3 低價的秘密藏在土地中

記者又走訪了沙井片區幾個合法合規銷售的商品房項目，每平方米銷售價格普遍比上述的小産權房貴2000元。這2000元差價是如何實現的？難道真的是“政府有優惠政策”？

業內人士介紹，小産權房之所以“小”，是相對於正規商品房的全産權來説的。一套商品房的産權由房屋所有權和土地使用權一起組成，正規商品房所在土地的性質為國有建設用地且土地用途必須是住宅。而小産權房則建在集體土地上，根據《土地管理法》，集體土地使用權不能轉讓或出租用於非農業用途，更不能向本村集體組織以外的人員轉讓。也就是説，把建在村集體土地上的房産向外人銷售，就是在賣小産權房。記者調查發現，南寧市場上的小産權房，大多利用村民安置房土地或集體商服用地建設。用商服用地建住宅，還涉嫌違法改變土地用途。

一般情況下，一個正規的商品房項目在開工前，必須先通過掛牌或拍賣競價，拿到國有住宅建設用地的使用權。集體土地上的小産權房就沒有這個步驟，開發商或與村集體簽用地協議，或利用政府劃撥給村民的安置地開工，省去了一大筆土地出讓金。記者查閱近年沙井片區的住宅用地出讓記錄發現，多數地塊的成交樓面地價都在2000元/平方米以上。也就是説，小産權房每平方米便宜的那2000元，正是通過省去土地出讓金實現的。

4 被曝光查處後仍公開銷售

南寧市的小産權房項目並非僅存在於沙井片區。9月24日，南國早報就報道了多名購房者購買了南寧經濟技術開發區洪福花園小産權房後，與開發商在退款問題上發生的糾紛。今年4月，南寧高新技術産業開發區工商部門曾發出通知，要求房地産網站刪除轄區內21個小産權房項目的資訊，以免誤導購房者。此外，記者在暗訪中還發現大學路、長堽路等多個片區存在有公開對外銷售的小産權房。它們的共同點都是沒有預售證、土地性質是集體土地。多名業內人士估算，南寧市在建、在售的小産權房項目數量不下50個。小産權房建築面積，約佔在售住宅建築面積的近10%，對正規商品房銷售有一定影響。

一些小産權房項目曾被媒體多次曝光，也曾被相關部門查處，但目前仍在公開銷售。如前述高新區工商部門明確要求“下架”的嘉信時代廣場、榮凱星城國際、華商時代廣場等。記者注意到，不少小産權房的銷售情況並不差，一些項目已進入清盤階段。

南寧市究竟有多少用集體土地開發的小産權房，相關部門又實施了哪些整治措施？10月下旬，記者向南寧市國土資源局發送了採訪提綱，但直至11月16日晚截稿，該局仍未接受採訪也沒有給出正式答覆。