珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣地區三個經濟圈，發展狀況、發展前景誰優誰劣？房地産市場發展潛力誰最大？房地産市場存在什麼異同？以深圳為據點開始向這三個經濟圈發展的萬科、金地集團在這三個經濟圈的發展戰略是什麼？記者就這些問題採訪了目前開始到這三個經濟圈發展的深圳知名房地産企業萬科董事長王石和金地集團董事長淩克。

█三個經濟圈有什麼異同

王石：從空間上看，長江三角洲、環渤海灣地區要大於珠江三角洲。長江三角洲以上海為龍頭，浙江、安徽、江西、山東都可以納入；環渤海地區，以北京為中心，腹地可以延伸到河北，往上可以延伸到遼寧，東南可以延伸到山東。珠江三角洲可以和港澳地區連成一片，但由於這個區域發展得比較早，也發展得比較快，剩下的可開拓的土地資源等都不如前二者。

從政策層面和市場化程度看，1998年以前，珠江三角洲的市場化程度要高於長江三角洲，而1998年以後，以上海為龍頭的長江三角洲就超過了珠江三角洲。相對長三角和珠三角而言，以北京為中心的環渤海灣地區市場化要滯後，房地産市場從2000年才真正開始。也正是這個原因，2001年北京申奧成功的時候，很多人都判斷北京的房價要漲，而我認為北京的房價要降，這是基於北京房地産市場開始市場化判斷的———市場開放後，四環以外的土地大量進入市場，北京房地産開始百花齊放，供應量放大，降價就是自然的事。

淩克：三個經濟圈都處於快速發展期。不同之處在於：

首先，從京津塘地區看，北京將吸引世界級的外商投資，基礎設施將得到快速建設；另一方面，北京、天津兩個地區經濟聯動對這個區域很重要；其次，長三角是一個正在高速發展的城市帶，在這個城市帶中，上海是龍頭；第三，從珠三角看，香港、東莞、廣州、澳門、珠海、深圳、佛山城市帶發展迅速。

█三個經濟圈房地産發展前景誰最有潛力

王石：從市場發展狀況看，包括港澳在內的珠江三角洲發展最快，這意味著一方面珠江三角洲比其他兩個經濟圈經濟發展要成熟，要

有經驗，但另一方面也意味著包括房地産在內的經濟發展鼎盛時期即將過去，經濟發展增長幅度開始減小。而且，土地資源的稀缺將成為珠江三角洲的發展瓶頸。

從房地産市場的需求看，北京要小于上海，排在第二。

淩克：這三個經濟圈都是中國經濟發展最快的地方。就房地産市場的發展情況而言，不同的是京津塘地區將有更多的區域性新興城市將隨著區域經濟的發展而發展，而這種現象在其他兩個經濟圈已經不可能出現。

另外一個方面是，三個經濟圈經濟發展的次序不同，先是珠三角，然後是長三角，最後是京津塘地區，這就決定了以北京為中心的京津塘地區發展空間最大。

█金地和萬科在三個經濟圈的發展戰略是怎麼樣的

淩克：金地集團對三個區域都非常關注。從總體發展戰略看，金地集團要在明年實現70億元的公司發展規模。目前，除在深圳、北京、上海開發項目外，還進入了武漢。北京公司是重點。從發展方向看，目前，金地公司開發的産品主要是住宅，今後，還要以住宅開發為中心發展的同時，開發其他類型的物業，如北京金地房地産公司已經在位於長安街邊上的金地國際花園項目南區開發寫字樓。

另外，金地集團在三個城市裏做大的同時，還將有選擇地進入這三個經濟圈中的二類城市進行開拓市場。

王石：90年代初期，萬科提出了跨區域發展的戰略。當時隨機選擇了歷史上發展比較快、人口比較密集的中南部；到1998年前後，跨地區的隨機選擇開始有目的地選擇人口在100萬以上、經濟發展快速的大城市，這些城市基本沿著線形分佈；從去年開始，萬科開始從城市帶的角度考慮選擇跨區域發展的佈局。萬科的發展戰略和三個經濟圈的形成發展剛好是恰合的。

從發展戰略看，今年萬科主要集中在珠三角，明年的投資重點將是長三角，後年可能是環渤海灣地區。這種發展戰略安排主要是基於萬科的總部在深圳，從資源最大化整合利用上來考慮的。如果萬科的總部在北京的話，萬科在這三個經濟圈的投資發展步驟將改變。（余美英）

北京青年報 2003-9-25