杭州城北有個超級大盤萬家星城，當年開盤價從1.9萬元/平方米賣到高峰期的2.5萬元/平方米，十來年過去，仍算得上東新板塊二手房市場的“香餑餑”。但實際上，該小區近一年來的成交單價持續下行，從一年前4.64萬元/平方米到這個月的3.57萬元/平方米，下調幅度約20%。

　　蕭山奧體板塊曾經的紅盤江南之星，也面臨著同樣情況。該項目自住氛圍濃厚，房子品質不錯，一直是板塊內二手房交易的“首選項”。但成交價從去年3月份的4.64萬元/平方米，到今年1月份的3.79萬元/平方米，呈現明顯的下滑趨勢。

　　二手房價與一手房價的差距逐漸縮小，這種情況是個例嗎？

　　當年那些網紅盤 如今還存在多少倒挂？

　　誕生過7次“萬人搖”的板塊良渚，和光塵樾這個項目就貢獻了4次“萬人搖”。項目的開盤價約為2.6萬元/平方米，高峰時二手房每平方米單價甚至邁上過“4”字頭，而今，二手房簽約均價為3.2萬元/平方米。要知道，良渚板塊內的新房限價已逼近3萬元/平方米，一二手之間的價差只剩下約2000元/平方米了。

　　大江東核心區的金色和莊也是如此。

　　2019年10月，河莊板塊金色和莊開盤搖號，均價1.2萬元/平方米。220套房源吸引了28000多組家庭參與登記，中簽率僅0.77%。目前，金色和莊的二手房掛牌均價為2.2萬元/平方米，簽約均價約2萬元/平方米。

　　“雖然看著每平方米還有個八九千的倒挂價差，實際上能不能賣出去都是個問題，屬於‘有價無市’。另外你再算算這麼多年的持有成本、貸款利息這些，幾千塊的倒挂基本上抵銷了。”小區附近的仲介老李表示。

　　老李説，由於2.2萬元/平方米的均價還是賣不動，現在挂出來賣的房源也不多了，有的房東都放棄了出售，搬進來自住了。

　　曾經的“萬人搖”板塊

　　現在行情怎樣？

　　整體看杭州各個樓市板塊，一二手房之間的倒挂逐漸消失，並不是個例。

　　三墩北整個板塊的一二手房倒挂都在縮小，例如曾經歷3次“萬人搖”的西湖國際城，二手房掛牌均價4.5萬元/平方米左右，但近期實際成交均價在3.8萬元/平方米左右，行情持續下行。

　　大江東核心區，誕生過2次“萬人搖”的江與城小區，二手房價從以前的3萬元/平方米，到現在2.5萬元/平方米左右就能拿下，而板塊的新房限價已經到了2.13萬元/平方米。

　　杭州樓市“後起之秀”勾莊板塊，曾經誕生了多個“萬人搖”項目：幸福裏4次開盤均“萬人搖”，其中2次還是“兩萬人搖”，最低中簽率達到1.9%；運河雲莊多次開盤，高層中簽率最低1.69%；璀璨瀾庭在2020年年初收官加推時，中簽率僅1.45%。

　　被“寄予厚望”的網紅小區幸福裏，2019年開盤時均價2.65萬元/平方米，如今該小區掛牌均價3.8萬元/平方米，簽約均價3.1萬元/平方米左右。更早交付的璀璨瀾庭，目前簽約均價3萬元/平方米不到。而板塊內的新房限價眼下為3.12萬元/平方米，一二手房價差基本已經不存在了。

　　事實上，板塊內新房大批量供應，也間接影響了二手房的行情。

　　這兩年，勾莊的新房“供應井噴”：綠城的“海棠三子”、萬科的星遇光年府、濱江的運翠軒和福翠裏、越秀的翠宸裏……

　　“新房的選擇多了，而且都是濱江、綠城、萬科這樣的品牌開發商，可以説‘物美價廉’，二手房就被比下去了，大家肯定是先選新房的。”板塊內的資深仲介説，“這樣二手房的成交價格自然會受到影響。”

　　專家：

　　市場倒挂縮水還將持續

　　“這兩年的樓市，一二手房倒挂一直在縮水。崇賢、閒林老早就出現了這樣的情況。”杭州房地産業內人士分析，這種情況將持續蔓延。

　　業內人士表示，樓市行情一直在變化，從紅盤遍地開花，發展到遠郊盤流搖、核心區排隊，這也反映了購房邏輯的改變。當購房者開始關注房子本身的價值，地段、配套、戶型等成為買房的重要標準後，所謂的“高倒挂”但“低配套”項目，就很難再吸引他們。

　　“以前買房，只要説一句‘肯定賺’，樣板間、樓書不用看都會下單，我們甚至連售樓處都不用造，租一個展廳了事。”從業多年的一位杭州地産企劃説，“但你看現在，高端項目的售樓處打造得一個比一個精緻，剛需項目也在努力把産品、服務做到位。”

　　“為什麼現在房企都要‘卷’産品力、‘卷’服務？就是因為購房者愈加理性了。”他表示。

　　經得起時間考驗的只能是真實購房需求。所以，對於眼下的購房者來説，即便是面對“萬人搖”紅盤，也要從自己的實際需求出發。畢竟不知道當你收房那一天，市場會發生什麼樣的變化。

來源： 杭州網    | 撰稿：記者 劉穎    | 責編：周宣印    審核：張淵

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