承租人拖欠租金，出租房屋産權不明，房東該退租金卻不肯退……近年來，因房屋租賃引發糾紛的案例屢見不鮮。記者日前從南寧鐵路運輸法院了解到，今年1月至11月，僅該院審理房屋租賃糾紛案件就有500多起，其中又以商鋪租賃糾紛為主。

説到房屋租賃糾紛，市民李女士是一肚子苦水。兩年前，她將一處閒置的房子租給一家公司當員工宿舍。日前租賃期滿，李女士前往收房，卻被眼前一幕驚呆了。出租前整潔完好的房子，如今卻被弄得到處臟兮兮的，傢具也有損壞，這讓李女士很是氣憤。雖然經過好幾天的協商溝通，對方最終願意賠償部分損失，李女士還是覺得很受傷。

事實上，類似這樣的房屋租賃糾紛，並不是個例。即便有《房屋租賃合同》進行約束，但仍難避免糾紛，其中又以商鋪租賃糾紛最為突出。自2015年1月1日起，南寧市青秀區、西鄉塘區內發生的租賃合同糾紛，一審均由南寧鐵路運輸法院受理。據不完全統計，今年1月至11月，南寧鐵路運輸法院共審理了500多起房屋租賃糾紛案件。

如何避免租賃房屋造成糾紛，如何在權益受損時有效維權？昨日，記者從法院公佈的部分案例中梳理了5起典型案例，希望能給廣大市民提供借鑒。

典型案例

案例1

假冒房東出租商鋪簽訂租賃合同無效

2013年3月4日，原告文某與被告韋某簽訂《鋪面租賃合同》，約定由韋某將西鄉塘區農院路2-5號商鋪出租給文某使用，租賃期1年。當天，文某以現金方式支付了3個月租金共計15000元，以及5000元押金。

然而，文某很快得知，自己所租鋪面竟為南寧職業技術學院所有，韋某未能承租該鋪面，因此無法向文某交付鋪面。文某多番交涉，要求對方退還租金及押金，但均遭到拒絕。雙方隨即鬧上法庭。

經法院審理查明，涉案商鋪的産權確實歸南寧職業技術學院所有，由校辦企業南寧職業實業開發中心負責管理並收取租金。該商鋪的承租人是呂某，其簽訂的租賃合同中也明確約定不能轉租。

最終，法院判韋某將收取的租金15000元及押金5000元退還給文某。

●法官點評

本案中，被告韋某既非農院路2-5號商鋪的所有權人，也未取得該商鋪的承租權，其與原告簽訂的《鋪面租賃合同》亦未取得商鋪所有權人的追認，該合同應屬無效。收取的租金及押金，理應退還。

案例2

商鋪竟是違章建築租客不知情惹麻煩

2013年5月30日，原告許女士與被告A公司簽訂《鋪面租賃合同書》，租下大學路陳東村“陳東·新時代商貿城”的市場26號鋪面，租期共20年，租金總額48000元。不久，另一被告B公司承租了該商貿城整體項目。經協商，承諾由B公司退還許女士的鋪面租金。

不料，該市場為違章建築，于2013年7月19日被高新區管委會限期拆除。2014年5月20日，許女士與B公司簽訂《退款協議》，約定由B公司分三次退還全部租金，最後期限為2014年11月30日。可到期後，仍有7200元至今未退還給許女士。

法院審理認為，原告要求兩被告退還剩餘的7200元租金有事實和法律依據，法院予以支援。故判A公司退回原告許女士租金7200元，B公司對上述款項承擔連帶責任。

●法官點評

涉案房屋未取得建設工程規劃許可證，原告許女士與被告A公司簽訂的《鋪面租賃合同書》應屬無效合同。根據《合同法》第五十八條規定，因無效合同取得的財産應當予以返還。原告並未使用過訴爭鋪面，故被告A公司應退還原告全額租金。B公司雖辯稱是被迫與原告簽訂《退款協議》及《退款協議補充協議》，但沒有提供證據予以證實，不予採信。

案例3

拖欠租金被判補交違約還要賠違約金

2011年4月15日，原告A出版社與被告B商貿公司簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告將其辦公大樓第五層東頭出租給被告使用，租期從2011年4月1日至2012年3月31日，並約定租金、物業管理費、繳納方式以及違約責任等。

被告租下辦公室後，自2011年10月起再也沒交過租金及物業管理費。至2012年5月搬離，被告實際欠交租金、物業管理費等費用合計101891元，以上費用扣除其押金20000元，還剩81891元。

原告多次向被告催繳上述費用，被告法定代表人陸某以被告名義于2013年12月16日確認欠款金額並出具還款計劃。然而，被告始終未付款。原告訴至法院，請求判令被告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計81891元，並支付違約金14400元。

法院經審理，最後判被告向原告支付拖欠房屋租金、物業管理費、水電費合計76891元，並按照合同約定支付違約金14400元。

●法官點評

雙方簽訂的《房屋租賃合同》，係雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合同成立並依法有效。《合同法》第二百二十六條、第二百二十七條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金，無正當理由未支付的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。而因為合同中約定違約金的賠償標準，因此被告最終也要賠償這一部分金額。

案例4

已形成不定期租賃解除合同需先通知

原告A書店與被告B物業于2013年1月8日簽訂《租賃合同》，約定由被告將位於南寧文化綜合市場B座1樓其中一個鋪位租賃給原告使用，租期1年，每年租金為35640元，攤位押金2000元，如原告違反合同的任何條款，給被告造成經濟損失的，均沒收押金予以抵償，原告如需續租，在同等條件下享有優先權，另行簽訂協議。

租期滿後，雙方未再簽訂書面合同續租，但口頭約定由原告繼續承租該攤位。原告支付了6個月的租金（即2014年2月25日至8月24日）。

2014年7月初及8月29日，被告兩次發出通知，要求原告于8月31日前將攤位物品清空，逾期按無主物品處理，並換鎖收回了涉案攤位。原告當日在該通知上簽字明確表示拒搬。原告認為，自己如期按原合同交納了6個月租金，被告卻提前終止合同，且已與他人就該攤位簽訂租賃合同，並強行讓原告搬離，造成原告各項損失。被告此行為已構成違約行為，請求法院判對方賠償自己各項損失共計20萬元。

最終，法院判決被告退還原告剩餘部分押金1858元（已抵扣1142元搬遷費）。

●法官點評

本案中，原、被告雙方于《租賃合同》租賃期限滿後未簽訂書面合同，只是約定由原告續租6個月，雙方形成不定期租賃關係。被告已經在6個月租期屆滿之前的合理期限內通知原告不再續簽租賃合同，如需續約則在同等條件下享有優先權，如不再續簽則給予一定的時間清理場地退場，但原告未明確表示願意按新的租金標準繼續承租。故法院只支援原告的部分訴求，判決被告退還原告剩餘部分押金。

案例5

未按合同恢復原狀庭審缺席仍需賠付

原告韋女士與被告市場管理有限公司在簽訂的《塞納維拉新街市農珍館區租賃合同》中約定，被告承租原告位於青秀區鳳凰嶺路6號J棟塞納維拉新街市商鋪第B2069號鋪位，租賃期限3年，每月租金6675元。合同到期後，原告不再繼續租賃給被告時，被告需將該鋪位恢復原狀交還給原告，並確保設施完好。並約定違約等相關賠償事宜。

然而，租期未滿，被告就開始拖欠租金，沒有按約定在2014年10月15日前支付同年第四季度的租金，也沒有按照合同約定將商鋪恢復原狀。原告多次催繳租金但無果，遂訴至法院，要求被告支付租金、違約金、滯納金共計4萬餘元。

被告在法定答辯期內未提交任何書面答辯意見，亦未參加訴訟。法院審理認為，原告部分訴訟請求有事實和法律依據，予以支援，最終判決被告支付原告租金20025元以及支付逾期未支付租金的滯納金，並將涉案鋪位恢復原狀。

●法官點評

法院綜合考慮到被告履行合同的程度和原告的實際損失，違約金應以原告實際損失為基礎，認為雙方在合同中約定的違約金過高。另外，雙方約定的滯納金也是由於被告逾期支付租金産生的，實質上也是違約金的性質，該筆費用已經足以彌補原告損失。故原告要求被告賠償違約金20025元的主張，法院不予支援。但原告主張被告按所欠租金每日0.1%的標準支付滯納金的請求有理有據，法院予以支援。

特別提醒

如何避免租房糾紛

1.房東租客個人情況查仔細

承租房屋時，租房者對於房東的個人情況要驗查仔細。如果是房東本人出面簽約時，最好查看其房産證與身份證；如果是幫助朋友出租房屋，那麼一定要有出租委託書、朋友的房産證、身份證或複印件；如果房産證沒有辦下來則一定要其出具購房合同以證明其身份。

此外，對於租房時可能遇到的“二房東”問題，租房者應驗明該“二房東”在其租賃期間是否有權利將此房屋轉租並讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關産權證明，以免引起法律糾紛。

同樣的，對租房者的個人情況，房東也要驗查仔細。

2.承租房屋家電傢具清點好

租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如家電、傢具等，並檢查家電的正常運作情況，傢具的完好程度等，然後一一列入清單內。最好註明如果出現故障時維修費用由誰來承擔，也好免除租房者在使用房屋過程中，家用電器等發生故障需維修時與房主産生矛盾，責任劃分不清。

3.認真簽訂房屋租賃合同

租房者在簽訂房屋租賃合同時，一定要看清楚合同上面所規定的條款，明確租賃雙方的權利與義務。如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款，租賃雙方要協商一致，以免在日後租房過程中産生爭執，引發不必要的麻煩。