當前房地産市場的主要特點
（一）房地産交易淡季不淡，交易業務量增長較快
以往一季度，往往因節日相對集中等原因，歷來都是房地産交易的淡季。今年1－4月份，28個大中城市的房地産轉讓、租賃、抵押等交易業務量增長較快。大連、武漢、哈爾濱等城市交易業務量高速增長，如武漢市商品房銷售面積、存量房轉讓面積、房改房上市面積分別比去年同期增長了137％、92.7％、89.3％。上海今年1－4月份商品房銷售面積、存量房轉讓面積分別為524萬平方米、191萬平方米，比去年同期增長52.8％、33.6％。
（二）存量市場開始啟動，並帶動增量市場發展，二、三級市場聯動的格局初步形成
住房二級市場開放以來，存量房市場交易逐漸活躍。今年1－4月份，寧波市三區存量房交易成交3580件，達到1999年同期的7倍，成交面積為21.66萬平方米，成交金額3.74億元，現平均每個工作日有43套存量房成交；廣州商品房銷售面積與存量房轉讓面積之比為6：1，而去年同期則為 13：1。在存量房交易中，房改房上市的增長幅度較大，上海今年1－4月份房改房上市成交面積55.636萬平方米，成交金額12.22億元，分別比去年同期增長95.08％、92.14％；長春市房改房上市成交佔同期存量房交易面積的28％。存量房交易的日益活躍大大改善了“增量市場唱主角，存量市場唱配角”的市場結構，帶來了房地産二、三級市場的聯動效應，形成住房消費市場的良性互動。
（三）房地産價格穩中有升
從28個大中城市的市場交易情況來看，今年1－4月份房地産均價基本呈現穩中有升的趨勢，但各類房地産價格則有升有降。在住宅類商品房中，普通住宅價格一直呈穩健的上升趨勢，高檔公寓、別墅價格較去年同期有所下降；商業營業用房價格比去年同期小幅攀升；辦公樓價格則比去年同期價格水準略有下降。
房地産均價穩中有升，給了開發商投資的信心，也給了消費者入市的信號，這無疑會從投資和消費兩個方面推動房地産業的發展。但同時應注意，今年1－4月份商品住宅新開工面積5654.62萬平方米，比去年同期增長35.51％，商品住宅在基數較大的情況下新開工面積大幅增長以及商業營業用房價格的小幅增長，應引起充分的重視。
（四）房地産市場供求基本平衡，部分地區空置商品房增長勢頭得到遏制
今年1－4月，全國商品房屋竣工面積1924.98萬平方米，比去年同期增長10.3％，商品房屋銷售面積2153.93萬平方米，比去年同期增長35.8％，商品房建設和銷售情況繼續保持較快的增長速度，並且同期銷售面積略高於竣工面積，房地産市場供求呈現基本平衡的態勢。
竣工面積小于同期銷售面積説明：目前市場有吸納近期上市商品房的能力之外，還有消化多年來積壓空置房的能力。部分地區空置商品房增長勢頭已得到控制，空置量有所回落。
（五）個人住房消費已成為市場主體
隨著城鎮住房制度改革的深化，住房貨幣化分配製度的確立，集團購買逐步退出市場，個人住房消費逐漸成為市場主體。今年1－4月份，全國商品住宅銷售面積為1938.05萬平方米，比去年同期增長41.54％，其中商品住宅銷售給個人面積為1651.08萬平方米，比去年同期增長53.14％。個人買房比重上海為97.5％，天津為96.8％，長春為93％（去年同期僅為59％）。
（六）房地産市場需求出現新趨勢
由於生活品質的不斷提高，房地産市場需求也在不斷發生變化，出現新的特點。首先，過去“人適應房”的格局已經打破，“房適應人”成為市場的導向，消費者要求個性化的住房；其次，市場上品牌小區銷售良好，人們對住房的態度大為改觀：住房滿足生理需要的因素被淡化，精神品位層面的因素備受重視；第三，人們對住房套型、面積要求發生了變化，據長春、西安等城市調查，目前人們多傾向於選擇的面積為60－100平方米，套型為二室一廳、二室二廳或三室一廳，而非追求房子越大越好。
（七）西部地區房地産市場發展速度明顯加快
今年，重慶、成都、貴陽、西安等西部城市房地産市場出現熱銷場面。貴陽市今年1－4月份存量房交易、商品房交易、抵押登記面積分別比去年同期增長61％、75.7％、81.7％；西安市房地産轉讓成交面積比去年同期增長了197％。雖然西部地區發展速度明顯加快，但從總量上看仍有較大差距。
（八）房地産抵押貸款業務量放大，金融對住房消費支援力度加大
從今年1－4月份房地産抵押登記的情況來看，房地産抵押貸款業務量仍呈現上升趨勢。
以上市場特點與走勢表明，我國房地産市場的發展正面臨著三大轉變：一是房地産經濟的增長方式將由速度規模型向品質效益型轉變；二是房地産業對經濟增長的拉動將由單純的投資拉動向投資與消費雙方拉動轉變；三是房地産市場的發展機制將由主要靠行政措施和政策調控向主要靠市場機制自身調節轉變。
當前房地産市場的成因分析
當前房地産市場狀況的形成有其客觀必然性，歸納起來，主要得益於：首先是政策對房地産市場投資和消費的拉動效應，去年，國家先後出臺的一系列降免稅費、減化手續等政策刺激了住房消費。人民銀行採取延長個人住房公積金貸款和商業性購房貸款的期限，降低貸款利率，增加貸款額度等措施，對鼓勵個人購房貸款，增強居民購房支付能力起到了積極作用。其次，房地産市場體系初步建立，二、三級市場聯動格局的形成以及高科技現代化的房地産資訊系統的建立，為市場提供了交易場所和暢通的資訊渠道。第三，國家實施西部大開發戰略與我國今年準備加入WTO，對房地産市場的培育和發展産生了積極的影響。
當前房地産市場中存在的主要問題
（一）已出臺的各項政策措施有待進一步落實
自去年建設部第69號令發佈以來，住房二級市場的潛力仍未充分發揮。目前仍有相當一部分省、市尚未制定相應的操作措施，35個大城市中有17個城市尚未開放二級市場；有些已開放二級市場的城市，由於存在收益分配政策不明確或不合理、手續繁瑣、收費環節多、市場資訊渠道不暢等情況，制約了已購公房和經濟適用住房的上市交易，市場成交量不大。
住房分配貨幣化的各項政策不到位，也制約了部分住房消費。目前，35個大中城市中仍有11個城市尚未出臺貨幣化分配方案，住房補貼也尚未落實到位，住房貨幣分配製度難以真正確立，影響了居民現實的住房支付能力。
（二）房地産市場主體有待進一步規範
房地産市場中經營主體違規操作問題比較突出，有開發企業預售、銷售行為不規範，仲介企業亂收費，還有物業管理跟不上等問題，影響老百姓買“放心房”。
房地産市場資訊系統還不十分暢通，缺乏權威的市場資訊來源，市場中資訊的真實性難以保證，甚至有惡意的欺詐性資訊存在，使購房者無法甄別資訊真偽，影響了市場交易。
房地産仲介服務欠發育、仲介服務行業存在大量不規範的行為，特別是房地産經紀、諮詢行業信譽很差，不能適應個人成為購房主體的市場需求。
（三）住房金融仍然滯後
儘管這幾年，個人住房信貸規模有了明顯擴大，但不管是公積金還是商業銀行的住房消費信貸規模與個人購房發展勢頭仍不相稱。這裡有老百姓負債消費意識不強的因素，但制約因素主要還是貸款手續複雜，風險防範機制不夠健全，組合貸款在部分城市難以推行。
（四）房屋租賃市場混亂，管理不到位
由於房屋租賃稅負過重（佔租金收入的30％以上），房屋出租收益率維持在比較低的水準，甚至以租不能養房，無法實現保值增值的目的，挫傷了投資者對房屋租賃業投資的積極性。同時，高稅收負擔導致了“隱性租賃市場”的出現。部分小業主為規避高稅負，往往私下出租或隱租、瞞租。據北京、上海等城市統計，目前房屋租賃當事人到政府部門辦理房屋租賃登記備案的只佔實際房屋租賃量的不足30％。隱性房屋租賃市場的存在，既規避了政府部門的管理、減少了國家的稅收收入，又為外來流動人口非法租賃房屋提供了條件，形成了社會不穩定因素。
（五）産權辦證難、交易手續繁瑣、收費過多過濫
（六）居民住房消費觀念上仍存有“誤區”
目前住房消費觀念上存在三個“誤區”：一是一步到位，要改善住房就想一步到位、一次解決問題；二是降價預期，認為房價還存有較大的降價空間，從長遠看，隨著社會經濟發展，人民收入水準的提高，以及資源的短缺和區位、政策等方面的因素，住房價格的總體走勢應該是上揚的；三是靠積蓄購房，總想攢夠了錢再買房，不善於把預期收入用於即期消費。上海市統計局城市社會經濟調查隊的一項調查表明：市民消費貸款仍然遵循“必須”和“量入為出”的原則，當問及“今後三年是否會向銀行提出消費貸款申請”時，僅有9.6％的家庭回答“會”。
當前房地産市場發展的政策建議
（一）加強對房地産業的宏觀調控，確保房地産市場規範、有序地發展
房地産市場雖然能依據供求關係、價格走勢、資訊反饋等進行自我調節，但這種調節難免會出現消極、被動、滯後和帶有局部性的缺欠，所以，政府必須從全局的高度進行宏觀調控，主要是從四個方面入手：一是總量控制，使總供給與總需求大體平衡；二是優化結構；使産品適銷對路，兼顧社會多層次的住房需求，實現有效供給；三是規範行為，研究制定完善的法律法規體系，依法對市場行為進行規範和管理，保障市場的公平公正；四是調節收益，通過合理的收益分配調節引導市場行為，擴大有效需求。
（二）強化行政執法職能，建立統一規範的市場管理體系
房地産行政主管部門要依法行使行政管理和行業管理職能，尊重市場規律，建立統一的市場管理體系和暢通的市場資訊系統，提高市場規範化程度。要總結推廣各地房地産權屬與市場管理規範化、現代化經驗，研究制定全國統一的交易、産權工作規範，加快推進市場、産權一體化辦公、“一站式”服務、一次性收費的管理模式，切實解決群眾反映的辦證難、手續繁瑣、多部門審批、收費過多過濫問題，保障房地産交易權利人的合法權益，推動城鎮住房制度改革深化和住房二級市場開放。同時，建立、健全房地産交易、産權管理人員持證上崗制度，提高管理人員素質和依法行政能力，使管理真正服務於經濟，服務於培育住房消費。
（三）培育房地産市場主體，規範市場行為
進一步加強商品房測量及面積計算管理工作，嚴把商品房初始登記關，查處開發商在商品房銷售過程中“缺斤短兩”的行為；推行規範的商品房買賣合同示範文本，規範開發商的銷售行為；會同有關部門清理、整頓虛假的商品房銷（預）售廣告。建立權威的政府資訊發佈機制，提高資訊品質，保證資訊的即時性，以此來正確引導各市場主體的行為。在新建的住宅區，要強制推行物業管理，並做到管理內容的功能表化、服務的規範化和收費的合理化。同時，要加強宣傳，引導居民的住房消費，使居民了解更多的有關購房方面的法律、法規及政策，提高居民自覺運用法律武器保護自己合法權益的意識。
（四）大力發展和規範房地産仲介服務市場，積極營造公平競爭、優勝劣汰的市場環境
目前隸屬或挂靠在政府部門的房地産仲介服務機構，要在人員、財務、職能、名稱等方面與原隸屬或挂靠部門徹底脫鉤，破除房地産仲介活動的行政性、部門性壟斷及地區性封鎖、建立、健全房地産仲介服務市場準入制度，淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地産仲介服務從業人員和企業，促使從業人員素質和行業服務水準的整體提高。鼓勵房地産仲介服務機構利用現代高科技為投資開發和消費提供全面準確的資訊和優質服務，有重點的扶持一批具有良好品牌的仲介企業，並充分發揮市場先導的作用。
（五）依法加強房屋租賃管理，進一步規範和培育房屋租賃市場
一方面根據市場形勢對《房屋租賃管理辦法》進行調整，以更好地規範市場行為，適應市場的變化和管理的需要；另一方面主動與財政、稅務部門溝通，爭取積極的房屋租賃稅收政策，降低租賃當事人稅費負擔，將更多的租賃房屋納入管理，並及時總結部分城市房地産、公安、工商、稅務、街道居委會等部門對房屋租賃實行協管的經驗，探索對房屋租賃進行部門協管的新模式。
（六）積極拓展房地産抵押貸款業務
加強與金融部門的合作與聯繫，開展多樣化、多渠道的抵押業務，特別是擴大存量房抵押業務，盤活存量資産，使房地産抵押成為融資的主要手段之一。要根據《住房置業擔保管理試行辦法》的有關規定，指導各地成立置業擔保公司，增加個人購房貸款的信譽度，增強對個人購房的金融支援。同時要完善房地産抵押拍賣市場，建立抵押風險防範機制，降低抵押風險。
北京房地産 2000.08.24
