
與此同時,隨著首批擴募項目的順利上市及穩健運營,更多擴募項目紛至遝來。
據《證券日報》記者不完全統計,截至目前,已有國泰君安東久新經濟REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT先後宣佈計劃申請擴募。此外,富國首創水務REIT、中航京能光伏REIT擴募申請正在接受監管審核。與此同時,中信建投國家電投新能源REIT和華夏金茂商業REIT也曾公開表示正積極籌劃擴募工作。
值得注意的是,中航京能光伏REIT擴募項目是行業首單資産混裝的擴募項目,這意味著公募REITs將從單一資産擴募邁進混裝資産擴募的“2.0時代”。
瑞思不動産金融研究院院長朱元偉對《證券日報》記者表示,隨著REITs市場規模擴大,可以容納更多的資金量進出,有利於大規模機構投資人的參與。只有規模增加了,大資金才可能參與進來,從而改善邊際定價所導致的漲跌被放大的局面,這有利於推動中國REITs市場進入良性迴圈。
“混裝資産”或成未來方向
一方面,首批4單基礎設施公募REITs順利擴募後,我國公募REITs市場初步形成“首發+擴募”雙輪驅動的發展格局;另一方面,首批擴募的REITs項目在平衡新舊投資人利益、擴募時機具體選擇與把握、擴募資産的選取與定價等多個方面,都積累了寶貴的經驗和教訓。
與此同時,今年以來,基礎設施公募REITs二級市場持續回暖。據Wind資訊數據統計,今年以來,基礎設施公募REITs二級市場價格快速反彈。截至6月15日,36隻上市公募REITs年內平均漲幅達到8.24%,更有18隻年內漲幅超過10%。這些積極因素都有利於進一步優化擴募機制、推進原始權益人與投資人共贏。
談及如何優化擴募機制,朱元偉表示,“混裝資産”或將成為未來我國REITs擴募的一個方向。據悉,目前,市場上已發行的擴募資産均以原始權益人的自有資産為主,與首發資産屬於同一類型,而單類資産擴募存在選擇方案少、風險分散性低、培育難度大等問題。
這正與華安張江産業園REIT未來規劃不謀而合。華安張江産業園REIT原始權益人對《證券日報》記者透露,張江集團和張江高科目前在管資産面積約五百萬平方米,除了張江光大園和張潤這類研發辦公類的商務園區,還包括醫療科技産業園和一些生産研發類的廠房等資産,此外還有一些其他正在開發的儲備項目,這些都將成為項目擴募的堅實後盾和儲備資源。
展望未來,隨著我國公募REITs市場持續發展,産品數量和規模不斷提升,擴募機制必將發揮更加重要的作用。考慮到目前大部分已上市産品運營較穩健、業績達預期,通過擴募實現分散投資和穩定分紅,預計將是更多公募REITs的選擇。
(責任編輯:譚夢桐)