4月10日，在戴德梁行舉辦2024年上海一季度市場回顧會上，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場和産業地産市場進行多維度的解讀。
上海寫字樓市場供求放緩
一季度，甲級寫字樓凈吸納量8.58萬平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。當期供大於求，甲級寫字樓整體空置率繼續攀升至22.0%，比去年四季度上揚0.2%；租金繼續微跌，一季度甲級寫字樓平均租金7.80元/平方米/天。
從行業來看，貿易製造、TMT及專業服務為本季度三大主力行業。伴隨消費需求的復蘇，批零貿易行業佔比達到20%以上，一些新項目吸引了部分外資、生活類消費品類客戶搬遷。同時網際網路+行業冷熱不均，軟體、數據服務、平臺、技術支援等TMT相關行業保持一定熱度，但也不乏個別退租現象。專業服務細分領域人力資源、律所、諮詢等行業依然是交易主力，聯合辦公潮起潮落，前期大肆擴張品牌面臨調整，另一些品牌謹慎擴張。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英錶示，傳統行業寫字樓的需求已越來越難跟上寫字樓同質化産品的新增速度，未來需求提升有賴於新質生産力下産業的突破與發展。通過改造提升傳統産業、壯大發展新興産業及積極佈局未來産業有利於加速産業之間的融合與創新，這也是寫字樓市場未來需求提速的關鍵。
上海零售市場業態場景進一步升級
一季度，上海經濟保持增長，多項經濟指標繼續向好，帶動上海消費品市場及零售商業市場保持活躍。上海中高端購物中心市場整體空置率同比下跌0.72個百分點，至9.38%，為2022年以來歷史最低點。上海全市中高端購物中心首層平均租金報價保持在778.85元/月/平方米。儘管如此，核心商圈內的成熟項目在銷售額增加、高入駐率及租戶調整的帶動下，租金繼續上漲。核心區域的租金水準同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。
2024年上海零售商業市場預計將有超180萬平方米的新項目入市，其中包括宜家薈聚、超級合生匯和龍光藍鯨世界等標桿項目。隨著新興區域的持續發展，預計全市平均租金將被進一步拉低。若干現有零售商業將通過翻新物業設施、優化租戶組合，以及設置體驗式零售空間來保持差異化競爭。
戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie認為，不斷提升的居民收入和消費支出水準將繼續支撐上海零售商業市場的發展。今年上海出臺《本市促進服務消費提質擴容的實施方案》，提出了涵蓋文旅、體育、餐飲、居家服務和交通等11個服務消費領域到2027年的具體目標，將採用5.5G、VR、AI、北斗衛星等前沿科技，打造消費市場的新場景，新業態。有鋻於此，上海零售商業市場將在未來幾年進一步升級。
商業地産品牌業態不斷調整
一方面，近期香氛類品牌開店需求旺盛，故大量頭部開發商載體對零售業態有所調整，引入大量香氛類零售品牌並佈局首店、概念店等。由此可見零售消費的客單價有下降的趨勢。
另一方面，隨著蘋果上海靜安店于近日揭開面紗，作為中國最高規格旗艦店，等級僅次於蘋果紐約第五大道店，可見外資3C零售品牌對上海市場仍保持強大的信心。相比傳統服飾類零售品類，3C類相關産品線下銷售比例逐年遞增且平穩，消費者更熱衷於線下購買3C産品。3C類品牌穩定的增長，對於開設線下門店的租金承受能力更強，就載體端而言選擇3C類品牌可能承受更小的風險。
最後，“戶外運動”和“綠色健康”持續受到消費者的青睞，線上消費呈現爆髮式增長。因此，在上海越來越多的國際戶外品牌開始廣泛的開設直營店或旗艦店，同時載體端也開始逐漸將運動品牌作為主力店來打造。
戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳雲九表示，在目前的消費趨勢下，消費者逐漸趨向理性，消費頻次、消費客單價、購買過程、消費動機等都有顯著變化。大家更願意在服務類消費的細分品類中進行消費。諸如休閒娛樂類、運動健身類、自我教育類的“悅己型”消費已然成為現階段的消費新亮點。
上海大宗市場投資情緒趨於保守
一季度，上海僅錄得16宗、共計103億大宗交易，成交金額同比下降28%，降幅明顯。一方面，受大量新增面積及吸納降低影響，投資類辦公樓市場持續低迷；同時，美元高息、美聯儲或推遲降息等背景下，外資出手趨於謹慎；疊加內資開發商持續出貨緩解資金壓力——三管齊下，上海大宗交易市場成交金額降至近五年同期一季度最低。
