方莊小區一套沒有任何傢具電器的兩居室５年前可以租到２６００元至２８００元，現在加上裝修、全套傢具及電器只能租到１３００元至１５００元。朝陽、海淀的房屋出租市場中兩居室的出租價格也從５年前的２７００多元下降到了現在的１３００多元。為什麼這些居民住房的出租價格在五年的時間內下滑了５０％，記者最近走訪了部分房屋銀行和房屋仲介公司，了解到促使房屋價格下滑的三大原因。

    雙套住房加速價格下滑

    出租住房，首先必須有資源。在有可能出租房屋的人群中，擁有房改房即曾經獲得過兩套福利分配住房的家庭比例排在第一位。這部分人群佔可出租住房總數的５０％至６０％。

    據了解，擁有兩套住房的人群中，大約有五種情況：原住房面積大或原家庭人口多又曾經趕上實物分房的拆遷戶；原單位在房改前住房條件寬裕多次分得的；夫妻雙方均享受過福利分房的；按職務分配住房面積不足，後來追加補償的；還有通過左欺右瞞獲得雙套福利性質住房的。

    眾所週知，房改房的購買價原為１４８０元，後上調為１５６０元。按此價格再加上工齡折扣和住房年限的折舊，最後買到手裏的價格大約為１０００元左右，一套兩居室住房只用幾萬元就可以買到手。

    房改房出售價格如此“便宜”，使得近幾年房改房的銷售持續上升。職工中擁有産權證的人越來越多，這使得住房出租市場中的可供應量越來越大。在住房出租市場不斷擴大的情況下，價格下滑在所難免。這是住房出租市場價格下滑的本質原因。

    城區改造刺激價格下滑

    幾年來，城區危舊房改造速度的加快，與此同時經濟適用房開發的步伐也在持續增長，相當一部分人提前實現了購買新房的設想。三個城區（崇文區、宣武區、豐台區）五片（龍潭、金魚池、牛街、右外、天橋）危舊房改造，以及各城區危舊房改造使京城幾萬戶居民提前遷入了新居。

    原來在三區五片居住的居民，家庭總居住面積每人平均不足５平方米。家住右外大街的李先生，因為住房太緊張，曾經在單位附近租了一間平房。危改後，他買了一套兩居室，退掉了租住的平房。像李先生這樣長期在外租房的家庭成員，因為危改提前遷入新居，從而放棄了租房的有一定的比例。隨著城區危改範圍的擴大，本市出租房屋市場中的本地人的需求量呈現縮小。這是出租房屋價格下滑的第二個原因。放棄租房的數量大約佔到出租房屋總量的１０％至１５％。

    以房養房加速價格下滑

    很多已經用“低價”買了房改房的人發現，自己的“舊”住房原來是個寶。本市先期建設的住房大都在城區，城區的住房租金“高高在上”。於是一部分人積極地籌集買房的首付款，然後用“舊”住房的出租租金償還貸款。以新房首付款的錢，實現自己住新房的夢想。這部分可出租的住房佔到出租房屋總量的２０％至２５％。

    據了解，花家地、芍藥居、方莊是這種現象的代表。地理位置理想，交通方便，餐飲、飯店、購物、醫院、寫字樓樣樣齊全且戶型現代，環境綠化達標，居住舒適是這幾個住宅小區的共同之處。這裡的住宅容易出租，也在情理之中。

    置業投資需謹慎

    以置業的形式投資，有人早早地將眼光投向了購置房産。在房改房出租價格不斷下滑的情況下，新建公寓的出租價格也出現下滑。其下滑的幅度小于房改房下滑的幅度，大約在３０％左右。一個原住望京小區的拆遷戶，利用拆遷款作為首付款，一次性購買了多套住宅，然後再以租金償還貸款。他在亞運村買了３套住宅，在中關村買了３套住宅，在二環路以內買了２套住宅。第一年，不但還清了當年的貸款，還有相當一部分贏余。然而，從第二年的下半年開始，租金就不夠還貸款了。

    他在立宏花園購買了一套兩居室，總價在１４０萬至１５０萬元左右，還貸款是６８００元／月。第一年出租的租金是７５００至８０００元／月，除了還貸還有一些贏余；第二年下半年的租金是４５００至６０００元／月，還貸款還要自己加錢。他所購買的其他住房的出租價格也是一路下滑，現在他正盤算著賣掉兩套住房，來減輕自己的壓力。相關的業內人士提示，想用租金幫忙還貸可以考慮，想通過置業實現投資目的的，需要謹慎。

    《北京現代商報》2003年2月10日