降低居民購房門檻 央行房貸政策“三連發”

　　5月17日，中國人民銀行(以下簡稱“央行”)連發三則重要通知，宣佈取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率、調整個人住房貸款最低首付款比例。

　　仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟在接受《證券日報》記者採訪時表示，這套政策“組合拳”，有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。這也有助於提升居民的消費能力和意願，支援恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

　　“從政策內容上看，本輪‘三連發’在近三年來的房地産支援政策中力度最大，而且顯著超出市場預期，釋放了支援房地産行業平穩健康發展的強烈信號。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

　　全國層面不設政策利率下限

　　5月17日，央行發佈《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　同時，該通知提出，各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準(如有)。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限(如有)，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水準。

　　根據此前的政策規定，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。央行近期發佈的《2024年第一季度中國貨幣政策執行報告》中的數據顯示，截至3月末，全國343個城市(地級及以上)中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

　　央行副行長陶玲在5月17日國務院政策例行吹風會上表示，此次決定，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對於一線城市和部分熱點城市，城市政府仍可因城施策，自主決定當地房貸利率政策下限。如未來房地産市場供求關係發生較大改變，央行將及時恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。取消房貸利率政策下限後，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定利率水準，實現房貸利率市場化。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

　　下調公積金貸款利率

　　同日，央行還發佈了《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》。央行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。

　　易居研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，此次政策對於後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支援住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對於後續購房者積極入市會産生實質性影響。後續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地産銷售市場的活躍，也有助於全面提振房地産市場的復蘇。

　　首付比例降至歷史低位

　　《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》由央行及國家金融監督管理總局在5月17日聯合發佈。根據通知，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。

　　在此基礎上，央行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

　　據陶玲介紹，目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。此次，將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調整後，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優化後，可降低居民購房門檻，有助於提振住房消費。

　　嚴躍進認為，這對房貸方面的拉動、對剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義，對房地産市場和地産股等都會産生積極影響。

　　陳文靜表示，本次央行下調首付比例下限後，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，進一步降低購房者置業門檻。