從現在起,廣東省提高了預售商品房條件:七層以下(含七層)的商品房項目,須完成結構工程並封頂;七層以上的,須完成2/3結構工程。
這意味著,開發商要完成總投資額的一半左右才能開售。一些房地産商總是對外界稱房産業利潤只有10%,不過是微利行業。我們這裡簡要分析一下開發商們所説的“利潤只有10%”是怎麼回事。
開發商們愛説“我們斥資十幾億元開發建築了數十萬平方米的社區”。這很容易使人産生這十幾億元本來就在他們賬上的錯覺。這樣10%的利潤就真實可信了。
可他們的賬上只要有5000萬元,就可以撬動整個項目運作。
首先,在土地出讓金上,可以説沒有一家房地産公司是一次性全額支付的,甚至有房子賣光了還未付清土地出讓金的情況。
其次,在工程招標中,開發商往往讓投標單位同意墊資。據統計,有一半以上的房地産項目要求建築企業墊資到基礎工程上。
另外,房地産項目往往都是分批開發,當一期竣工後,開發商往往將其抵押給銀行以獲得貸款。
按開發商的理論,他們投入15億元的一個項目,利潤率10%,即1.5億元,可是他們自有資金的投入或許只有5000萬元,這樣利潤率便是300%。
號稱進入“微利時代”的房地産業仍然是中國收入最高的行業,貌似強大的金融業、IT業都不是對手。
《市場報》 2001-02-02