2月以來，多地傳出房貸首付比例下調的消息。

　　山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地的部分銀行，將商業貸款首付比例下調至20%；而以南寧為代表的一些城市，則降低了公積金貸款的首付。目前，南寧二套房公積金貸款首付僅30%。

　　此外，據貝殼研究院統計，2月監測的103個重點城市中有87個房貸利率環比下調，較上月增加28個，無利率提高的城市。

　　有分析認為，下調首付比例、房貸降息將有效促進市場恢復，房地産整體市場止跌趨勢明顯。

　　但也有觀點指出，這輪降低首付比例的城市多為三四線城市，或二線城市的非限購區域，一線城市的情況仍有待觀察。

　　市場行為還是政府調控？

　　率先打響這輪“降首付”的是山東菏澤。

　　據悉，菏澤的中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大銀行，普遍下調了個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

　　在江西贛州，不少樓盤首套房貸首付比例已降到20%，當地中信銀行、廣發銀行、招商銀行等銀行均執行該房貸政策。

　　據澎湃新聞報道，在河南駐馬店，部分一手樓盤首付比例下調至20%，二手房首付下調至30%。

　　值得注意的是，上述地方均未發佈官方形式的地産調控政策。菏澤官方公開回應稱，菏澤市房貸政策保持穩定，此次調整是屬於銀行的自主經營性行為。

　　降首付的不僅是商業貸款。

　　近日，南寧市公積金中心發佈了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，明確二套房最低公積金首付下調為總房款的30%。

　　除南寧外，北海、自貢等城市近期也下調了公積金貸款首付比例。

　　有城市部分區域也出現了首付20%現象。比如在廣東佛山的非限購區，已有多個樓盤實行20%首付策略。

　　不過，有佛山當地仲介對中國新聞週刊表示，相關政策一直存在，只是去年銀行貸款額度緊張，很少有銀行實行相關政策。

　　為什麼上述地區首付陸續降到20%？

　　廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉分析，國家對於差別化住房信貸政策早已明確規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調，原則上允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點，執行20%的首付比例。

　　李宇嘉對中國新聞週刊説，部分城市銀行降首付的行為，是市場化的商業行為，不能解讀成該城市的調控鬆綁。

　　但值得注意的是，此輪部分城市降首付行為，也潛藏著風險。

　　據第一財經報道，在惠州大亞灣，部分海景樓盤通過“送兩成首付”的方式吸引看房客。當地仲介稱，雖然銀行依舊是三成首付，但開發商會通過“送兩成首付”的形式優惠返還，已達到一成首付的效果。

　　而在湖南郴州，甚至出現了“2萬首付”的行銷。

　　易居研究院首席研究員嚴躍進直言，根據相關媒體的核實，近期郴州有樓盤購房的首付比例是按20%計算的，但是在實際操作中，比如首付是12萬，可以先付2萬給開發商，剩下的10萬元可按季度不計息的方式付給開發商。2萬低首付的做法，其實類似首付貸。

　　“這種情況值得關注，因為首付貸背後其實是購房加杠桿，有極高的風險。從購房者來説，雖然屬於個體購房行為，但如果行業中普遍出現這種情況，可能成為新的金融風險。”嚴躍進説。

　　全面鬆綁還是保護剛需？

　　除了首付降低，房貸利率也成為地産市場新的調整點。

　　比如一線城市廣州，自2月21日起，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行下調廣州地區房貸利率。郵儲銀行自2月22日起下調房貸利率。

　　國有銀行宣佈下調利率後，廣州地區不少股份制商業銀行紛紛跟進。

　　據了解，廣州首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

　　目前上海的招商銀行、建設銀行、中國工商銀行等多家銀行，首套房的商貸利率為4.95%，較之前的5%下降了0.05個百分點，但放款週期較之前也有明顯加快，甚至新房和二手房的放款週期幾乎沒有區別。

　　2022年2月，貝殼研究院統計的全國103個城市房貸交易數據顯示，有87城房貸主流利率環比下調，其中惠州、中山、呼和浩特首套房貸下調幅度較大，達到30基點，重慶、南京、紹興下調25基點，無錫、溫州、常州下調20基點。

　　上述報告還顯示，目前全國103城平均放款週期不足40天，包括北京、深圳在內，近四成城市放款週期不足一個月。

　　利率的放鬆也給了不少地産從業人員信心。

　　“受深圳限購影響，去年上半年有段時間來自珠三角的投資客都集中在廣州，廣州行情異常火熱。之後為了抑制市場過熱，政府又出臺了嚴格的限購政策，利率也一下子提高，市場很快大冷，我手上好幾位剛需客人又轉為觀望態度。”在廣州從事房産仲介的王娟告訴中國新聞週刊。

　　中原銀行首席經濟學家王軍對中國新聞週刊表示，前一階段部分地方政策執行過嚴，對不少真正剛需購房産生影響，上述調整也是一種糾偏。

　　在王軍看來，從去年四季度開始，有關房地産調控的政策變密集，無論是從信貸政策還是具體城市的調控，都採取了一些靈活調整。

　　“這些政策大背景是部分地産企業資金鏈困難，整個行業從銷售到投資疲軟，開始拖累了宏觀經濟大盤和穩增長的大局。所以説近期的調整是在穩增長的大局背景下做出的逆週期調節。”他説。

　　和王軍一樣，不少行業專家都認為，近期政策屬於區域間的微調，不會影響國家對於房地産行業的態度。

　　城市基本面決定房産價值

　　值得注意的是，近期將商貸首付降低到20%的城市，多集中于三四線城市，比如菏澤、贛州、駐馬店。

　　而廣東佛山，即使有20%首付的區域，也集中在當地經濟實力相對較弱的非限購區。

　　貝殼研究院首席研究員許小樂對中國新聞週刊表示，目前降低首付比例的城市多為三四線城市，局部區域庫存較高，但需求相對不足，市場修復的動力較弱。

　　李宇嘉也認為，凡是把首付降到20%的城市或區域，不但庫存大，更重要的是房價還處於明顯的下跌中，市場情緒較低迷，導致相關地區房價和交易量陷入一個負增長的迴圈，所以需要通過類似逆週期的政策性調節。

　　但一線城市的情況則完全不同。

　　許小樂認為，目前一線城市人口持續流入、住房供不應求，還存在房價上漲壓力。

　　“分化早就存在了，現來看，明顯在加劇。”李宇嘉分析。

　　最近，住建部部長王蒙徽曾公開表示，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變，也就是説，從“有沒有”向“好不好”轉變。

　　在這一背景下，一線城市被長期看好，三四線城市房價暴漲機會不再，而二線城市，成為最難判斷的地區。

　　2021年下半年到現在，部分二線城市也出現庫存高企、市場不振的現象。

　　今年2月15日，鄭州代市長何雄就坦言，“鄭州的房地産市場現在遇到一些小困難”。

　　2021年，昆明GDP實際增速僅3.7%，在全國GDP50強城市中排名倒數第一，其中房地産投資增速為-5.1%。房地産市場的不振被認為拖累了當地經濟。

　　王軍説，不論是信貸領域還是區域購房政策的刺激，長期都要建立在這個地區産業振興、人口流入的基礎上，就是地産首要依靠城市經濟的基本面。

　　近幾年，鄭州每年人口凈流入超40萬，住房需求旺盛；昆明也處於人口持續流入中，兩地經濟基本面良好，房價為何出現回落？

　　有分析認為，這與兩地房地産之前投資過熱有關。根據易居研究院數據，2019年上半年，鄭州和昆明房地産投資佔GDP比重分別高達28.3%和36.3%。

　　在不少專家看來，建設熱潮的庫存消化後，人口持續流入的二線城市的市場，仍值得被看好。

來源：中國新聞週刊    | 撰稿：趙越    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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