| 居住區配套設施建設事關業主、開發商、物業和各有關部門，一直牽動著各方神經。記者了解到，《南寧市居住區配套設施建設管理條例（草案）》（下簡稱條例）目前正在醞釀出臺，它將成為調解各方面利益糾紛的一個規範性文件。那麼，文件怎麼制定才能更規範呢？昨日，南寧市法制辦召開立法徵求意見會，就條例的制定徵求各方意見。
房管部門 配套設施移交概念模糊應明確
條例規定，物業管理用房、公共廁所應當移交給當地社區管理部門；配套設施接收單位或部門按規定做好移交工作後，做好配套設施的維護管理工作。南寧市住房保障和房産管理局的意見會參加人對上述規定提出了疑議：物業管理用房、公共廁所移交給當地社區管理部門的是産權還是使用權？
據了解，居住區內的物業管理用房、公共廁所、消防設備等公共設施屬小區全體業主共同所有，按照現行的《南寧市物業專項維修資金管理辦法》，物業專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監管的原則。業主交存物業專項維修資金，資金在小區業主大會成立前由物業專項維修資金管理機構代管，成立後則由業主大會管理，小區內配套設施的日後維修費用則從這筆專項資金中劃撥。
市住房保障和房産管理局參會人認為，配套設施移交的概念模糊。如果移交的是産權，那麼意味著以後的維修費用不得動用專項維修資金，而是由接收的各部門將這部分自己編入預算，並全權負責。為此，其建議將此條款修改為物業管理用房、公共廁所等應當移交給當地社區管理部門代管，待業主大會成立後，再移交業主大會。
開發商 繳納保證金可能影響資金週轉
根據條例規定，居住區配套設施建設實行保證金制度，建設單位應當在辦理施工許可證前繳納配套設施建設保證金，繳納單據作為辦理施工許可和商品房預售許可或現售證備案的材料之一。
這條規定最受開發商的關注。比如建設單位在繳納配套設施建設保證金時，應該按多大比例繳納？退還的具體標準是什麼？也有代表提出，此條規定沒有説明收取保證金的主體是誰。開發商則認為，建設前期需繳納的費用越來越多，這將使他們的資金週轉面臨困境，希望能減少前期投入。一位開發商説，以他們近來開發的50萬平方米樓盤計算，預計將需繳納近億元配套設施建設保證金，這個前期投入負擔過重。
對此，市發改委項目投資科參會人韓卉建議，能否參照杭州市現行的居住區配套設施建設管理條例，用合同制代替保證金制。即開發建設單位應當在開工建設前與建設行政主管部門簽訂居住區配套設施建設合同，合同應當明確配套設施的建設內容、開工及竣工期限、分期交付使用的批數及期限、違約責任等內容。開發建設單位應當按照合同約定完成配套設施建設。建設行政主管部門對已經完全履行配套設施建設合同義務的開發建設單位，核發《配套設施建設合同履行確認證明》，開發建設單位應當在獲得《配套設施建設合同履行確認證明》後3個月內完成配套設施移交手續。
南寧市法制辦相關負責人表示，之所以制定保證金制度是為了防止開發商做“爛尾”工程，撂挑子走人，最後影響到業主利益。至於收多少、怎麼收、怎麼使用、怎麼返還等問題，將另行制定。
物業公司 將“多頭”管轄變成牽頭監管
一些居住區的多頭管理讓不少物業公司頭疼不已。在條例的制定中，物業公司建議解決這個問題。
根據條例規定，市縣城鄉建設行政主管部門應將配套設施納入居住區工程建設監管全過程，實行動態監管；監理單位應當對配套設施的建設進度、品質進行同步監理；各配套設施專業部門對各自配套設施建設情況進行監督。
對此，物業公司代表認為，由“各配套設施專業部門對各自配套設施建設情況進行監督”會造成人為的多頭管理，最後産生“誰都不理”的現象。
物業公司參會人舉例説，在小區新建期間，由於配套需要不斷完善，在各部門分散監督的情況下，電信企業今天來埋網線，燃氣企業明天來埋管道……挖來挖去，會造成居民出行困難和不便，居住區居住環境也會受到巨大影響。
物業企業建議，應該在條例中規定一個牽頭部門，負責居住區配套設施的建設監管問題。
此外，物業公司參會人還認為，條例規定的配套設施移交中，不應該僅移交幼兒園、衛生服務站等大型配套設施，還應該包括移交一些設備，例如電梯、消防設施、電源供電系統等，因為這些設備直接關係到居住區業主的日常生活。
消防部門 消防配套設施應納入一期建設
按照條例規定，大型居住區分期建設的，其應配套的物業管理、教育、醫療衛生意見規定配套的消防水池、高位消防水箱、污水治理等設備安排在第一期建設並同步交付使用。有消防部門參會人擔心，一些消防配套設施也必須明確要在居住區一期前交付使用。
“消防電源與住戶的電源是分開的。消防用電的配套設施也應該安排在第一期建設並同步交付使用，否則會存在安全隱患。”來自消防部門的代表指出，現在有些工地火災多發，原因就在於沒能及時提供相應的消防滅火設施。吸取上海市“11·15”特別重大火災事故的教訓，消防用電等配套設施十分必要，應該安排在第一期建設並同步交付使用。
有參會人反映，某些樓盤一期建成後用的都是“臨水”“臨電”，斷水斷電現象時有發生，若發生火災，連備用水源都找不到。消防部門代表也指出，一期不僅要建消防配套設施，還應同期備好消防發電機，以確保事故發生時的消防用電。 |
