個人出租住房國家減半徵稅

    從明年1月1日起，個人出租住房國家將減稅，出租房屋的總體稅收由原來的17％至30％左右調低到目前的7％至14％左右，稅收降了一半還多。

    這是財政部、國家稅務總局和國家建設部為調整住房租賃市場稅收政策，減輕個人住房出租的稅收負擔，從而進一步盤活房屋存量而聯合製定的新政策。日前，財政部和國家稅務總局已就這項新的稅收政策發出通知。

    通知説，對個人按市場價格出租的居民住房，其營業稅、房産稅暫減按3％和4％稅率徵收，個人所得稅暫減按10％的稅率徵收。按照現行房屋租賃稅收規定，對個人出租的住房，國家按租金收入徵收12％的房産稅、5．5％的營業稅及附加稅，並按扣除800元費用後的凈收入徵收20％的個人所得稅。

    稅收政策調整如下：

    一、對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還産權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房産稅、營業稅。

    二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3％的稅率徵收，房産稅暫減按4％的稅率徵收。

    三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率徵收個人所得稅。凡與本通知規定不符的稅收政策，一律改按本通知規定執行。

    據測算，調整後，個人出租住房稅收負擔率平均下降五成多。其中，月租金800元的住房稅收負擔額由140元降為58．4元，月租金1000元的住房稅收負擔額由180元降為85．7元，月租金2000元的住房稅收負擔額由520元降為251．4元。

    我國住房租賃市場的潛力很大，而影響培育房屋租賃市場的一個突出問題就是稅收負擔水準偏高。而按照新的政策，明年個人住房出租的稅收負擔將大大減輕，這對於培育和搞活住房租賃市場、鼓勵住房投資、啟動住房消費將産生積極作用。

    買房一律使用新合同從現在起，購房者買房時要看清開發商的《商品房買賣合同》，日前，北京市國土資源和房屋管理局發出通知，對房屋買賣合同的有關問題進行了規定。

    《商品房買賣合同》由市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）統一監製，並於今年12月1日起在全市使用。已取得商品房和經濟適用住房預售許可證的項目，開發企業均可在市國土房管局領取合同文本。內銷商品房、外銷商品房和經濟適用住房買賣合同編號分別標注N、W、J以示區別。

    市國土房管局從即日起不再印製《北京市內銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房預售契約》和《北京市經濟適用住房預售合同》（以下簡稱三種契約文本）。開發企業尚未使用的三種契約文本，在徵得買房人同意的前提下可使用到12月31日。自明年1月1日起，一律停止使用。

    本通知發佈之日前買賣雙方已簽訂的（含已經辦理預售預購登記的）三種契約文本不再換簽新的買賣合同。市國土房管局統一監製的《商品房買賣合同》只限于取得內銷、外銷和經濟適用住房預售許可證的項目使用。現房和存量房屋買賣的合同仍由買賣雙方按照《合同法》等法律的規定自行制定。

    房屋交易契稅執行新規

    從明年起，北京市政府對房屋交易契稅有了新規定。契稅的徵收管理職能由市財政局劃轉市地方稅務局負責。

    根據北京政府的有關規定，從2001年1月1日起市地稅局將委託市國土資源和房屋管理局、各區縣房屋土地管理局代徵契稅。市國土資源和房屋管理局負責代徵本市城8區在京土地使用權的單位和個人的稅款。遠郊區縣房屋土地管理局代徵轄區內土地使用權的單位和個人的稅款。北京市房地産交易所代徵在京外銷商品房、市級開發企業開發的內銷商品房的單位和個人的稅款。區縣房地産交易所代徵區（縣）級開發企業開發的轄區內的內銷商品房及其他存量房的單位和個人的稅款。同時由市房屋土地登記事務所代徵在京軍産、保密産等房地産的單位和個人的稅款；鄉財政所代徵農村地區房屋的單位和個人的稅款。屬於政策規定減免稅的單位和個人，則在其房屋（含土地）坐落地的區、縣地方稅務局辦理相應手續。對已繳納的稅款申請退稅的，在其承受的房屋（含土地）坐落地的區、縣地方稅務局辦理退稅手續。

    按照有關規定，房屋進行交易時，要根據房屋面積大小分別按交易額的2％或4％交付契稅。

    房改房上市要兩證

    從2001年1月1日起，“房改房”上市必須有“兩證”，即房屋所有權證和土地使用證。因此加強土地登記工作，不僅是管好政府的這筆最大資産的需要，也是促進城市住房制度改革的重要手段。這是國土資源部副部長李元在第五期國土資源管理市長研討班上指出的。

    李元説，房改後的住房，實際上變成了房屋所有人的自有財産，擁有對房屋和土地權利的要求十分迫切。為防止房屋産權過戶到購房人后土地使用權仍由原開發公司或售房單位持有，形成房和地權屬分離，房地重理抵押的問題，給房屋産權人造成損失，按照規定要求，“房改房”上市必須有房屋所有權證和土地使用證。土地登記，就是土地確權登記，即可有效把好入市關，又能使欺詐行為無法藏身。“房改房”土地登記工作跟不上，土地證書不能及時發放到住房人手中，不僅不能保護房屋産權人的自身權利，同時也會影響到住房市場的流轉和交易，住房制度改革的政策就無法落到實處。因此，各地對土地登記工作，必須抓緊並加以完善。

    部分家庭房租減免

    2001年北京市居民家庭住房租金減免申請已告結束，房屋産權單位要在今年12月31日前完成租金減免的核定工作。

    我市從今年4月1日起公房月標準租金提高到每使用平方米3．05元，其中，平房、簡易樓房等非成套住宅適當降低提租幅度，按應提租金的75％計收房租，租金單價超過3．05元按3．05元計交，並給職工增發補貼，對低收入家庭實行租金減免政策。

    據市房改辦有關負責人解釋，對低收入等特殊家庭實行租金減免政策，是基於這樣的考慮：建立社會主義市場經濟體制，就要實行優勝劣汰的競爭機制，必然會有一些企業落伍，甚至虧損、破産。職工收入也會隨之出現差距，極少數職工也會暫時失業或領取最低工資。這是當前提租工作要面對的現實情況，又是必須要解決好的問題。根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合。租金提高後，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各地根據實際情況制定減免政策。”通過實行租金減免政策，使低收入家庭在提租後不增加，或在其合理負擔的水準內有限地增加住房費用。

    職工首次購房免契稅

    明年，公有制單位為解決職工住房而採取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。

    按照現行的《契稅暫行條例》規定，凡包括房屋買賣、房屋贈予和房屋交換等，房屋權屬轉移行為，屬契稅的徵收範圍。契稅稅率為3％～5％，適用稅率由各地政府根據本地的實際情況在此幅度內確定。目前，包括北京在內的大多數地區將稅率定為4％。

    同時，《條例》規定，城鎮職工按規定第一次購買住房的，可免征契稅；而《契稅暫行條例細則》又規定，預付集資建房款方式購買住房，屬於契稅的徵稅範圍。因此，在實際徵收中，不僅徵免的尺度難區分，而且對買房者來説，同是首次買房，有些人不繳稅，有些人要繳稅。各地對職工集資建房方式購買住房和由單位為解決職工住房問題購買的普通商品住房，是否徵收契稅，在政策上執行也不一致，有的地區徵收契稅，有的地區則不徵。財政部和國家稅務總局這次聯合下發的通知，統一了國有職工首次購買住房免征契稅的規定。

    據了解，該項政策的實施，可以進一步鼓勵國家行政和企事業單位的職工積極購買住房，刺激社會消費，推動房改工作順利開展。

    北京公積金房貸沿用現行政策

    北京市明年公積金個人住房擔保委託貸款仍沿用2000年的幾項政策：單筆貸款最高款額為39萬元人民幣；個人購房首付款比例最低不得低於購房款的10％；個人貸款擔保方式中，提供抵押擔保的，不再提供第三者一般保證或購買壽險險費；全市凡已建立住房公積金的職工，經其繳存住房公積金的分中心出具證明，均可在歸集部、歸集二部申請個人貸款。現有政策如需調整，市住房資金管理中心將另行通知。

    《北京青年報》 2000年12月28日