撐起杭州小商鋪租金的，竟是奶茶店？

　　2024年，新茶飲賽道“卷”字當頭。1月2日，源於浙江台州的奶茶巨頭古茗向港交所遞交招股書，招股書顯示，截至2023年底，古茗擁有門店數超過9000家，門店售出現制飲品12億杯，營收192億。同一天，蜜雪冰城也向港交所遞交招股書：2023年前9月，蜜雪冰城在全球擁有3.6萬家門店，實現飲品出杯量約58億杯，營收154億。

　　古茗、蜜雪冰城均以加盟門店為主，奶茶店扎堆上市的背後，實則是在“卷”開店數量。奶茶店雖然面積很小，但店舖租金卻普遍不菲。記者最近實地探訪了杭州知名“奶茶一條街”——太平門直街後發現，不少20——30㎡的小店舖，月租金甚至超過2萬元。

　　杭州的“奶茶一條街”，雲集了近20家奶茶店

　　最近爆火的王家衛電視劇《繁花》裏有這麼一段旁白：“1993年的黃河路,755米長的一條街,開了一百多家飯店。”

　　而杭州的太平門直街，在慶春銀泰對面的短短100多米，巔峰時期有20多家奶茶店扎堆。

　　2018年，火遍杭城的鹿角巷曾一口氣在太平門直街開了2家門店；2019年，周傑倫最愛的machi奶茶也一度在太平門直街開出2家加盟店；2020年，杭州娃哈哈奶茶店的首店就擇址在這裡......

　　現在回頭看，不少網紅奶茶店已成為“時代的眼淚”，來得快，去得也快。那麼今天的太平門直街，究竟還剩多少家奶茶店？

　　以景曇路轉角的全家便利店為起點往東走，街北面商鋪中，有：味誇、古茗、茶百道、蜜雪冰城、1點點、檸呵呵、LINLEE手打檸檬茶、花開幾葉、COCO都可、古茗、觀塘悅色，共計11家奶茶店。

　　若再算上街對面慶春銀泰北門一樓的霸王茶姬，杭州大廈501廣場的茉莉奶白、奈雪的茶、KOI、五二蘭檸檬茶、茉酸奶，以及501廣場對面的ARTEASG新加坡奶茶店等，太平門直街商圈的奶茶店數量，目前仍有18家。

　　“這條街上，開業時間最久的奶茶店是1點點；生意最好的是蜜雪冰城，每次促銷搞活動時都排長隊，街口全被堵住；而門店最多的應該是古茗，除了太平門直街上的一店、二店，在前面的景芳路地鐵口還有一家店。”一位奶茶店的工作人員這樣告訴記者。

　　臨近傍晚，不少奶茶店的門口聚集著美團和餓了麼的外賣小哥，等著拿貨。

　　小小的奶茶店，租金卻很驚人

　　奶茶江湖的激烈競爭，也帶火了太平門直街的沿街商鋪。

　　一位店員告訴記者，早些年，太平門直街的店舖月租金1萬元還招不滿，這幾年隨著奶茶品牌在這裡扎堆開店，租金價格水漲船高。

　　其中，做下沉市場最成功的蜜雪冰城在太平門直街開了3年，據店員説，一年租金大概是20——30萬元；1點點的店舖面積較蜜雪冰城略大一些，據員工説租金約35萬元/年；在太平門直街和慶春廣場三號路交叉口的觀塘悅色，據説是這邊店租最高的奶茶店，不過店員聲稱不清楚租金情況。

　　一家目前已關門的奶茶店正在轉讓招租，據出租方三叉社區的工作人員介紹，該店舖面積約29m²，租金報價是22萬元/年，相當於單位租金達到20.78元/m²/天。另外一間面積36m²的店面租金報價是24萬元/年，折合單位租金18.26元/m²/天。

　　在周邊商鋪經紀人看來，太平門直街的租金行情，除了跟西湖邊小商亭沒法比，在全杭州商業街裏也是排得上號的。

　　同樣奶茶店雲集的杭州老牌商業街武林路，目前在58同城上有多家店舖轉讓，其中一間面積約20m²、適合做輕餐飲的店舖，月租金報價1萬元，折合單位租金約16.44元/m²/天；另一間面積約40m²的店舖月租金報價2.33萬元，單位租金19.44元/m²/天。

　　杭州“精品咖啡店一條街”中山路，一間面積約50m²的店舖月租金報價1.87萬元，折合單位租金12.44元/m²/天；一間面積約30m²的店舖月租金報價1.02萬元，折合單位租金約11.18元/m²/天。

　　而根據戴德梁行的報告，2022年杭州商業首層店舖的平均租金為13.2元/m²/天。

　　小小的奶茶店，為何租金如此之高？

　　一位奶茶業內人員表示，從個人房東那裏租店舖開奶茶店，租金要比開服裝店、煙酒鋪這些高，“因為奶茶店外賣單多，幾乎全天都在營業，水、電用量大，一般租下來後要重新改造，加增壓泵。”

　　此外，從商業地産的總體情況來看，好地段的商鋪通常都是面積越小、租金單價越高，這是全球普遍現象。而奶茶店普遍商鋪面積較小。

　　競爭激烈，加盟商的利潤不斷下滑

　　太平門直街作為奶茶行業的“兵家必爭之地”，淘汰率也是非常殘酷的。“1點點”在這條街上開了差不多8年，見證了其他奶茶品牌的起起伏伏，自己如今也已非這條街上的主角。

　　前兩年還在這條街上呼風喚雨的新時沏、黑瀧堂、華言、阿姨很芒、天然呆、娃哈哈等，如今已不見蹤影；還有茶海棠、茶若初遇、清楓搖翠、熊姬手作茶物、逗號這樣的奶茶店，驚鴻一現，無聲無息地開了又關了。記者探店時也發現，檸呵呵、花開幾葉這兩家雖然門頭還在，但實際已是閉門狀態，其中一家從開業到倒閉不過4個月。

　　近兩年，奶茶行業的競爭也來到了一個新階段。以喜茶、奈雪的茶、樂樂茶為代表的高端茶飲巨頭們，如今不但頻繁降價，以價格“肉搏”，喜茶原本售價29元/杯的多肉葡萄，現在500ml標準杯售價僅為10元；甚至不惜放棄恪守直營路線，主動擁抱加盟模式。

　　高端品牌的下沉，令本就競爭激烈的中端市場更加白熱化。

　　雖然想加盟品牌奶茶店的人不少，但盈利卻是越來越難了。一來品牌奶茶店的加盟門檻越來越高，二來高租金讓很多奶茶店進退維艱：對奶茶店來説，堂食利潤高，但這要求店舖面積大；小面積店舖主要做外賣單，但經平臺抽成後只有薄利。

　　一位業內人士表示，現在想在杭州開個品牌過得去的奶茶店，初始投入就要60——80萬元；還有奶茶店老闆吐槽，自己開店半年，不算店租、設備這些固定投入，只賺了2萬元，“感覺回本遙遙無期。”

　　但新式茶飲的賽道依舊不斷有新人涌入。就如同《繁花》的大結局裏所説：“黃河路在寶總離開之後入冬了，但很快就會迎來新的主角，如同春去秋來，繁花似錦終有窮時，當然花有重開之日。”

來源： 潮新聞    | 撰稿： 詹慧雯 徐叔競    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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