疫情衝擊早已波及房地産行業。多年來，房企在高杠桿擴張中積患成疾，疫情之下，市場銷售持續下滑，加重了回款壓力。於是房企紛紛收縮投資規模減少拿地，地方政府財政收入也因此承壓。

　　近日，上市房企密集公佈2021年度財報。從最具標桿意義的頭部房企銷售規模數據來看，2021年，高速擴張多年的房地産行業，首次出現了規模收縮信號。進入2022年，全國房地産銷售仍未見起色。國家統計局數據顯示，2022年1月—2月，全國商品住宅銷售面積同比下降13.8%、銷售金額同比下降22.1%。

　　近年來，主管部門反覆強調“房住不炒”。3月5日，國務院總理李克強在《政府工作報告》中指出，堅持“房住不炒”定位，“因城施策”促進房地産業良性迴圈和健康發展。在宏觀定調之下，房地産行業金融端、政策端紛紛釋放回暖信號。

　　在浙江興悅控股集團有限公司董事長邵斌看來，未來2到3年，或許更長時間內，中國房地産市場將經歷陣痛期，把20多年高速發展産生的後遺症慢慢去除，然後輕裝上陣，房地産行業才能朝著健康的方向發展。

　　在本次訪談中，邵斌談到了對目前中國房地産市場的觀察、對未來的預判，以及房企的經營探索。他説：“在房地産行業，我們不能做黑馬，要做千里馬，要管理好團隊、控制好成本、做好産品研發和創新，在規模可控的前提下穩步成長。”

　　以下是採訪實錄。

　　Q1

　　杭商傳媒：請從您的角度，談談中國房地産現狀。

　　邵斌：2022年對中國房地産行業而言，是一個具有代表性的時間點。之前的20年，中國房地産經歷了高速成長期。1990年一年中國新增房地産開發面積1000萬平米，2000年達到了1億平米，2010年新增商品房建設面積達到了10億平米，2017年更是達到了驚人的17億平米，之後的三年基本穩定。

　　從房地産發展角度看，2022年將是一個分水嶺，會進入一個全新態勢。目前，中國房地産處在一個比以往更複雜、更需重新定義發展方向的時刻。

　　Q2

　　杭商傳媒：中國房地産快速增長的原因是什麼？為什麼現在出現分水嶺？

　　邵斌：在分析這個問題前，有一點值得探討。很多業內人士，談到中國房地産，會類比西方房地産的發展進程。但我覺得，中國房地産市場有其獨特性。中國的文化、價值觀與西方有別，中國的經濟結構、人口基數和國外完全不同。對於國外市場，我們可以思考、探索，但不能完全用西方道路預測中國房地産方向。此外，中國幅員遼闊，各個地區經濟結構不同，南北之間、東西之間都存在顯著差異，因此，每個地區房地産行業都有自己的發展路徑。

　　再看過去20年中國房地産快速增長的原因，這與過去20年中國經濟的高速增長密切相關。

　　衣食住行是老百姓最重要的民生業態，人們對住房有天然需求。隨著中國經濟發展，老百姓可支配收入的增多，居住需求也在提升。1978 年改革開放之初，中國每人平均住房建築面積不到10平方米，到現在，全國每人平均住房建築面積接近50平方米。老百姓的住居需求的提升，是支撐中國房地産發展的重要因素。

　　再次，中國房地産一直被視為有效投資渠道。20年來，民眾對投資房地産充滿熱情，房地産市場需求持續攀升。但隨著未來房地産去金融化，強化消費屬性，短期內開發規模將趨於平穩，甚至可能出現下行的趨勢，所以2022年將是一個分水嶺。

　　Q3

　　杭商傳媒：您説中國房地産市場目前比較難，難在哪？

　　邵斌：這是中國房地産行業發展進程中必然面臨的考驗。過去20年的高速發展期，很多房産企業沒有做好戰略規劃管理，過分依賴金融，盲目追求規模，等意識到風險時已經控制不住，紛紛出現問題。

　　舉個例子，大房企可能同時運營100個項目，但實際的管理能力並不足以支撐每個項目都達到良性的管理結果。在龐大的管理體系、運營成本下，如果開發過程中房價不大幅上漲，100個項目可能70%—80%不賺錢，為了同時支撐這100個項目的運作，企業只能通過高杠桿、高負債率來解決。隨著財務成本的加劇，100個項目可能都無法實現盈利，企業又只能繼續依賴金融手段維持運營，這導致某些頭部企業負債達到上萬億，冰凍三尺非一日之寒。

　　Q4

　　杭商傳媒：進入2022年，房企銷售持續走低的原因是什麼？

　　邵斌：這要把時間拉長來看。首先，前幾年房地産高速發展，開發總量過高，産生巨大庫存；第二，老百姓的居住水準已經有一定保障，剛需減少；第三，疫情之下，經濟持續下行，房産投資放緩。

　　更深一步分析，在中國，老百姓居住水準已經達到每人平均50多平方，這個時候是否改善住房，要看錢袋子是否充足。經濟下行，衝擊各行各業，從財富層面分析，對底層的衝擊更大。以興悅為例，我們在中西部的項目，銷售壓力非常大。尤其是以旅遊業為主要産業的地區，疫情管控下，遊客銳減，老百姓買房需求必然下降。

　　同時，去年上半年某些區域房價上漲過快，國家進行了一系列調控。調控有必要性，主管部門一直強調“房住不炒”，房産不能被視為金融産品。過去，老百姓有閒錢就去投資房子，特別是一線城市和新一線城市，投資房産收益很大。目前，國家調控，疫情持續，房産投資也就大大下降了。

　　Q5

　　杭商傳媒：各地推出房地産鬆綁政策，對行業復蘇會起到怎樣的作用？

　　邵斌：作用肯定有。在經濟發達地區，剛性需求是存在的。政府出臺的相關政策，包括首付降低、利率下調、限購性政策取消等，會有一定刺激作用。但我覺得，房地産市場報復性反彈不會再發生。

　　政策效果最好的應該是一線城市，經濟核心地區——長三角地區、珠三角地區，重點地區的省會城市，如武漢、成都、鄭州。再下沉，效果很難判斷。

　　Q6

　　杭商傳媒：中國房地産市場有國企、央企、民企，他們扮演的角色是怎樣的？

　　邵斌：房地産在整個經濟結構中扮演重要角色，上下游産業鏈波及面很廣。近期，很多民營頭部建築企業危機四伏，就是一系列問題帶來的連鎖反應。頭部房企如果倒下10家，倒下50家，後果不堪設想。經濟要保持穩定增長，地産不能再出現問題。

　　中國的房地産市場需要軟著陸，硬著陸會帶來風險。特別是在當前環境下，需要央企和國企起到穩定市場的作用。

　　民企扮演什麼角色？前幾年，經常聽到這樣的形容，説又殺出一匹黑馬，規模如何快速增長等等。我認為，在房地産市場，不要做黑馬，要做千里馬，要走長走遠。

　　未來中國房地産市場會往健康的方向發展，民營企業優勢也會慢慢凸顯——成本控制、市場調研、産品創新。每個階段，不同企業承擔的使命和責任是不同的。現在這個時候，需要央企和國企多參與，穩定市場。民企要勤修內功，尋求更多的發展機會。

　　Q7

　　杭商傳媒：房地産穩健發展，需要解決哪些問題？

　　邵斌：現在最重要的問題是，前20年高速發展，行業存在一些大毛病、小毛病。

　　接下來2-3年，要把高速發展遺留下來的大毛病治理好，再用3-5年，把小毛病改掉，這是中國房地産轉型蛻變的過程。

　　大病不言而喻，過去房企不惜高價拿地，再炒高房價，推高預期，沒有考慮到市場端的實際需求，這是一種無序經營，從根本上傷害了市場。所以，要從源頭控制，不能用金融的發展思路發展房地産。之後再治療小毛病，對內變革企業運營管理模式，對外重拾市場信心。

　　這些問題慢慢解決後，首先房價不會大幅上漲，其次符合市場需求的産品更受歡迎。

　　房地産是實業，我完全贊同“房住不炒”，這是房地産行業長期發展的必然前提。

　　Q8

　　杭商傳媒：面對市場變化，房地産企業如何應對，興悅集團是如何做的？

　　邵斌：在陣痛期，房企應該管理好團隊，控制好成本，做好産品研發和創新，健康發展，重振信心。

　　這兩年，興悅在戰略佈局上做了大調整。第一，我們對省外的項目進行收縮，以前在雲南、河南、江蘇都有項目，未來會聚焦在浙江。興悅是浙江企業，文化相通。第二，要確保規模可控，穩健發展。

　　2022年，興悅提出了“首個三年規劃”，2022-2024年要實現“四個擁有”：擁有一定的規模、擁有一定的品牌價值、擁有一套成熟且有自己特色的管理體系、擁有一支相對穩定的核心團隊，最終實現興悅“小而精緻，規模可控、品質卓越、穩定健康”的發展目標。

　　目前，對於我們民營企業而言，機遇和危機並存，應該把握好當下的窗口期。

　　現在的危機在於，經濟下行，地産市場信心不足。主流拿地的企業，基本是央企、國企和極少數的民企。但在市場如此動蕩的情況下，興悅還在持續發展，證明了我們前期戰略的正確性，我們一直沒有把規模打開，我們一直在穩健發展。

　　現在的機遇在於，如果找準方向，提升抗風險能力，度過陣痛期，就能贏得口碑和市場。數據顯示，最高峰時期，中國房地産企業曾接近10萬家，經過這次的行業巨震和市場洗禮後，只有極少數的企業有機會存活下來並堅守在這個行業。今年，興悅在浙江計劃運作6個項目，4個項目將推向市場，這在2022年“寒冬”之下，是不錯的成績。

　　復蘇房地産是一個長期過程，政策能短暫刺激，但根本還是要依靠市場。作為房地産企業，我們敬畏市場，尊重市場規律，堅持做高品質的、老百姓自己用來住的好房子，慢慢重塑市場信心，在這個過程中實現企業的穩定、健康以及長遠發展。 

來源：中國網    | 撰稿：杭商傳媒 李潔/文 徐青青/攝    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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