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超九成龍頭房企毛利率下滑 預計明年築底回升
新京報 · 徐倩 | 發佈時間2022-04-14 10:55:05    

   單從毛利率這一盈利指標來看,2021年成為房地産行業最煎熬的一年。在這一年,不僅多家房企的毛利率跌破20%,而且萬科、中海、碧桂園等龍頭房企的毛利率也出現大幅度的下滑。

  據新京報記者統計,截至2022年4月12日,在銷售額排名前50的房企中,已有31家房企發佈去年財報,其中29家房企的毛利率出現下滑,佔比超九成。

  值得關注的是,龍頭房企毛利率下滑是否仍然會持續?何時能夠築底回升?

  龍頭房企毛利率普降

  從業績指標來看,2021年和以往有漲有跌的情況不同,上市龍頭房企的毛利率普遍出現下滑。

  據新京報記者統計,銷售額排名前50的房企中,已有31家房企發佈去年財報,其中29家企業的毛利率出現下滑,佔比超九成。

  在已披露年報的TOP10房企中,中海地産、萬科的毛利率下降幅度均超過6個百分點,碧桂園、綠城毛利率跌破20%。以中海地産為例,中海地産因盈利能力突出一直有“利潤王”之稱,但是,中海地産在2021年未能獨善其身,其毛利率從30%下降至23.5%。

  同時,富力地産的毛利率已經跌至6.4%的個位數。對此,富力地産在財報中解釋,毛利率大降以及凈利虧損近90億元的原因,是降價銷售和計提減值。

  曾經在土地市場表現較為激進的房企,毛利率下滑也較為明顯。比如,2021年,中國金茂、中梁控股、正榮地産、祥生控股的毛利率分別下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。

  高價地項目進入結算期導致毛利率普降

  對於毛利率普降的原因,萬科董事局主席鬱亮在業績會上檢討,一方面由於前期拿地的冒進;另外一方面由於管理離散度過大。鬱亮表示:“近幾年來,土地市場競爭激烈,對行業毛利率水準造成明顯影響,儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但其並未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過於樂觀,一些項目的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。”

  “房地産的毛利在過去幾年有一些下降,主要原因是2017年至2018年上半年土地市場比較熱,而如今這批項目現在陸續進入結算通道。”龍湖集團CEO陳序平如是説。

  克而瑞地産研究院認為,近兩年,不少房企在2017年、2018年獲取的高地價項目進入結算期,在市場整體下行、部分城市限價趨緊的背景下,這部分高地價項目的結算利潤率水準處在行業較低水準。

  事實上,從2016年至2018年上半年這一週期是房企激進拿地的階段。多數房企在2016年和2017年資金相對充裕,對市場估計較為樂觀,加上政策環境相對寬鬆,所以在全國範圍內出現了不少刷新紀錄的高價地。

  自從2018年下半年開始,隨著政策的持續收緊,加上“穩地價、穩房價、穩預期”目標出臺,各地紛紛出現了新房的限價政策,這些高價地在限價政策下面臨盈利難甚至虧損的境地。

  曾經拿高價地的融信中國,在2016年、2017年、2018年、2019年的土地成本分別為每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年,融信中國拿地成本激增直接影響了此後的毛利率表現。融信中國的毛利率從2019年的24%一路降低至2020年的10%。

  此外,從拿地佈局來看,2016年至2018年,不少房企選擇擴張到三四線城市,但是此後又適逢三四線城市市場的下行,也使得利潤空間收窄。

  除了受到激進拿地、拿地佈局的影響外,受制于供給關係和市場環境的改變,房地産行業整體毛利率的下滑是不爭的事實。據國金證券的數據顯示,2018年至2020年,房地産企業的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%。

  業內:行業毛利率水準在觸底後將略有回升

  隨著房地産利好政策頻出,房企毛利率的普降還會繼續持續嗎?

  克而瑞地産研究院認為,雖然房地産行業很難再複製前期高增長階段的高額回報,但無需過於灰心,隨著高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩,從長期來看,行業毛利率水準在觸底之後或將略有回升,穩定在20%-25%之間的水準。

  對於龍湖的毛利率目標,陳序平表示:“2021年龍湖集團整體毛利率是25%,地産開發板塊為23%,這在行業內比較靠前。未來一年至兩年內,2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會陸續進入結算通道,預計房地産開發毛利率會維持20%水準,集團整體毛利率希望保持25%。”

  萬科總裁祝九勝預計,未來兩年開發業務的毛利率可能維持在20%水準,反映企業毛利率已基本調整到位。

  多數房企將毛利率築底回升的時間期待為2023年。旭輝CFO楊欣表示:“在2022年、2023年,我們希望能夠有一個比較穩定的利潤表現,希望2023年開始恢復增長。”

  為了使得毛利率儘快得到修復,多數房企對拿地準則進行調整,比如更加注重投資回報率、與利潤率掛鉤等指標。比如,萬科對拿地進行集中管理,提高對投資項目盈利水準、操盤團隊能力、投後管理等方面的要求。

  同時,隨著全國土地市場回歸理性,拿地的利潤空間也逐步恢復。以中海地産為例,去年全年,中海地産獲取的土地中有23宗地塊為底價或低溢價獲取,佔全年成交地塊宗數40%;下半年成交地塊中有近50%是底價或低溢價成交。對此,中海地産行政總裁張智超在業績會上表示:“去年下半年不僅出現了機會,另外在回報率上也是這幾年比較出色的,對未來的利潤都形成了很好的支撐。”

來源:新京報    | 撰稿:徐倩    | 責編:盧橋輝    審核:張淵

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