二三線城市政策鬆綁的全面性正不斷擴大。據澎湃新聞不完全統計，4月以來，近一週時間已有6個城市放鬆樓市調控政策，包括浙江衢州、河北秦皇島、甘肅蘭州、四川綿陽、浙江麗水、浙江台州等。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從近期各地政策放鬆情況看，各地放鬆的積極性在增加。同時，政策放鬆的全面性也在不斷擴大，從此前很多城市放鬆首付比例即三成改兩成以外，現在各類放鬆的內容都很多，限購等政策也陸續放鬆，限售等內容也有鬆綁或取消的動作，應該説政策放鬆進入比較全面的階段。

　　一週內6城放鬆樓市調控

　　以浙江衢州為例，今年4月1日，浙江衢州市房地産市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於促進市區房地産業良性迴圈和健康發展的通知》，使得衢州成為全國首個限購、限售均取消的城市。

　　按照《通知》，非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同衢州戶籍家庭執行相關購房政策。

　　這也意味著，非衢州戶籍家庭可在衢州市區範圍內購買新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需繳納社保或個稅滿12個月且僅能購買1套的限制。而個體工商戶及由自然人投資或控股的企業也可在市區範圍內購買新建商品住房和二手住房。

　　優化區域限售方面，《通知》指出，《通知》發佈後市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告裏有特別約定的除外。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，衢州作為三四線城市，自2021年下半年以來，市場一直低溫運作，當前市場調整壓力仍在，據中指數據監測，2022年一季度，衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成。

　　緊接著，4月2日，澎湃新聞獲悉，河北秦皇島市人民政府印發關於廢止《秦皇島市人民政府關於加強房地産市場調控的意見》《秦皇島市人民政府關於進一步加強房地産市場調控的通知》的通知。

　　秦皇島發佈的《通知》顯示，“《河北省人民政府辦公廳關於進一步促進全省房地産市場平穩健康發展的實施意見》(冀政辦字(2017〕45號)已公佈廢止，我市依據該文件制定出臺的《秦皇島市人民政府關於加強房地産市場調控的意見》(秦政字〔2017〕16號)和《秦皇島市人民政府關於進一步加強房地産市場調控的通知》(秦政字〔2017〕19號)兩個文件已無政策支撐，且兩個文件規定的政策已經不適應當前我市房地産市場發展形勢。”

　　秦皇島住建局內部工作人員向澎湃新聞確認了上述文件的真實性。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策調整主要體現在限購和限貸等內容上。根據2017年秦皇島政策，外來人口購房需要1年社保，同時首套房首付比例為30%。據此可以認為，此次秦皇島廢除了限購政策，也對貸款首付政策進行了放鬆。

　　此外，4月5日，甘肅省蘭州市印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》(簡稱《措施》)，《措施》明確提出降低個人購房門檻、提高公積金貸款額度、放鬆區域限購以及放寬限售條件。其中提到，加大個人住房按揭貸款發放力度，引導金融機構按照監管規定實施貸款利率優惠政策。對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

　　與此同時，4月以來，四川綿陽、浙江麗水以及浙江台州均分別出臺公積金購房新策。

　　多城取消或放鬆限購及限售政策

　　上述6個城市只是今年以來樓市政策鬆綁中的一個縮影。分類來看，取消限購、限售等限制性措施是此輪樓市鬆綁的一大突破點。

　　今年3月1日，鄭州打響放開限購第一槍。3月1日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發佈《關於促進房地産業良性迴圈和健康發展的通知》，《通知》提出，為滿足居家養老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

　　業內人士指出，該規定實際上就是取消了限購的規定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數。

　　據不完全統計，鄭州之後，福州、哈爾濱、青島即墨、衢州、秦皇島等地也紛紛取消限購、限售等限制性措施。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，限售、限購、限貸等是調控的短期行為。當樓市熱了，限制性措施就要啟動或強化(比如限售從3年調到5年)；反之，限制性措施就要弱化或退出。當下，各地樓市下滑明顯，已經影響到了全鏈條的正常迴圈，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到較大衝擊，行業良性迴圈不暢。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

　　其認為，限售和限購調整，在促進住房消費、合理需求，促進行業良性迴圈的語境下，有更強的合理性，限制性措施進入新一輪“退出潮”。

　　多城相繼下調二套房首付比例

　　除了取消限購、限售等限制性措施，今年以來，多地相繼下調二套房首付款最低比例。同策研究院認為，這有助於進一步減輕購房者支付壓力，激活各地購房需求，進而帶動市場成交的回升。

　　據不完全統計，今年一季度，至少已有7城下調二套房首付比例，包括廣西北海、福建福州、江西南昌、廣西南寧、山西晉中、甘肅蘭州、河北唐山等。其中，廣西北海為今年首個率先下調二套房首付比例的城市。1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心印發《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，《通知》顯示，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

　　隨後，福州市跟進下調二套房公積金首付比例。1月28日，福州住房公積金管理委員會發佈《關於調整部分住房公積金政策的通知》，在福州市行政區域範圍內購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的職工家庭，首付款比例調整為40%。

　　江西南昌于2月13日宣佈降低首付比例，對擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購房的，最低首付比例由50%降低至30%。

　　廣西南寧宣佈，從3月1日起首付款比例不得低於住房價值的20%，即可貸額度不高於住房價值的80%。執行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低於住房價值的30%。

　　晉中亦規定，自3月1日起，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。

　　3月4日，河北唐山在提高公積金貸款額度的同時，也降低了二套房的首付比例。按照新規，職工購買第二套自住住房的，最低首付款比例由原來的不低於60%調整為不低於30%。

　　甘肅蘭州在4月5日宣佈，要降低個人購買住房門檻。個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低於20%，二套住房最低首付款比例不低於30%。

　　根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來，截至4月5日，超65個城市出臺樓市鬆綁政策，政策鬆綁內容主要涉及到放鬆限購，取消、放鬆限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優惠，購房補貼，房企資金支援。

　　同策研究院認為，鄭州、哈爾濱等城市出臺的放鬆限購、限售等政策一方面是為了促進市場快速回溫，未來更多的大中城市，可能為了穩定房地産市場，出臺更多實質調控放鬆的政策。從市場端來看，目前整個市場購房需求低迷，主要是由於調控政策下市場依然持續下行及購房者對於房企債務違約導致項目違約的恐懼心理。儘管政策頻出，但開發商、金融機構和購房者的信心尚未恢復，因此房企投資意願不強，銀行房貸相對謹慎，購房者觀望情緒也在上升，尤其是改善性需求的購房者，短期內市場可能依然維持下行趨勢。

　　同策研究院報告顯示，從不同能級市場來看，經濟發達、人口吸附力強的高能級城市市場需求支撐更足，對政策利好的反應也更快。一線城市可能下半年率先回溫，二線及部分強三線城市，可能受到一線城市帶動逐漸回溫，而大部分三四線城市，預計依然保持市場下行，低位盤整的狀態。

來源：澎湃新聞    | 撰稿：辛文    | 責編：丁薩    審核：張淵

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