區域型中心城市打造

助推南寧樓宇經濟發展

■ CRIC廣西片區

近年來南寧區域地位進一步提升，作為廣西的政治中心、經濟中心、商貿中心、交通中心，城市輻射力以及影響力提升明顯。最為典型的現象是外來企業進入廣西市場總部首選南寧，且廣西其他城市企業隨著不斷發展壯大，為了拓展市場空間及維繫政商關係，將總部遷至南寧的現象越來越普遍。區域性中心城市的打造，為高品質標準化辦公提供的龐大的市場機會；此外南寧第三産業高速發展為辦公市場奠定了堅實基礎，借勢東盟博覽會以及區域型中心城市的打造，南寧辦公市場空間巨大。

南寧CBD外擴下的兩大寫字樓板塊值得關注

目前南寧辦公樓主要分佈于朝陽板塊、金湖廣場板塊、東盟商務區板塊，整體趨勢向東、向南發展；從近期來看，金湖廣場板塊寫字樓基本上已滿租，出租率普遍在90%以上，甚至某個寫字樓項目出租率高達98%，隨著部分寫字樓租金翻倍拉升，我們認為CBD外擴是必然結果，鋻於企業外移需求出於交通便捷性及商務成本考慮，我們認為民族大道東盟商務區以及東葛路-佛子嶺-南寧東站區域是CBD外擴下兩大值得關注的寫字樓板塊，特別是東葛路-佛子嶺一帶隨著青秀萬達廣場高端寫字樓項目的開發，將是繼金湖廣場CBD、東盟商務區之後，南寧的另一個商務聚集區。

超高層甲級寫字樓是南寧寫字樓産品升級的趨勢

據易居克而瑞調研統計，南寧目前已經投入使用商住和辦公寫字樓約有40個項目，共計商務辦公面積約157.8萬㎡，其中標準化寫字樓面積約佔28萬㎡，佔市場整體辦公面積的17.74%；商住樓用於辦公面積約130萬㎡，佔市場整體辦公面積的82.26%，此類辦公産品物業以商住樓為主，與標準辦公産品相比，條件較為陳舊、落後。從現階段租賃偏好及客戶需求來看，中高檔次、硬體現代化、配套服務完善的優質辦公物業有較大的市場空間。從北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓宇經濟産品升級的過程來看，南寧未來寫字樓産品將向超高層甲級寫字樓産品升級。

地段、品牌、産品軟硬體、後期運營是投資決策的四大關鍵點

隨著五象新區、龍崗片區、興寧RBD、江南經開區、南寧高新區、相思湖新區的大量寫字樓項目開發，未來三年後南寧寫字樓市場將迎來供應高峰，易居克而瑞建議投資者對待當前的南寧寫字樓市場不宜過於樂觀，要預見未來市場風險。由於租金回報率與物業品質、租售方式、管理方式、地段等有著密切的聯繫，因此我們建議投資者要把握地段、品牌、産品軟硬體、後期運營四大關鍵點，作為投資決策依據。