剛剛過去的週末，京城不少樓盤的售樓處和樣板間又恢復了“非典”前的熱鬧。除了人們被非典壓抑了很久的購房熱情強烈迸發外，近日的房貸政策“好像”也對北京樓盤的銷售産生了一定影響。在外企工作的劉先生，前幾天就接到了一樓盤銷售人員打來的電話。這位熱情的銷售人員急切地告訴劉先生：“這兩天，將要實行的房貸政策讓一些原本猶豫的人下定決心，整個樓盤銷售比前一段時間緊俏多了，月底將會對樓盤提價。”銷售人員讓劉先生趕快來看看，否則想要的戶型可就買不著了。

    近日出臺的房貸政策真會刺激京城樓盤賣得更火，還是房地産銷售商慣用的銷售手段？京城樓市將會呈現什麼樣的價格走勢？記者利用週末兩天時間，對京城樓盤做了一番暗訪調查。

    -現場

    四分之一受訪樓盤宣佈漲價

    -週六上午10點：挪威小夥也知道房貸新政策

    記者首先來到位於大望路的華貿中心接待處，這裡的房價在每平方米1萬元左右。原本以為如此高檔的住房只有少數投資者青睞，沒想到銷售大廳裏竟然有十幾撥看房人，在沙盤模型旁圍了一圈人。據銷售經理張軍介紹，從5月20日開始前期認購的華貿中心，目前已經訂出了100多套房子，尤其是上周，銷售行情相當不錯。由於內部認購期將滿，月底前每平方米會略微上調幾百元。

    就在記者採訪期間，一位挪威小夥子雄威(Bjorn)訂下了一套價值80多萬的住宅。這位在京開著一家小型IT公司的挪威小夥兒用特“溜”的中文告訴記者，他來看華貿兩次了，對華貿的品質、地理位置和規劃中的高檔酒店、寫字樓都相當滿意。當記者詢問他是否知道最近公佈的房貸新政策時，雄威聳了聳肩，靦腆地説：“我專門看過這個政策，我知道以後貸款買房可能要多交利息。所以決定現在訂房，畢竟在北京的辦公和住宅兩套房都要月供，能少點利息就爭取少點。”

    -週六下午2點：買房人特別關心新政策影響

    記者下午又來到了位於東南三環附近的“禦景園”和“山水文園”，這兩個項目的價位分別在6000元到1萬元左右。“山水文園”一上午就訂出了10套房。當記者詢問目前用房貸買房的情況時，銷售人員介紹説，其實購房人主要還是看房子的品質才作決定，而且高檔住宅一般人的首付都在房款的一半左右，也有少數買房人特別關心新的房貸政策。

    -週日上午11點：“慧谷陽光”發了漲價通告

    走進位於望京的“慧谷陽光”銷售大廳，首先看到的就是一張“漲價通告”。通知上説，由於一期樓盤接近尾聲，二期樓盤也將開始，將從6月23日起對項目進行1.5%到5%的價格上調。如果以一套60萬左右的住房上調1.5%來估算，一套房子也得多交近1萬元。由於銷售人員都預先給一些客戶進行了通知，所以在調價前一天，買房人也幾乎坐滿了整個銷售大廳。

    記者兩天內先後去了東三環邊上房地産項目“山水文園”、“禦景園”，東四環附近的“觀築”、“金港國際”、“珠江帝景”等將近10個樓盤，同時電話諮詢了朝陽區內價位在5000到8000元左右的近30家樓盤。在總計大約40家樓盤裏，有將近10家的樓盤宣稱近日將上調房價，佔到了記者調查樓盤中的四分之一左右。

    -追蹤

    漲價是炒作還是趨勢

    樓盤銷售人員給記者分析的樓盤漲價原因大多由於內部利好消息所致。比如説，認購期已滿，重新恢復到原定的高價位；月底即將開始夏季房展會，“到時候人氣更足，我們的樓盤將會更好賣。”有些銷售人員在介紹完樓盤後，也會補充一句：“現在想貸款買房希望首付款比較少的客戶都願意早點買房，買房的人比前一段時間多了不少。等以後房貸新政策實行了，估計房貸首付就上升到四成左右了。”

    還有銷售商表示，央行的房貸政策在一定程度上，對中高檔樓盤的銷售其實是利好因素。因為新信貸政策的推出會打壓部分還沒有獲得銷售資格的樓盤，減少了高檔住房、別墅的市場供應量，那麼現在銷售的樓盤就變成了“香餑餑”。北京想投資高檔住房或TOWNHOUSE的人可不少，房源一緊俏，當然不愁賣不出去。另外，房貸新政策也促使一部分猶豫不決的人下定決心購房。眾人拾柴火焰高，現有樓盤價格也將跟著水漲船高。

    不過，一位不願透露姓名的房地産開發商則向記者坦言，樓盤漲價跟房貸新政策之間並無直接聯繫。其實，近日一些中高檔樓盤價格微漲，一方面是遵從房地産銷售的價格延續慣例，大多采用低開高走的策略，越接近現房，價格越高的客觀規律；另一方面，賣房子的絕對不會説自己的房子要降價，否則這不等於“搬起石頭砸了自己的腳”嗎？任何一個消費者或房地産商當然都希望自己買的房産項目具有升值潛力，因此會千方百計想很多辦法來促其上漲，這其中也包括常見的“炒概念”。即便是少數銷售不出去的樓盤，房地産商也不會採用直接降價的方式，最多通過內部打折讓利的方式“間接降價”，還讓消費者感覺自己“撿了一個大便宜”。所以，消費者買房時一定要有自己的判斷力。

    -解讀

    新政策影響到底多大

    在近期對房貸新政策的討論中,一個假設的前提是,央行政策的按時按規定執行，房貸政策何時能具體執行就成為關注的焦點。央行在該《通知》中，並沒有明確指出商業銀行執行政策的時間，也沒有像其他規章制度發佈時出現的“自本通知發佈之日起，立即執行”的字眼。

    有銀行人士告訴記者，央行一般都會給商業銀行一些空間，任自由掌握，操作細則最後由各家銀行來定。從記者了解的情況來看，各家商業銀行目前也都處在觀望階段，新政策並沒有馬上執行。一位商業銀行住房信貸部有關負責人説，政策雖説已出臺，但主要看如何操作。操作屬於市場行為，誰也不會把客戶拒之門外。如果沒有強令執行，沒有具體操作細則，市場競爭的最終結果將有可能是各家銀行仍執行原來的政策。他稱，這項至少現在看來缺乏可操作性的新政策很可能面臨著風險。因此，目前的確存在著許多不確定因素。

    -聲音

    新浪網近日推出了消費者如何看待央行新政策的網上調查。截至昨天下午3點，有300多名網民參與了調查。在“房貸新政策能否有效擠壓市場水分”的問題中，68.77%的網民選擇“可能”，31.23%的網民選擇“不能”；在“央行房貸新政策現階段出臺是否有必要”的問題中，70.70%的網民選擇“有必要”，21.25%的網民選擇“沒必要”，8.06%的網民選擇“説不清”；對於“房價會不會降”，45.83%的網民選擇一定會，54.17%的網民選擇“不會”或者“説不清”；至於“新政策影響下，是否會出現‘爛尾樓’現象”，68.47%的網民認為“會出現”，31.53%的網民認為“不會出現”。

    -數字

    根據北京市統計局6月發佈的統計資料顯示，2002年北京市商品房平均售價為每平方米4764元，同比下降298元，達到1997年以來的最低點。

    不過，儘管北京市2002年的商品房平均價格創下了5年來的最低點，但仍相當於全國平均房價的兩倍。

    這份統計資料顯示：房價降下來的主要原因是當年經濟適用房價格帶動所致，但北京房價在全國仍處於高價位，相當於全國平均房價的兩倍，比上海市平均售價高出一成半，而北京市2002年每人平均可支配收入1.25萬元，低於上海6個百分點。

    -個案

    “我付月供也有壓力”

    年僅31歲的挪威小夥子雄威(Bjorn)六年前來中國旅遊而喜歡上了北京，當時就決定留下來工作。兩年前，雄威在朝陽公園南側開設了一家屬於自己的小型IT公司，事業逐漸發展起來。這個挪威小夥子也逐漸有了在北京買房，真正安家落戶的想法。“我也看上了華貿中心120多平方米的兩居室，但是考慮到能承受的價格，最後還是選擇了80多平方米、有兩個廳的一居室。”由於現在雄威每個月都要支付公司的房租，且有一些日常的固定開銷，還有現在住房的房租，如果再加上買房後的房貸，對雄威來説，“每月能付得起，但是覺得還是有一些壓力。”

    雄威曾讓樓盤銷售人員給他算過一筆“細賬”：80萬元的房子，向銀行借款40萬元，如果能貸到期限為20年的貸款，按現在優惠的住房商業貸款年利率5.04%計算，每月還款2648.67元，還款總額635680.73元。如果銀行取消優惠，執行常規貸款利率5.76%的話，每月則需還款2810.62元，還款總額674548.33元。兩個一比較，這套房子的還款總額增加了38867.6元，要多付3萬多元的利息。雄威説，也可能還有一種可能性，就是對外國人的房貸最高期限是15年，那每個月又要多準備些房款了。

    -視點一

    買期房當心“爛尾樓”

    -SOHO中國董事長潘石屹

    曾自詡為房地産行業“不結盟隊伍”中的潘石屹，接受採訪時説話相當直白。當記者剛剛拋出“有房地産商認為，房貸新政策會刺激京城樓盤銷售”的觀點時，潘石屹的回答是：“有些房地産商的話不一定可信，資金鏈都快斷了，有沒有能力籌集到下一筆資金，能不能保證期房不成為爛尾項目都是疑問，這時候期房銷售火如何談起？”

    在潘石屹眼裏，央行的121號文件中的大部分內容都在以往出現過，只是這次要求各商業銀行嚴格執行。只有“對購房人貸款的限制和門檻的提高”是新的，但這突然改變了“遊戲規則”。潘石屹回憶説，在公司剛剛看到央行的121號文件的隨後48小時，是全公司最緊張的時刻，有關人員全都沒有休息。

    不過，潘石屹預計，如果房貸新政策按時按規定執行，“不出半年，有許多房地産商就支援不住了，就會虛脫”。有可能出現“由於資金缺口，一部分房地産公司資金鏈條斷裂，公司破産，項目成為‘爛尾樓’”的現象。

    對於個人購買第二套住房、高檔住房提高房貸門檻的政策，潘石屹估計一年之內不大可能完全執行，但是在現存多種未知數的情況下，潘石屹的建議是，目前買現房、準現房的問題不大，但是購期房的風險增大，購房人首先要了解公司的實力，有沒有能力把期房建成現房，再作決定。大家賺點錢也不容易，投資還應謹慎，切忌聞風而動。

    -視點二

    價格戰可能性並不大

    -華遠地産股份有限公司總經理助理胡曉珅

    央行新的房貸政策由於提高了購買第二套以上住房的首付款比例，以及上調高檔房和第二套房貸款利率，這在局部上，可能會刺激想少付首付款，或者少交利息的消費者下定決心購房。但同時也應看到，這個政策也會使相當一部分還看不清形勢的人選擇觀望，甚至放棄投資的打算。因此，從短期來説，房地産交易量可能會略有上升，但從長期來看，算不上利好消息，還可能由於消費者的謹慎，對項目銷售産生影響。

    北京房地産價格，估計會保持比較穩定的趨勢，不會有太多降價的可能。因為房地産企業的利潤空間並不大，隨著央行政策的執行，房地産企業融資成本的提高，企業開發項目的總成本也會提高。

    央行在政策出臺時也表達了房地産行業“優勝劣汰”，促使整個行業健康發展的初衷，估計京城將會有一些堅持不住的項目出現變成“爛尾”的危機。

    少數房地産企業逃脫“爛尾”的途徑，將有可能選擇樓盤降價或者其他實力雄厚的品牌公司進入等辦法。預計選擇品牌公司的可能性更大一些，因為項目降價消費者不一定會認可，而選擇公司間的合作，可能達成雙贏局面。因此，房地産項目打價格戰的可能性並不大。（王旭）

    北京青年報 2003年06月23日