業內預計，5月地方“穩樓市”政策將會更加頻繁地落地，力度亦會加大。

　　4月30日，多個第三方諮詢機構發佈了4月份各大房企銷售數據，顯示樓市的轉捩點仍未到來。

　　克而瑞研究中心數據顯示，百強房企前4個月累計業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大；4月單月業績同比降低58.6%，環比降低16.2%。

　　億翰智庫提供的數據顯示，百強房企中4月單月銷售額同比下降的共有92家，TOP30中僅越秀地産同比有所上漲。另據中指院數據，今年前4個月，百強房企銷售額均值同比大幅下降50.2%，銷售額超千億房企僅3家，較2021年同期減少了6家。

　　樓市整體表現低迷，在需求及購買力透支、信心缺失等問題尚未改善的情況下，下行壓力呈加劇的態勢。據貝殼研究院數據，全國重點62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅進一步加深5個百分點。

　　不過，4月底的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支援各地從當地實際出發完善房地産政策，支援剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地産市場平穩健康發展。業內普遍預計接下來的因城施策範圍和力度都有望持續擴大和加深，突破“四限”的放鬆或將增多。

　　克而瑞預計，核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整週期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。

　　銷售環比同比雙跌

　　疫情的反覆打斷了市場回暖的節奏，而自2021年下半年以來，影響市場走勢的因素如消費者預期、消費者購買力等均未明顯改善，房企銷售在4月份慘澹依舊。

　　克而瑞數據顯示，百強房企4月單月僅實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大於近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大5.9個百分點，亦是近年來單月業績同比降幅的最高水準。

　　以全口徑銷售額計，百強房企前4個月實現21179億元，同比降幅為50.5%，降幅較一季度進一步擴大。

　　具體到各個企業來看，同比降幅也在加大。億翰智庫提供的數據顯示，百強房企中，4月單月銷售額同比下降的有92家。

　　TOP30中，僅越秀地産同比大幅增長51%，單月實現銷售額117.84億元；其他房企均同比向下：降幅超過50%的房企共有22家，佔比超過7成；降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。

　　市場信心不足導致的銷售不振，頭部房企也無法獨善其身。

　　TOP10房企中，僅有碧桂園、萬科、保利發展(18.120,0.32,1.80%)的銷售額保持在300億元以上，同比降幅分別為60%、37%、40%；中海地産實現227億元；其餘房企如融創、招商蛇口(15.670,-0.13,-0.82%)、華潤置地、金地、龍湖、綠城單月銷售金額僅在100億以上，同比降幅基本保持在50%上下。

　　累計了4個月的下沉之勢，房企的銷售規模持續縮水。

　　截至4月末，銷售突破千億的僅有前三甲：碧桂園、萬科、保利發展，分別實現1633.9億元、1380億元、1212億元。而2021年同期，狀元銷售額突破2700億元，榜眼萬科、探花恒大的銷售額均在2200億元以上，Top10中共有9家銷售在千億元以上。

　　今年至今，超百億的房企共有57家，較去年同期減少46家。

　　銷售端表現不佳，房企回款壓力龐大的情況下，其在投資拿地上同樣無法提高熱情。

　　截至4月份，多城完成首批集中供地的出讓，除了杭州等部分城市熱度較高外，其餘城市的土地市場仍未恢復。例如南京首輪19宗涉宅用地中有6宗因無人競價而遭遇流拍；天津的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，流拍率高達83%。

　　億翰智庫數據顯示，1-4月各梯隊房企新增貨值門檻值出現大幅下挫，TOP10房企門檻值為181.25億元，同比下降70%；TOP20房企門檻值為71.40億元，同比下降77%；TOP30房企門檻值為51.60億元，同比下降79%。

　　市場繼續築底

　　4月，房地産市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大，克而瑞監測的30個重點城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。

　　其中，一線城市成交環比下降19%，同比下降47%；26個二、三線城市成交環比下降18%，同比跌幅擴至60%。

　　今年以來，各地的樓市調控政策早已明顯轉向，從公積金貸款政策放鬆到房貸利率下調，再到首付比例降低、“認貸不認房”的突破，近期已陸續有城市在限購、限售等政策方面予以鬆動。

　　中原地産研究院數據顯示，4月至28日，全國各城累計發佈房地産穩樓市政策超60次，刷新了月度穩樓市政策紀錄。2022年以來，共有近110城出臺穩樓市新政。

　　今年年初，市場普遍認為3月份“小陽春”將會出現。某華東房企內部人士向第一財經透露，銷售原本已有較為明顯的回暖跡象，公司內部對三四月份的銷售是比較有信心的。但3月之後的疫情成為新的變數，一些地方售樓處關閉，居民購房預期受到較大影響。

　　業內寄希望於政策端能以更大的力度予市場以刺激。合景泰富管理層在日前舉行的2021年度業績會上談及，“其實現在在按揭端，包括像按揭利率、放款時間，這些是有利好鬆動的。但我們也期待政策在限購等條件上的放鬆，尤其是在一線、強二線城市能有更多的政策，以組合拳的形式去刺激銷售。”

　　中銀證券(12.520,0.18,1.46%)預計，因城施策主線下，各地優化房地産調控政策或將呈現以下三大特點：第一，政策落地節奏進一步加快：5月地方“穩樓市”政策將會更加頻繁地落地；第二，政策向限購、限貸、限售、限價寬鬆等多個方向延伸，優化調整力度加大，且有效性逐步增強。第三，城市向熱點一二線城市擴圍。

　　3月份以來，樓市鬆綁政策已經從三四線城市到二線城市蔓延，近期已經蔓延到南京、蘇州等強二線城市。

　　4月28日-29日，亦有多個城市同步釋放了購房新政，如洛陽發佈促進房地産市場發展出臺18條具體措施，包括調整公積金貸款政策、提高公積金貸款額度、個人住房貸款最低首付比例低至20%；天津擬停止限價商品房銷售等。

　　中信證券(19.690,0.92,4.90%)預計，若本輪疫情能于6月底在全國主要城市實現動態清零。對房地産市場而言，這意味著，3月市場見底延遲到6月見底。

　　“我們預計應該也是在三季度左右，整個市場回暖會比較明顯。”合景泰富管理層亦表示。

來源：第一財經    | 撰稿：辛文    | 責編：李斌    審核：張淵

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